北京**管理中心与高荣义物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京**管理中心（以下简称石各庄物业）与被告高**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员黄**任审判，公开开庭进行了审理。原告石各庄物业之委托代理人王**、被告高**及其委托代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告石各庄物业诉称：高**居住的北京市顺义区X室系由我中心负责提供物业管理服务，高**居住房屋的建筑面积为137.49平方米。现高**拖欠2007年至2013年度的物业服务费5082元、电梯费8547元，共计13629元。上述费用经我中心多次催要未果，为维护我中心的合法权益并保障涉诉小区管理服务的正常进行，故诉至法院，请求法院判令高**给付我中心2007年至2013年度物业服务费和电梯费共计13629元，诉讼费由高**承担。

被告辩称

被告高**辩称：我是涉诉房屋的业主，认可建筑面积、欠费年度，不认可欠费金额，我认为因为物**司服务存在瑕疵，因此不应当按照全额缴纳，认可物业的收费标准，但物**司没有达到服务标准，我同意给付保洁费、垃圾清运费，对于其他的费用我方认为物**司没有达到相应标准，因此不应当给付。双方没有签订物业服务合同，我家楼上漏水，我漏水到楼下，因为水管漏水，我们跟物**司也沟通过，物**司没有给我们解决，我认为物**司提供的服务不到位，此外楼道里的电线、网线盘杂，占用了应急通道，我们要求物业予以整改，楼外面的电线盘在墙边上，我们有一扇窗户关不上。楼房进单元门处没有残疾人通道，门口有坑洼处，经常积水导致行人摔伤。单元楼道没有扶手，老人行走不便。电线布置不规范，以及漏水问题造成了我们的精神压力，我要求物**司给予精神损失赔偿。另外，楼道中的电梯经常损坏，会给业主的人身造成损害。

本院查明

经审理查明：

石各庄物业系2001年11月成立的从事物业管理的企业法人。依据北京**设委员会顺建请字（2002）第19号关于石园北区物业管理问题的请示及相应批复，石各庄物业负责对北京市顺义区石园北区提供物业服务管理。高**系北京市顺义区X室业主，该房屋建筑面积137.49平方米。石各庄物业中心收取物业服务费的标准为：保洁费62元／户?年，绿化费0.55元／平方米?年，化粪池清掏费0.30元／平方米?年，管理费2.4元／平方米?年，小区共用设施维修费1元／平方米?年，生活垃圾清运费30元／户?年，保安费50元／户?年。石各庄物业提交京价（房）字（1996）第274号文件，即北京市物价局《关于调整委托管理住宅电梯、高压水泵收费标准的通知》，证明电梯费的收费在标准范围之内，是合法的电梯费收费标准。庭审中，高**为证明楼道电线杂乱，提交照片加以证实，石各庄物业表示认可。对于高**提出的双方未签订物业服务合同一事，石各庄认为其对业主提供事实服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系。

本案审理过程中，本院至北京市顺义区X进行现场勘查并拍摄照片。石各庄物业对本院现场勘查照片表示认可。高**对勘查照片亦表示认可，但称其居住的X周围杂乱，物业管理不规范。

上述事实，有双方当事人陈述、企业法人营业执照、物业管理资质证书、顺建请字（2002）第19号请示、顺义区人民政府公文批办单、顺价（管）字（2002）39号批复、京价（房）字（1996）第274号文件、照片、勘查照片等证据在案佐证，可作为认定案件事实之依据。

本院认为

本院认为：

石各庄物业作为物业管理的企业法人，依据北京**设委员会（顺建请字（2002）第19号）请示及批复，对北京市顺义区石园北区提供物业管理服务。石各庄物业与高**虽未签订物业服务合同，但石各庄物业为高**居住的小区提供了物业管理服务，高**作为受益人接受了该服务，双方形成了事实上的物业服务关系，高**有向石各庄物业交纳物业服务费的义务。石**业中心收取物业服务费和电梯费的标准未超出相关规定，本院对石**业中心的收费标准予以确认。根据高**提交的证据、石各庄物业庭审陈述以及本院的现场勘查照片，可以认定石各庄物业为高**提供的物业服务存在瑕疵，故应对石各庄物业收取的物业费予以扣减，具体数额由本院酌定。

针对本案诉讼过程中所反映出相关物业服务问题，本院建议石各庄物业加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告高**支付原告北京**管理中心二○○七年度至二○一三年度的物业服务费和电梯费共计一万二千九百四十七元，于本判决生效之日起七日内执行；

二、驳回原告北京**管理中心的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由原告北**管理中心负担五元（已交纳），由被告高**负担二十元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十二月十二日