北京顺**有限公司与范**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京顺**有限公司（以下简称：顺鑫**公司）与被告范**物业服务合同纠纷一案，依法由代理审判员宋**独任审判，公开开庭进行了审理。原告顺鑫**公司的委托代理人王**，被告范**的委托代理人赵**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告顺鑫佳**公司诉称：被告系顺义区杨镇（顺鑫朗郡）住宅小区×号楼×单元×室的业主。2010年6月22日，原、被告签订了《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》。协议约定由原告为被告提供物业服务，被告支付服务费。依据协议约定的收费标准，被告应当在上年物业管理费到期20日前按每月115.93元的标准一次性交纳2012年4月1日至2012年12月31日物业费1043.40元。原告多次催要，被告一直拒绝交纳。被告的行为已构成违约，依合同约定被告应自逾期之日起每日按应付服务费金额的万分之五向原告交纳滞纳金。现起诉至法院，要求被告支付所拖欠的物业费1043.40元，并以逾期金额的日万分之五为标准，支付自2012年4月2日起至实际支付之日止的滞纳金，诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告范**辩称：2010年6月22日，被告办理入住手续时，原告拿出《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》，但未对规约内容进行说明，要求被告签了规约后才给房子钥匙，被告按其要求签了自己的名字。被告入住后，发现规约存在很多问题，在日常物业管理方便，原告有了管理规定，无人实施具体管理，出现问题向原告反映，无人管理，致使原被告之间矛盾日益加深。具体如下：一、原告制定的规约，违反了《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则，确定各方的权利和义务。”规约中，原告只有权利没有义务，没有违约责任。原告没有明确的服务项目和标准，原告故意模糊自己的管理职责。价款不清，物业费每平方米1.30元如何计算出来，没有公示，应列出物业费中各项服务项目的明细价格。规约中的“滞纳金条款”无法律依据。建议原告重新修订管理规约。二、原告制定的管理规定，并没有实施具体管理。原告规定的“道路车辆管理规定”第一条：车辆凭卡出入，一车一卡，进门领卡，出门交卡的规定至今尚未实施。臭味很大的运鸡车、运猪车在小区乱停乱放无人管理。规约第二十二条第六款：不可在公共位任意设置广告、任何广告宣传物品，但楼门里到处是广告宣传品，有的插在门上，有的贴在墙上，有的印在墙上，这些问题，原告投诉，根本无人管。存在高空坠物，×号楼×单元×室及×号楼×单元×室高空坠下整块的玻璃、木方、铁板等，严重威胁楼下居民的人身安全。小区有人养鸽子，院子里满地鸽子屎，有的鸽子屎会掉到人的头上、身上。向原告投诉，无人问津。原告订立制度和规定不进行有效管理，是不负责的失职行为。三、收费不合理。一楼不享受电梯服务，所以没有实施和理由收取一楼居民的电梯费用。一楼居民的公摊费用中已包含电梯安装及面积，故一楼居民不应负担电梯使用费。综上，原告在服务项目、管理方面没有尽到责任，是严重的违约行为，应承担相应的违约后果。因原告没有尽到服务和管理责任，故被告同意支付物业费1043.40元的60%；规约中“滞纳金条款”无法律依据，被告拒绝支付；诉讼费应由原告承担。

本院查明

经审理查明：

被告系顺义区杨镇（顺鑫朗郡）住宅小区×号楼×单元×室的业主。2010年6月22日，原、被告签订了《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》。协议约定由原告为被告提供物业服务，被告支付服务费。依据协议约定的物业服务收费标准为住宅1.30元／平米／月，商业2.30元／平米／月。根据协议，被告每月应交物业费115.93元。被告2012年4月1日至2012年12月31日期间的物业费1043.40元尚未交纳。

原告提交了物业管理临时规定复印件、临时管理规约复印件，以证明原告是物业服务企业，被告是小区的业主。被告应当按照每月每平方米1.30元向原告缴纳物业费，逾期未交物业费，应当按照日万分之五的标准支付滞纳金。物业费是按照年度预交，应该在物业服务到期20日内缴纳下一年度的物业费。被告认可两份证据的真实性，但表示原告未提供物业服务，不应向被告收取物业费；原告的地下车库未提供使用，导致小区内的交通状况拥堵。

被告提交了照片，以证明小区护栏距离被告阳台窗户太近，空隙内有垃圾，长期无人清理。原告对照片的真实性不认可，并表示被告提交的照片显示的护栏与窗户太近与本案没有关联性；空隙内的垃圾未清扫与其护栏修建有关系，人根本无法进入打扫。

审理中该小区其他业主提交了照片18页，以证明：1、小区有野狗，无人管理，狗到处翻垃圾筒，随地大小便，导致卫生状况很差；2、入住小区时，有曲美的广告，不清楚是何人张贴以及是否收费；3、停车库，曾经开放一段时间，后未再开放，导致小区内车辆随便停放、拥堵；4、小区楼道，业主堆放自己的杂物，物业只是张贴了禁止停放自行车，但是从来没有人管理；5、小区内的草坪，自2012年开始，因为车库未开，有很多人将车辆停放在草坪上，导致草坪面积减少，原告维护不到位；6、小区门口保安形同虚设，保安在工作期间玩手机，车辆随意进出小区；7、14号楼前门口不允许停车，但有业主随意停放车辆，楼前的两条进出小区的必经通道，其中一条都被业主停放的车辆占用了，目前只有一条通道可以行驶。原告以被告未提供照片拍摄时间，不发表质证意见。经询问，被告表示其照片拍摄于2012年至2014年期间。原告对CW001、002、003、QT001、WS003等共计5页照片不认可，认可其余照片的真实性。

上述事实有原告陈述、临时管理规约、物业管理规定、照片在案佐证。

本院认为

本院认为：

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。顺鑫佳**公司与被告签订的《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法规规定，合法有效。双方均应依约定全面履行各自的义务，顺鑫佳**公司应履行提供合理物业服务的义务，被告应履行交纳物业费的义务。

根据本小区其他业主提供的证据，可以认定顺鑫**公司在环境卫生公共秩序维护等方面存在服务瑕疵，故本院酌情扣减部分物业费。

因被告未交纳上述期间的物业管理费非属恶意拖欠行为，本院对顺鑫**公司主张滞纳金的诉讼请求不予支持。

依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告范**给付原告北京顺**有限公司自二○一二年四月一日至二○一二年十二月三十一日期间的物业费九百六十七元八角六分，于本判决书生效之日起七日内履行；

二、驳回原告北京顺**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由原告北京**有限公司负担五元（已交纳），由被告范**负担二十元，于本判决书生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年六月二十日