北京顺**有限公司与代伟物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京顺**有限公司（以下简称顺**公司）与被告代伟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杨**独任审判，公开开庭进行了审理。原告顺**公司之委托代理人张**、赵**，被告代伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告顺鑫佳**司诉称：

被告为顺义区×的业主。2009年6月7日，原、被告签订了《丽喜南苑（顺鑫花语）住宅小区临时管理规约》，2009年12月25日，原、被告签订了《临时管理规约附件》，协议约定由原告为被告提供物业服务，被告支付服务费。依据协议约定的收费标准，被告应于每年1月20日前按每月174.03元的标准一次性交纳本年度物业费2088.3元。原告一直为被告提供物业管理服务，被告却拖欠2012年1月1日至2013年12月31日的物业管理费4176.60元。原告多次催要，被告一直拒绝交纳。被告的行为已构成违约，依合同约定被告应自逾期之日起每日按欠费总额的万分之三向原告交纳滞纳金共计人民币626.49元。现起诉要求：1.请求判令被告支付拖欠的物业管理费共计人民币2088.3元；2.请求判令被告支付逾期未交纳物业管理费的滞纳金共计人民币626.49元（从逾期付款之日起暂时计算至2013年12月3日止）；3.诉讼费用由被告承担。后原告顺**公司变更第一项诉讼请求为请求判令被告支付拖欠的物业管理费共计人民币4176.60元并放弃第二项诉讼请求。

被告辩称

被告代*辩称：

认可拖欠原告顺鑫佳**司两年的物业费合计4176.6元，但暂时还不同意交纳该笔物业费。不同意交纳2013年的物业费，因为没到法律规定的诉讼期，被告认为逾期交纳物业费一年以上的，物业公司才有权利起诉索要物业费。此外，涉案房屋所在单元的门禁长期存在问题，无法关闭，使业主的安全存在隐患。由于原告事先未与被告协商导致被告入住后无法安装空调室外机，自行出资500元进行安装，这笔钱应由原告负担。与开发商签订涉案房屋的房屋买卖合同时，约定房屋北阳台不封闭，但收房时却已封闭，导致整个房屋面积多计2平方米，每年都要多交2平米的物业费，多交的物业费应从每年交纳的物业费中免除，认可房屋面积为96.68平方米。此外，《临时管理规约附件》里约定的物业应该提供服务的内容，顺鑫佳**司在很多方面都没有做到，如卫生清洁问题、绿化养护问题、停车管理问题、小区安保问题、饲养宠物管理方面等，顺鑫佳**司都未尽到管理职责。

本院查明

经审理查明：

代伟系北京市顺义区×房屋的所有权人，该房屋建筑面积96.68平方米。

2009年6月7日顺**公司与代*签订《丽喜南苑（顺鑫花语）住宅小区临时管理规约》，约定由顺**公司为丽喜南苑住宅小区提供物业服务。2009年12月25日，顺**公司与代*签订《临时管理规约附件》，双方约定涉诉小区15号楼物业服务费标准为1.80元／月／平方米，业主应于每年1月20日前到物业服务部交纳本年度物业服务费。但2012年1月1日至2013年12月31日的物业管理费共计4176.60元，代*一直未予交纳。

庭审中，代*提交其于2014年4月14日拍摄的单元门门禁照片，用于证明其所在单元的门禁长期无法关闭，顺**公司认为该照片不能证明单元门门禁一直是坏的，而且照片是2014年拍摄的，原告主张的是2012年和2013年的物业费。

上述事实，有庭审笔录、《丽喜南苑（顺鑫花语）住宅小区临时管理规约》、《临时管理规约附件》等在案佐证。

本院认为

本院认为：

顺**公司与代*签订的《丽喜南苑（顺鑫花语）住宅小区临时管理规约》及《临时管理规约附件》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行。顺**公司履行了服务义务，代*享受了物业服务，应当按约向顺**公司支付物业管理费。代*以其单元门门禁长期损坏为由拒交物业费，但其证据难以证明2012年和2013年其单元门门禁存在问题；另外，代*以顺**公司未事先与其协商导致其安装空调室外遇阻亦不能作为其拒交物业费的正当理由；物业费的交纳以房屋建筑面积为准，代*认可其房屋建筑面积为96.68平方米，故其所称应从物业费中扣除两平方米的物业费，无事实依据，本院不予采纳。代*所述顺**公司未尽到物业管理服务的义务等抗辩意见，因顺**公司不予认可，且代*又未能提供充分的证据证明顺**公司提供的物业服务与现行法律法规所确定的物业管理服务标准和质量之间存在明显差距，故本院不予采信。综上，顺**公司要求代*支付物业管理费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

被告代*给付原告北京顺**有限公司二〇一二年一月一日至二〇一三年十二月三十一日期间的物业服务费共计四千一百七十六元六角，于本判决生效之日起七日内执行。

如果被告代伟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由被告代*负担，于*判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年五月十六日