北京嘉**有限公司与高**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北**理有限公司（以下简称嘉**公司）与被告高**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘春影独任审判，公开开庭进行了审理。原告嘉**公司之委托代理人童保龙、孟**，被告高**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告嘉**公司诉称：2011年6月13日，原告与被告签订《物业委托管理合同》，约定由原告对被告×室住宅一套（住宅面积为91.92m2）进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费用的按照日千分之五收取滞纳金。被告身为×室住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时交纳物业服务费用，没有履行作为业主应尽的基本义务。被告自2012年1月1日至2013年12月31日，累计欠物业费4125.36元及滞纳金4692.60元，期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。截至原告诉讼之时，被告并没有采取任何行动，仍没有支付所欠物业费。原告为维护自身权益，故起诉，诉讼请求为：1.被告立即支付2012年1月1日至2013年12月31日拖欠的物业费4125.36元及滞纳金4692.60元，共计8817.96元；2.诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告高*超辩称：涉诉房屋的产权人是我，房屋坐落位置和面积没有异议。2012年1月1日至2013年12月31日期间的物业费没有交，是因为2012年11月发现暖气不热，我叫了开发商和物业公司的人，他们说找不到暖气不热的理由，让我找供暖公司，但是供暖公司让我找开发商和物业公司，现在暖气还没修好。2012年7月窗户有问题，找物业公司报修，窗户的厂家看了以后说修不了，因为装的时候是斜的，只能拆了重装，物业公司没管，现在窗户还没修好。小区内到处是空地和死树。灯坏了线头也没有处理，有安全隐患。乱停车现象严重。物业服务人员态度差，我还听到维修经理骂业主。小区保安人数少。物业公司提供的服务没有达到《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》标准。鉴于物业公司违约在先，其作为违约方无权要求我承担违约责任，因此不同意给付滞纳金。我是在不得已的情况下，才采取拒交物业费的方法敦促物业公司作出服务改进或进行起码的沟通、交流，我愿意在法院的调解下，根据物业公司服务情况支付获得服务部分的物业费。

本院查明

经审理查明：

涉诉房屋为顺义区×，登记的产权人为被告，房屋建筑面积为91.92平方米。被告未交纳2012年1月1日至2013年12月31日期间的物业费。

2011年6月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《×前期物业管理服务协议》，约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为1.87元／建筑平方米／月，物业服务费应当从开发建设单位通知的收房期限届满之日起计收。被告办理入住手续时预付半年的物业服务费，被告第一次预付的物业服务费半年期满应七日内补齐本年度的物业服务费到十二月底，此后按一年交纳。每年在元月十日前交付本年度物业服务费（即本年度元月至十二月）。

针对被告所述答辩意见，原告称：被告家的暖气的确不热，但是责任在供暖单位，我方联系了开发商和供暖单位，是正常的程序，不是踢皮球。窗户坏了，在维保期，只能联系厂家让厂家维修，如果质量有问题，业主应该起诉产品厂家。小区灯的线头是做了应急措施的，现在很多灯已经修好了，有的灯就撤了。从2012年到现在，我们一直在投入加栏杆避免乱停车，但是效果如何我不好说，毕竟业主素质不同。保安人数是根据合同来确定的。

上述事实，有庭审笔录、《×前期物业管理服务协议》等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：双方签订的《×前期物业管理服务协议》属合法有效的合同，双方应依约履行，原告应提供相应的物业服务，被告应按时交纳物业费。被告虽抗辩称原告提供的物业服务未达到约定的标准，但其未能提供证据加以证明，在被告否认的情况下，本院难以认定原告提供的物业服务有违双方约定。就被告所述暖气和窗户问题，因无证据证明属物业服务合同范畴，故对原告要求被告交纳物业费的请求，本院予以支持。另，被告未交纳物业费是因对原告提供的物业服务质量存有异议，并非恶意拖欠，故对原告主张滞纳金的请求，本院不予支持。应当指出，物业服务合同的履行需要物业服务企业及全体业主的良好配合，双方应积极履行各自负担的义务，并在今后的合作中加强沟通交流，物业服务企业应以业主满意为前提，以企业发展为目标，让业主享受宜居有序的生活环境，业主也应换位思考，按时交纳物业费用，使物业服务进入良性循环状态。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告高金*给付原告北京嘉**有限公司二○一二年一月一日至二○一三年十二月三十一日期间的物业费四千一百二十五元三角六分，于本判决生效之日起七日内履行；

二、驳回原告北京嘉**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由被告高**负担，于*判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年九月二十二日