北京市顺义区人民法院

审理经过

原告第一**有限公司（以下简称第一物业公司）与被告韦**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周**任审判，公开开庭进行了审理。原告**公司之委托代理人李宇航、被告韦**之委托代理人陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

第一物业公司诉称：2004年5月12日，被告入住万万树花园别墅小区×栋。2009年2月25日，原告正式成为该小区物业服务企业，自原告成为该小区物业服务企业之日起，原告与被告正式确立了《前期物业服务合同》中约定的物业服务合同关系。根据《前期物业服务合同》约定，由原告为被告所在的北京市顺义区高丽营镇万万树花园别墅提供物业管理服务，并按规定收取物业管理服务费用。直至2013年12月31日，原告已按照上述协议的相关规定，尽职尽责地履行了其物业管理服务义务，但在合同履行期间，虽经原告多次催缴，被告拒不支付2009年3月1日至2013年12月31日期间的物业管理服务费，共计99957.2元。由于被告故意拖欠物业管理服务费的行为已经构成严重违约，因此依照合同法及《前期物业服务合同》的规定，被告应支付从逾期之日起的滞纳金（万分之五）共计45918.27元，原告酌情主张30000元。被告作为万万树花园别墅小区业主，经原告多次催缴其仍无故拖欠年度物业管理服务费的行为严重违反了合同约定，造成了原告的重大利益损失。现原告依法诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求以维护原告合法权益。原告诉讼请求为：1.判令被告支付2009年3月1日至2013年12月31日期间的物业服务费99957.2元；2.判令被告支付拖欠物业服务费的滞纳金30000元；3.判令被告承担本案诉讼费。

被告辩称

韦**辩称：被告认为原告的诉讼主体资格不适格，双方之间没有签订物业服务合同，没有建立合法的物业服务关系。即使双方之间存在物业服务合同关系，原告并未履行物业服务的义务，并且原告主张2009年3月1日至2012年3月1日期间的物业服务费超过诉讼时效。原告应当提供证据证明其为涉诉房屋所在小区提供物业服务。

本院查明

经审理查明：

韦广平系顺义区万万树花园×号楼房屋的所有权人，该房屋地上部分建筑面积为344.68平方米。

第一物业公司原名称为北京当**责任公司（以下简称当代物业公司），2009年3月30日经核准变更为现名称。

为支持其诉请，第一物业公司提交如下证据：

1.涉诉小区开发商北京东**有限公司（甲方，以下简称东**产公司）与当代物业公司（乙方）于2009年2月25日签订的《北京市前期物业服务合同》，以及东**产公司（甲方）与第**公司（乙方）于2009年3月31日签订的《北京市前期物业服务合同补充协议》，证明双方之间的物业服务关系合法有效成立。《北京市前期物业服务合同》约定：甲方以邀请招标方式选聘乙方对万万树花园项目提供前期物业服务；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为别墅5元/平方米/月，业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后按半年交纳；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金；前期物业服务期限自2009年2月25日至本物业区域的业主委员会代表全体业主与业主大会聘任的物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。《北京市前期物业服务合同补充协议》约定：甲乙双方曾于2009年2月25日签订《北京市前期物业服务合同》（以下简称“原合同”），鉴于原合同项下乙方“当代物业公司”名称已变更为“第**公司”，变更后的主体基于原合同及补充协议享有权利，履行义务，且不影响原合同及补充协议效力。

2.北京市物业管理招投标备案表（以下简称备案表）及办理结果通知书各1份，证明第一物业公司经过招投标后进入涉诉小区提供物业服务，招投标行为及前期物业服务合同在北京市顺义区住房和城乡建设委员会备案。备案表显示：北京**设委员会物业管理科于2009年2月16日收讫涉诉物业的招标前备案文件且经验证文件齐全，于2009年3月16日收讫涉诉物业的招标后备案文件[含评标报告、中标企业投标文件、与中标企业签订的（前期）物业服务合同正本]且经验证文件齐全。

对上述证据，韦**的质证意见为：不认可证据1的真实性、合法性、关联性和证明目的，但表示无法提交反驳其真实性的证据；认可证据2中备案表内加盖北京**设委员会物业管理科公章材料的真实性、合法性，不认可备案表其余部分的真实性、合法性，不认可备案表的关联性和证明目的；认可证据2中办理结果通知书的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的。

第一物业公司主张涉诉小区未成立业主大会及业主委员会。韦**则称听说涉诉小区成立过业主大会，但在本院限定的期限内未提交证据予以证明，后表示其无法核实涉诉小区是否成立业主大会及业主委员会。

