北京久居鸿佳**限公司与张**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京久居鸿佳**限公司（以下简称原告）与被告张**（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张**独任审判，公开开庭进行了审理，原告的法定代表人岳新灵和委托代理人马**，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：被告系北京市通州区XXX95号楼4单元101室商品房产权人。2011年7月6日，原告接受北京市通州区XXX南区（枫露花园小区）业主委员会委托，为XXX（枫露花园小区）提供物业管理服务。原告与通州区**主委员会签订了《物业服务合同》。自2011年7月6日开始原告履行合同至2014年7月5日。经多次催缴被告至今，三年的物业服务费仍未交纳。作为物业使用人，在接受原告服务的情况下，多次催缴至今未给。依据《物业管理条例》第四章、第四十二条。《物业服务合同》第三章第十三条、第六章第二十七条故诉讼至法院，要求被告给付拖欠：（2011.7.6--2014.7.5）物业服务费2861元，代收楼道电费10元／年，及滞纳金，滞纳金给付自2011年7月5日起至实际支付物业费日期止，按每逾期一日千分之三计算。现诉至法院，要求被告支付1、判令被告支付原告物业费2891元及滞纳金，判令被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告张**辩称：我不交物业费是有原因的，我住一楼，我南面阳台外物业私自搭建一排平房向外出租，该房屋是违章建筑，影响了我正常采光及通风，夏天下雨以及冬天刮风声音很大，影响我正常生活。物业建房处正是消防通道，如果出现火灾，消防车根本进不去。如果物业将前面房屋拆除我就交物业费。小区经常更换物业，换了哪家物业我根本不知道，物业管理混乱。

本院查明

经审理查明：被告张**北京市通州区永顺镇XXX小区95号楼411室业主，该房屋建筑面积为88.31平方米。2011年6月29日，北京市通**业主委员会发布业主大会的决议事项：1、选聘原告为小区的物业服务单位；2、物业费由0.55元／平方米／月上调为0.9元／平方米／月。2011年7月5日，原告与北京市通**业主委员会签订《物业服务合同》，将XXX南区委托给原告进行物业管理服务，物业服务期限三年，自2011年7月6日至2014年7月5日，合同第十三条规定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，多层住宅为0.9元／平方米／月，业主应当按年交纳物业服务费，每年交费的具体时间为7月6日。合同还约定了其他内容。原告按照约定为被告提供了物业服务。被告所述的物业房系在原告入住该小区之前建成。

经核算，被告张**共拖欠2011年7月6日至2014年7月5日期间物业服务费2861元及楼道电费30元。

上述事实，有物业服务合同、决议及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据查明的事实，原告依据与北京市通**业主委员会签订的《物业服务合同》对小区进行物业服务，被告亦接受了原告提供的物业服务，原告与被告之间形成了事实上的物业服务合同关系。现原告要求被告给付物业管理费和代收楼道电费，理由正当，证据充分，本院予以支持。对原告要求被告按照日千分之三支付违约金过高，本院不予支持，本院参照同期贷款利率予以支持。被告以不知物业公司更换为由拒绝交纳物业费，理由不当，本院不予采纳，被告所述的物业房与原告无关，被告以此为由拒交纳物业费，理由不当，本院不予采纳。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告张**给付原告北京久居鸿佳**限公司二Ｏ一一年七月六日至二Ｏ一四年七月五日的物业费和代收楼道电费共计二千八百九十一元及相应的滞纳金（以二千八百九十一元为本金，按照同期中**银行基准贷款利率计算自二Ｏ一三年七月五日至本判决生效之日止），于本判决生效之日起七日内付清；

二、驳回原告北京久居鸿佳**限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由被告张**负担，于*判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十月三十日