北京顺**有限公司与张*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京顺**有限公司（以下简称顺**公司）与被告张*物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杨**独任审判，公开开庭进行了审理。原告顺**公司委托代理人程*、被告张*及其委托代理人潘*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告顺鑫佳**司诉称：

被告为顺义区×住宅小区15号楼4单元102号、22号楼2单元202号的业主。2009年6月15日、2009年6月25日，原、被告分别签订了《×住宅小区临时管理规约》，2009年12月20日、2009年9月20日，原、被告分别签订了《临时管理规约附件》，协议均约定由原告为被告提供物业服务，被告支付物业服务费。依据协议约定的收费标准，被告均应于每年1月20日前按每月176.88元与202.82元的标准分别一次性交纳本年度物业费2122.60元与2433.80元。原告一直为被告提供物业管理服务，被告却分别拖欠2011年1月1日至2013年12月31日的物业管理费共计人民币13669.2元。原告多次催要，被告一直拒绝交纳。被告的行为已构成违约，依合同约定被告分别应自逾期之日起每日按欠费总额的万分之三向原告交纳滞纳金共计人民币2799.46元。现起诉要求：1.请求判令被告支付拖欠的物业管理费共计人民币13669.2元；2.请求判令被告支付逾期未交纳物业管理费的滞纳金共计人民币2799.46元（从逾期付款之日起暂时计算至2013年12月3日止）；3.诉讼费用由被告承担。后原告撤回第二项诉讼请求。

被告辩称

被告张*辩称：原告未履行物业服务义务，被告作为业主无法正常使用房屋及公共设施，因此原告无权要求被告依据物业服务合同支付物业费。原告的诉讼请求从时间上讲有部分超过诉讼时效，从原告在法院立案的时间往前推两年，两年以前的物业费已超过诉讼时效。

本院查明

经审理查明：

被告张**顺义区×15号楼4单元102室（以下简称15-4-102室）和22号楼2单元202室（以下简称22-2-202室）房屋的业主，两套房屋建筑面积分别为98.27平方米和92.19平方米。

2009年6月15日及2009年6月25日，顺**公司与张*分别就15-4-102室及22-2-202室签订《×住宅小区临时管理规约》，约定由顺**公司为×住宅小区提供物业服务。2009年12月，顺**公司与张*签订《临时管理规约附件》，双方约定15号楼物业服务费标准为1.80元／月／平方米，22号楼的物业服务费标准为2.20元／月／平方米，业主应于每年1月20日前到物业服务部交纳本年度物业服务费。自2011年1月1日至2013年12月31日，15-4-102室及22-2-202室的物业服务费合计13669.2元，张*一直未予交纳。

庭审中，被告张*提交视频及照片，用以证明涉诉小区脏乱差，围墙倒塌，公用部位没有人维护，小区垃圾无人清运，小区植被枯黄，路面不平整，地砖损坏，路面塌陷，原告乱收费且干涉业主使用停车位；另外，张*家室内排风烟道倒烟，排风暗道排风口就在窗外，以上能够说明原告没有履行临时管理规约附件约定第1-6项物业服务义务。

顺**公司对于上述视频和照片的真实性予以认可，但认为张*所称烟道倒烟、围墙松动倒塌、地面不平整等问题应属硬件基础设施问题，不属于物业服务范畴，与物业公司无关，物业公司只负责维修、养护和管理。对于小区绿化顺**公司已经按照规约的约定进行了养护和管理，杂草只能反映极个别情况不能反映整个小区的绿化现状，垃圾堆放也只是偶发现象不代表是持续性的问题。

关于张*提出的顺**公司部分诉讼请求超过诉讼时效的问题，顺**公司认为其为被告张*提供物业服务是持续性的，不存在超过诉讼时效问题。

被告张*在答辩期内向本院提出反诉，但未在本院指定的期间内交纳反诉案件受理费，应按其撤回反诉处理。

上述事实，有庭审笔录、《×住宅小区临时管理规约》、《临时管理规约附件》等在案佐证。

本院认为

本院认为：顺**公司与张*就涉诉两套房屋签订的《×住宅小区临时管理规约》及《临时管理规约附件》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行。顺**公司履行了物业服务义务，张*享受了物业服务，应当按约向顺**公司支付物业管理费。张*所述小区卫生脏乱，垃圾不能及时清理的抗辩意见，由于原告顺**公司认可上述问题确实存在，故本院认为顺**公司在小区卫生维护管理上存在一定的服务瑕疵，本院对张*应交纳的物业费予以酌减；被告张*其他抗辩意见，因顺**公司不予认可，张*又未能提供充分的证据证明顺**公司提供的相关物业服务与现行法律法规所确定的物业管理服务标准和质量之间存在明显差距，故本院不予采信。关于张*认为顺**公司主张的部分物业费已经超过诉讼时效一节，因顺**公司为张*提供的服务系持续履行，且目前仍在履行当中，张*亦无证据证明顺**公司怠于行使追索物业费的权利，故对被告张*的该项抗辩意见，本院不予采纳。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告张*于本判决生效之日起七日内给付原告北京顺**有限公司二〇一一年一月一日至二〇一三年十二月三十一日期间的物业服务费合计一万二千九百八十五元七角；

二、驳回原告北京顺**有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一百零六元，由原告北京**有限公司负担二十元（已交纳），由被告张*负担八十六元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十二月十九日