2009年3月1日至2013年12月31日期间，韦**未交纳物业服务费，第一物业公司因此诉至本院。

为支持其辩解意见，韦**提交如下证据：

1.2004年5月12日韦**与北京东**限公司（以下简称东**公司）签订的《前期物业管理服务协议》1份，证明韦**在入住时与东**公司建立物业服务关系。

2.东**公司出具的《通告》1份，证明东**公司于2006年8月3日起对涉诉房屋暂停物业服务。《通告》内容为：万万树独栋庭院×#业主：…由于您违反了《业主临时公约》…中关于装修、装饰的相关规定，擅自改变自有物业的外观，任意加建建筑物。同时，自2006年7月以来，未按照《前期物业管理服务协议》的要求缴纳物业费。因此，东**公司自2006年8月3日起将暂停对您家的部分物业管理服务，请您按照收楼时签署的上述协议、承诺书和手册的相关要求，及时缴纳物业费及滞纳金，以便我司恢复对您家的物业管理服务。

3.2006年8月29日信报第8版，证明东**公司提供物业服务期间，因其未尽到物业管理职责，导致涉诉房屋于2005年被淹3次，于2006年被淹2次。

4.照片2组，分别拍摄于2006年和2014年。2006年拍摄照片证明2006年8月涉诉房屋地下室被水淹时的受损状况。2014年拍摄照片证明涉诉房屋地下室被水淹后一直未修理的现状，以及涉诉小区公共部位的建筑垃圾没有及时清扫。

对上述证据，第一物业公司的质证意见为：认可证据1的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的，表示第一物业公司主张的是2009年之后的物业服务费；认可证据2的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的，称其入驻涉诉小区后对涉诉房屋及涉诉小区提供了物业服务；认可证据3、4的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的。第一物业公司称其不清楚涉诉房屋被水淹的情况，且水淹事件发生在东**公司提供物业服务期间，与其无关，照片所反映的垃圾所在部位显示不清楚，如果垃圾在公共区域其将及时清理，如果在私有区域，其可以应韦**要求提供有偿清理。

韦**主张第一物业公司应当承继东**公司的权利义务，但就此未提交证据证明。第一物业公司则称东**公司于2008年退出涉诉小区，其并不承继东**公司所遗留的债权债务。第一物业公司并表示其入驻小区时在小区公告栏张贴了公告。

诉讼中，第一物业公司撤回其第二项诉讼请求。

上述事实，有本院庭审笔录、询问笔录、《北京市前期物业服务合同》、《北京市前期物业服务合同补充协议》、名称变更通知、备案表、办理结果通知书、房屋所有权证等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：

当代物业公司经核准变更名称为第一物业公司，依据法律规定，第一物业公司承继当代物业公司的权利义务。

韦**虽不认可《北京市前期物业服务合同》及《北京市前期物业服务合同补充协议》的真实性，但并未提交反驳证据，故本院对其真实性予以确认。东**产公司与第一物业公司就万万树花园项目签订的《北京市前期物业服务合同》及《北京市前期物业服务合同补充协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。在东**公司退出涉诉小区的物业服务后，东**产公司通过招投标**物业公司为涉诉小区提供物业服务且在相应行政主管部门进行了备案，该行为并未损害业主的权益。韦**关于第一物业公司主体不适格，双方没有建立合法的物业服务关系的辩解意见，本院不予采信。韦**并未提交证据证明第一物业公司未履行提供物业服务的义务，亦未提交证据证明第一物业公司服务期间所提供物业服务存在明显瑕疵，故对第一物业公司要求韦**支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。

关于韦**提出的第**公司部分诉讼请求超过诉讼时效一节，由于物业服务具有公共服务性和强制履行的特点，即使韦**欠费，第**公司亦未中断服务，且物业服务合同系持续性合同，韦**自2009年3月1日起享受了第**公司提供的物业服务，而现并无证据显示第**公司怠于行使追索物业服务费的权利，故本院对韦**的该辩解意见，亦不予采信。

第一物业公司自愿撤回其第二项诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。

韦**并未提交证据证明第一物业公司应当承继东**公司的权利义务，其与东**公司所产生的纠纷可另行解决。

应当指出，物业服务企业与业主间系服务与被服务的关系，第一物业公司作为服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，业主亦应积极履行交费义务，以共同促进小区物业服务水平的提高。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

裁判结果

被告韦**于本判决生效之日起七日内给付原告第一**有限公司二○○九年三月一日至二○一三年十二月三十一日期间的物业服务费九万九千九百五十七元二角。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一千四百五十元，由原告第一**有限公司负担三百零一元（已交纳），由被告韦**负担一千一百四十九元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二○一四年五月二十日