北京顺**有限公司与王**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京顺**有限公司（以下简称：顺鑫**公司）与被告王**物业服务合同纠纷一案，依法由代理审判员宋**独任审判，公开开庭进行了审理。原告顺鑫**公司的委托代理人张**、张**，被告王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告顺鑫佳**公司诉称：被告系顺义区杨镇（顺鑫朗郡）住宅小区×号楼×单元×室的业主。由原告为被告提供物业服务，被告支付服务费。依据约定的收费标准，被告应当在上年物业管理费到期20日前按每月113.34元的标准一次性交纳2012年4月1日至2012年12月31日物业费1020.10元。原告多次催要，被告一直拒绝交纳。被告的行为已构成违约，依合同约定被告应自逾期之日起每日按应付服务费金额的万分之五向原告交纳滞纳金。现起诉至法院，要求被告支付所拖欠的物业费1020.10元，并以逾期金额的日万分之五为标准，支付自2012年4月2日起至实际支付之日止的滞纳金，诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告王*青辩称：原告未与被告签订《物业服务合同》，原告仅出示了《物业管理规定》，而该《物业管理规定》未能体现物业服务费的单价、服务费的起止日期及相应的权利义务。原告未能及时有效地提供相关物业服务。被告于2011年3月26日领取双阳东区（顺鑫朗郡）×号楼×单元×室房屋钥匙后，在2011年7月发现房屋漏水，多次找物业进行维修未果，直至2013年10月原告通知被告维修完毕。根据国家相关规定，房屋的防水保修期为五年，此房屋入住3个月后出现漏水问题。原告就上述漏水问题解释为：×号楼×单元×室装修造成，但原告未按《物业管理规定》管理装修过程，未对×号楼×单元×室装修完毕后做有效的相应检查，所以原告应承担相应责任。原告于2013年10月通知被告，×号楼×单元×室已出售给新业主，造成被告无法起诉×号楼×单元×室业主赔偿相关费用。被告于2014年4月24日向原告索要×号楼×单元×室的房屋维修记录，作为被告的答辩相关物证，原告未予提供。由于原告工作出现问题，造成被告无法正常使用×号楼×单元×室，此房屋当地毛坯租房费用为每月1200元，自2011年7月至2013年10月共计27个月，合计32400元。由于原告及×号楼×单元×室的问题造成被告无法使用×号楼×单元×室，2011年7月至2013年10月期间产生的物业费应由原告及×号楼×单元×室业主承担。请求法院驳回原告的诉讼请求，并支付32400元补偿被告相应损失。

本院查明

经审理查明：

被告系顺义区杨镇（顺鑫朗郡）住宅小区×号楼×单元×室的业主，房屋建筑面积为87.19平方米。原被告未签订物业管理合同。该小区其他业主的物业服务收费标准为住宅1.30元／平米／月，商业2.30元／平米／月。依据该标准，被告2012年4月1日至2012年12月31日期间的物业费1020.10元尚未交纳。

审理中该小区其他业主李*提交了照片18页，以证明：1、小区有野狗，无人管理，狗到处翻垃圾筒，随地大小便，导致卫生状况很差；2、入住小区时，有曲美的广告，不清楚是何人张贴以及是否收费；3、停车库，曾经开放一段时间，后未再开放，导致小区内车辆随便停放、拥堵；4、小区楼道，业主堆放自己的杂物，物业只是张贴了禁止停放自行车，但是从来没有人管理；5、小区内的草坪，自2012年开始，因为车库未开，有很多人将车辆停放在草坪上，导致草坪面积减少，原告维护不到位；6、小区门口保安形同虚设，保安在工作期间玩手机，车辆随意进出小区；7、14号楼前门口不允许停车，但有业主随意停放车辆，楼前的两条进出小区的必经通道，其中一条都被业主停放的车辆占用了，目前只有一条通道可以行驶。原告以李*未提供照片拍摄时间，不发表质证意见。经询问，李*表示其照片拍摄于2012年至2014年期间。原告对CW001、002、003、QT001、WS003等共计5页照片不认可，认可其余照片的真实性。

上述事实有双方当事人陈述、临时管理规约、照片在案佐证。

本院认为

本院认为：

双方虽未签订物业管理服务合同，但顺鑫佳**公司系涉诉小区的物业服务提供者，被告系涉诉小区的业主，被告享受到顺鑫佳**公司所提供的物业服务，双方形成事实上的物业服务关系，故被告应履行交纳物业费的义务。根据本小区其他业主的物业费标准每月每平方米1.30元以及涉诉房屋的建筑面积为87.19平方米，故涉诉房屋2012年4月1日至2012年12月31日期间物业费应为1020.10元。

根据本小区其他业主李*提供的证据，可以认定顺鑫**公司在环境卫生公共秩序维护等方面存在服务瑕疵，故本院酌情扣减部分物业费。被告所辩解楼上业主装修造成漏水一节，鉴于原告并非直接侵权人，被告以此为由拒绝交纳物业费并要求支付补偿，没有法律依据，本院难以支持。

因被告未交纳上述期间的物业管理费非属恶意拖欠行为，本院对顺鑫**公司主张滞纳金的诉讼请求不予支持。

依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告王**给付原告北京顺**有限公司自二○一二年四月一日至二○一二年十二月三十一日期间的物业费九百六十九元一角，于本判决书生效之日起七日内履行；

二、驳回原告北京顺**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由原告北京**有限公司负担五元（已交纳），由被告王**负担二十元，于本判决书生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年六月二十日