北京久居鸿佳**限公司与孙**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京久居鸿佳**限公司（以下简称原告）与被告孙**（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张**独任审判，公开开庭进行了审理，原告的法定代表人岳新灵和委托代理人马**，被告的委托代理人沈*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：被告系北京市通州区XXX98号楼2单元401室商品房产权人。2011年7月6日，原告接受北京市通州区XXX南区（枫露花园小区）业主委员会委托，为XXX（枫露花园小区）提供物业管理服务。原告与通州区**主委员会签订了《物业服务合同》。自2011年7月6日开始原告履行合同至2013年7月5日。经多次催缴被告至今，二年的物业服务费仍未交纳。作为物业使用人，在接受原告服务的情况下，多次催缴至今未给。依据《物业管理条例》第四章、第四十二条。《物业服务合同》第三章第十三条、第六章第二十七条故诉讼至法院，要求被告给付拖欠：（2011.7.6--2013.7.5）物业服务费2036元，代收楼道电费10元／年，及滞纳金，滞纳金给付自2011年7月5日起至实际支付物业费日期止，按每逾期一日千分之三计算。现诉至法院，要求被告支付1、判令被告支付原告托欠物业费2056元，及滞纳金，判令被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告孙**辩称：更换物业公司我根本不清楚，今年交物业费是因为我知道更换物业公司了。原告起诉这两年的，我根本不知道物业公司是谁，我们小区经常换物业公司，上来跟我要物业费，我不同意交。小区里还经常私搭乱建。

本院查明

经审理查明：被告孙**系北京市通州区永顺镇XXX小区98号楼241室业主，该房屋建筑面积为94.26平方米。2011年6月29日，北京市通**业主委员会发布业主大会的决议事项：1、选聘原告为小区的物业服务单位；2、物业费由0.55元／平方米／月上调为0.9元／平方米／月。2011年7月5日，原告与北京市通**业主委员会签订《物业服务合同》，将XXX南区委托给原告进行物业管理服务，物业服务期限三年，自2011年7月6日至2014年7月5日，合同第十三条规定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，多层住宅为0.9元／平方米／月，业主应当按年交纳物业服务费，每年交费的具体时间为7月6日。合同还约定了其他内容。原告按照约定为被告提供了物业服务。

经核算，被告孙**共拖欠2011年7月6日至2013年7月5日期间物业服务费2036元及楼道电费20元。

上述事实，有物业服务合同及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据查明的事实，原告依据与北京市通**业主委员会签订的《物业服务合同》对小区进行物业服务，被告亦接受了原告提供的物业服务，原告与被告之间形成了事实上的物业服务合同关系。现原告要求被告给付物业管理费和代收楼道电费，理由正当，证据充分，本院予以支持。对原告要求被告按照日千分之三支付违约金过高，本院不予支持，本院参照同期贷款利率予以支持。被告以不知物业公司更换为由拒绝交纳物业费，理由不当，本院不予采纳。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告孙**给付原告北京久居鸿佳**限公司二Ｏ一一年七月六日至二Ｏ一三年七月五日的物业费和代收楼道电费二千零五十六元及滞纳金（以二千零五十六元为本金，按照同期中**银行基准贷款利率计算自二Ｏ一三年七月五日至本判决生效之日止），于本判决生效之日起七日内付清；

二、驳回原告北京久居鸿佳**限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由被告孙**负担，于*判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十月三十日