山东鲁商**北京分公司与程**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告山东鲁商**北京分公司（以下简称鲁商物业北京分公司）与被告程**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鲁商物业北京分公司委托代理人张**、宋*，被告程**及其委托代理人冯*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告鲁*物业北京分公司诉称：被告为x小区x栋业主，于2010年12月1日办理房屋交接手续，入住该房屋。根据我公司与北京银**发有限公司（以下简称北**公司）于2009年4月签订的《蓝岸丽舍前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》）中的约定：“物业服务费用按照每3个月收取一次，业主或物业使用人应于每季度的首月15日前缴纳下个季度的物业服务费（按自然年计算）。”被告物业面积为485.71平方米，按照约定应当向原告缴纳从2011年12月1日至2013年12月31日物业服务费共计70427.08元，但被告一直拒绝缴纳，产生滞纳金10821.96元。合同履行至今，我公司按照合同约定为被告所在小区提供了优质高效的物业服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，特诉至法院，请求判令：1.被告支付2011年12月1日至2013年12月31日期间物业服务费70427.08元；2.被告支付2011年12月1日至2013年8月31日期间物业服务费滞纳金10821.96元；3.本案诉讼费用及其他费用均由被告承担。

被告辩称

被告程*菁辩称：我认为原告不具备主体资格，因为我在购房时原告出具的合同的相对方是与山东鲁**限公司（以下简称鲁商物业公司）签订，不是与本案的原告签订的。因此我认为原告鲁商物业北京分公司不具备主体资格，我方与其没有物业服务关系。

本院查明

经审理查明：

程**系北**公司开发的x小区x栋业主，拖欠2011年12月1日至2013年12月31日期间的物业管理费用未缴纳。

鲁商**分公司称自己是鲁**公司专为履行与北**公司签订的前期物业合同而成立的分公司，并且实际上为该小区提供了物业服务，因此有权向程**收取物业费用。为此，鲁商**分公司提交了《前期物业服务合同》、营业执照及组织机构代码证、律师函、日常服务工作照片及相册等证据。在2009年4月签订的《前期物业服务合同》中显示，建设方为北**公司，物业服务企业为鲁商**分公司，北**公司以邀请招标的方式选聘鲁商**分公司为x小区物业项目提供前期物业服务，服务标准不得低于《住宅物业服务等级规范（三级）（试行）》中规定的相应要求，服务期限为该物业业主大会与新选聘的物业企业签订物业服务合同生效之日终止；合同第五部分物业服务收费第七条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准为多层住宅5.8元／平方米／月，别墅6.8元／平方米／月；合同第八条规定物业服务费从通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后按半年交纳，具体时间为入住时间为起始日；合同第八部分违约责任第二十条中规定，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。在该合同的签订页中，北**公司作为甲方、鲁**公司作为乙方分别签字盖章。营业执照及组织机构代码证显示鲁商**分公司为企业非法人单位，成立于2009年4月15日，经营范围为物业管理、园林绿化服务、信息咨询、家政服务等。律师函显示北京扶正律师事务所受鲁**公司委托于2013年7月17日向程**发函，要求其交纳所拖欠的物业服务费用。相册及照片显示了蓝岸丽舍小区部分物业服务的现场工作状况。程**对《前期物业服务合同》、营业执照等的真实性予以认可，但认为在该合同已经显示甲方是北**公司，乙方是鲁**公司，而不是鲁商**分公司；对律师函否认自己收到过，并认为律师函中也写的很清楚，其是受鲁**公司的委托而发的律师函，而不是受原告的委托发的律师函，因此上述证据能够证明原告不具备主体资格。对于相册及照片，程**称对其真实性不能确认，照片不能证明原告为业户进行了物业服务，无法核实身份也无法证实场合。

程**称鲁商**分公司不具备诉讼主体资格，并且认为其也不具备物业服务的资质，为此提交了“x区”业主临时管理规约及承诺书、x小区的业户手册、自己交纳物业费的发票、银行交易凭证等证据予以证实。在“x”业主临时管理规约第七条中，显示物业服务机构为鲁商物业公司，在第十一条中，约定业主应当按照物业服务合同的约定，向物业服务机构交纳物业服务费用；第三十五条中约定，物业服务费用收费标准为5.8元／建筑平方米／月，并规定在支付了首次物业服务费后，物业服务费用按照每3个月收取一次，业主或物业使用人应于每季度的首月15日前交纳下个季度的物业服务费（按自然年计算），如果业主在任何应付款项到期后的十五日内尚未支付该款项，物业管理企业有权就迟延付款征收违约金，违约金自该款项应付期限届满之日起以应交纳的费用总额的每日万分之五计算。在承诺书中，程**表示其已经详细阅读了“x居住区”业主临时管理规约，并同意遵守该临时管理规约。在业户手册中，第二页为致x全体业户的一封信，落款为鲁商**分公司蓝岸丽舍服务中心，第三页为鲁商物业公司的简介。发票显示收款单位为鲁商**分公司，付款单位为杭州华**限公司，交纳了2010年12月1日至2011年11月30日期间的物业管理费33805元。在该发票上加盖有鲁商**分公司的公章，开具时间为2010年12月15日。银行交易凭证显示收款单位为北**公司。程**称虽然物业费发票上显示的是鲁商**分公司，但上述物业费当初实际上却是向开发商北**公司交纳的，不知道为什么后来是由鲁商**分公司开具发票。鲁商**分公司对程**提交的证据的真实性均予以认可，称根据证据已经很明确的载明了为x提供实际物业服务的是鲁商**分公司，并且在程**办理入住的时候为其开具的物业费发票也注明是鲁商**分公司，程**对此未提出过任何异议，说明其早已知晓并认可为其提供物业服务的是鲁商**分公司。程**对此予以否认，称不知道是谁为自己小区提供的物业服务。

