北京顺**有限公司与吴**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京顺**有限公司（以下简称：顺鑫**公司）与被告吴**物业服务合同纠纷一案，依法由代理审判员宋**独任审判，公开开庭进行了审理。原告顺鑫**公司的委托代理人张**、于**，被告吴**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告顺鑫佳**公司诉称：被告系顺义区杨镇（顺**）住宅小区×号楼×单元×室的业主。2007年9月21日，原、被告签订了《顺**业主临时公约》及《业主临时公约附件》。协议约定由原告为被告提供物业服务，被告支付服务费。依据协议约定的收费标准，被告应于每年1月10日前按每月58.72元的标准一次性交纳本年度物业费704.80元。原告一直为被告提供物业管理服务，被告却拖欠2011年1月1日至2013年12月31日的物业管理费共计人民币2114.40元。原告多次催要，被告一直拒绝交纳。被告的行为已构成违约，依合同约定被告应自逾期之日起每日按欠费总额的万分之三向原告交纳滞纳金。现起诉至法院，要求被告支付所拖欠的物业费2114.40元，并以逾期金额的日万分之三为标准，支付自每年1月11日起至实际支付之日止的滞纳金，诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告吴**辩称：被告认可物业费的标准及金额。根据《业主临时公约附件》第1条第3、4、5、6款明确注明物业管理服务内容，但原告服务不到位。原告曾表示其是2级服务标准，物业办公室对服务标准、收费项目、收费标准等相关信息应该进行公示，原告未尽到公示义务；业主提出意见、建议的，物业公司应该予以回复，但物业公司未尽回复义务。此外，小区喷泉未开；喷泉附近的健身器材少，且已经损坏，长期未修理。全小区共四个门，但通行的只有一个大门，给业主出行带来不变。小区门禁无法正常使用，门禁的锁已生锈。楼道卫生不合格，被告住在6层，门口楼道有很多他人堆放杂物，保洁未进行清理；电表井、水表井内杂物很多，存在安全隐患，被告也多次向物业反映，但物业公司均未给解决；小区没有自行车停放处，导致小区内车辆随便堆放，小区内虽有地下停车库，但未给业主开放使用；小区的草坪内垃圾很多，植物枯死，长期未修剪；小区自备井经常停水，有水时水的质量很差，流水管道杂质多。

本院查明

经审理查明：

被告系顺鑫澜庭小区×号楼×单元×室的业主。2007年9月21日，原、被告签订了《顺鑫澜庭业主临时公约》及《业主临时公约附件》。协议约定由原告为被告提供物业服务，被告支付服务费。依据协议约定的收费标准，被告应于每年1月10日前按每月58.72元的标准一次性交纳本年度物业费704.80元。现被告2011年1月1日至2013年12月31日期间物业管理费共计人民币2114.40元尚未交纳。

原告提交了业主临时公约、业主临时公约附件、缴费通知，以证明原告是物业服务企业，被告是小区的业主。被告应当按照每月每平方米0.63元向原告缴纳物业费，逾期未交物业费，应当按照日万分之三的标准支付滞纳金。物业费是按照年度预交，应该每年1月10日前缴纳下一年度的物业费。被告认可三份证据的真实性。

审理中，被告提交了2014年4月26日所拍摄的照片，以证明：1、绿化不合格，有部分植物已枯死；2、车辆随便停放；3、健身器材老旧；4、楼道杂物胡乱堆放；5、保洁不合格，物业也承认人手少，无法做到每周进行清理。顺鑫**公司表示，被告拍摄的照片是2014年4月26日之后，原告主张的是2011年1月1日至2013年12月31日期间的物业费，被告提交的照片与本案无关；原告负责的是公共区域的清洁卫生、垃圾管理，被告提交的照片显示的都是业主个人私人物品，不是垃圾，原告无法将上述物品强行清理，这些物品，只能是业主之间互相协商解决；不认可其他照片与本案的关联性。

上述事实有双方当事人陈述、《顺鑫澜庭业主临时公约》、《业主临时公约附件》、照片在案佐证。

本院认为

本院认为：

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。顺鑫佳**公司与被告签订的《顺鑫澜庭业主临时公约》、《业主临时公约附件》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法规规定，合法有效。双方均应依约定全面履行各自的义务，顺鑫佳**公司应履行提供合理物业服务的义务，被告应履行交纳物业费的义务。

根据被告提供的证据，可以认定顺鑫**公司在环境卫生公共秩序维护等方面存在服务瑕疵，故本院酌情扣减部分物业费。

因被告未交纳上述期间的物业管理费非属恶意拖欠行为，本院对顺鑫**公司主张滞纳金的诉讼请求不予支持。

依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告吴**给付原告北京顺**有限公司自二○一一年一月一日至二○一三年十二月三十一日期间的物业费二千零七十二元一角一分，于本判决书生效之日起七日内履行；

二、驳回原告北京顺**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由原告北京**有限公司负担五元（已交纳），由被告吴**负担二十元，于本判决书生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年六月二十日