鲁商**分公司为证明自己具有诉讼主体资格，向本院提交了鲁**公司出具的说明函一份。在该说明函中，鲁**公司称与北**公司签订《前期物业服务合同》后，应当地税务部门的要求，专门成立了北**公司履行双方所签订的《前期物业服务合同》，公司也将根据《前期物业服务合同》所享有的权利义务全部赋予了北**公司，而北**公司也履行了《前期物业服务合同》，实际上为该项目提供了物业服务，因此其特向法院申明，鲁**公司赋予并同意北**公司按照《前期物业服务合同》行使一切权利，包括但不限于以其名义独立收缴物业费，水电费等相关费用，提起物业费诉讼及其他事由的相关诉讼，一切行为与其公司行为具有同等法律效力。程**对鲁商**分公司出具的说明函的真实性不予认可，称其印章明显存在问题，并称自己也没有收到过更换物业服务公司的通知，并称即使该说明函为真，鲁**公司所称的全部权利义务赋予北**公司也不发生效力，因为这系单方变更了《前期物业服务合同》的行为，未经过被告的同意，且被告自始也不知道此事，因此该变更合同行为无效，北**公司未取得物业管理资质，北**公司无权接受此种变更，承担对被告履行物业管理责任。

诉讼中，程**经本院释明后，坚持认为原告不具备诉讼主体资格，拒绝发表其他答辩意见，并坚持要求撤回了庭审前所提交的证据，表示不提交其他证据来证实物业服务是否存在瑕疵。鲁商物业北京分公司则向本院表示，其调整了对业主违约金的计算方式，将主张的违约金数额变更为9917.46元。

上述事实，有双方当事人的陈述、《前期物业服务合同》、营业执照及组织机构代码证、律师函、照片及相册、业主临时管理规约及承诺书、业户手册、说明函、物业费发票、谈话笔录、庭审笔录等证据在案佐证，可作为认定本案事实之依据。

本院认为

本院认为：鲁商**分公司起诉要求程**交纳拖欠的物业费及滞纳金，程**以《前期物业服务合同》系北**公司与鲁**公司而非鲁商**分公司签订为由，主张鲁商**分公司不具备诉讼主体资格，不同意交纳拖欠的物业费用。但是，根据双方提交《前期物业服务合同》、业户手册等证据，在其中均载明了x小区的物业服务由鲁商**分公司来提供，而程**提交的入住时交纳相关物业费的发票上，也明确显示收款单位为鲁商**分公司，加盖的公章也是鲁商**分公司的公章，并且鲁商**分公司也领取有营业执照，可以对外开展包括物业管理在内的经营活动。尽管程**称自己不知道谁为小区提供的物业服务，但是根据鲁商**分公司提交的相册、照片等证据，可以证实鲁商**分公司为x小区提供了实际的物业服务。同时，鲁**公司也为此向本院出具了说明函，对此专门作出了解释和说明，尽管程**对该说明函的真实性不予认可，但却未能提供证据加以反驳。因此，综上所述，鲁商**分公司不仅系《前期物业服务合同》、业户手册等书面文件中注明的物业服务提供者，也在实际上为蓝岸丽舍小区提供了物业服务，因此其应当具有诉讼主体资格，有权以其名义起诉程**，要求其支付拖欠的物业服务费用。

根据相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。北**公司与鲁**公司签订了《前期物业服务合同》，约定由其为北**公司开发的蓝岸丽舍小区提供前期物业服务，并对物业服务收费标准进行了约定，因此该《前期物业服务合同》对作为北京x小区x栋业主的程**具有约束力。程**在本院一再释明后，仍坚持认为原告不具备主体资格，拒绝发表其他答辩意见，也拒绝提交其他证据证实原告提供的物业服务是否存在瑕疵，应视为其放弃了相关答辩及举证质证的权利，应当自行承担相应的不利后果。程**在享受物业服务后，无故不交纳物业费用，因此应当按照《前期物业服务合同》、业主临时管理规约约定的标准交纳相应的物业费用并支付违约金。经本院核算，原告所要求支付的物业费及滞纳金，未超过合同及业主临时管理规约规定的范围，故对于原告的请求，本院依法予以支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告程**支付原告山东鲁商**北京分公司二○一一年十二月一日至二○一三年十二月三十一日期间物业服务费七万零四百二十七元零八分，于本判决生效之日起七日内执行；

二、被告程**支付原告山东鲁商**北京分公司未交纳二○一一年十二月一日至二○一三年八月三十一日期间物业服务费的滞纳金九千九百一十七元四角六分，于本判决生效之日起七日内执行。

如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一千八百三十二元，由被告程**负担，于*判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年六月二十三日