北京**管理中心与张X物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京**管理中心（以下简称原告）与被告张X（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张**独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告的委托代理人尉建军、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2010年12月1日，被告入住本物业管理中心管理的京贸家园XXX号楼X单元XXXX室，针对本住宅的物业管理问题与原告签署了《物业委托服务合同》，合同中明确约定，原告负责物业管理服务，被告按期交纳物业费用，标准为2.22元／月／建筑平米。物业管理费每年收取一次，过期加收滞纳金。物业公司曾多次向被告催缴，并做了大量工作，被告均拒不交纳，原告无奈诉至法院，请求法院判令：被告支付拖欠的2011年12月1日至2013年11月30日的物业费4789.34元；被告承担本案诉讼费。

被告辩称

被告辩称：一、原告起诉业主没有法律效力，根据物业管理条例的规定，应该先由业委会催缴，由业委会限期业主交纳物业费，如仍不缴纳，再行起诉。原告直接越过业委会直接起诉，明显影响了这项规定，请求法院驳回。二、起诉中追缴的费用不认可，物业单位如果未按照物业条款上进行服务，是无资格向业主追缴费用的。三、物业合同是开发商单方制定的，明显侵犯业主权利。并没有向业主进行明示。四、物业服务上不满意，卫生和保洁上不到位，楼道里等处经常堆积垃圾，产生异味，绿地破损严重，未及时采取补救措施，公共设施维修不到位，楼道门禁一直都是处于破损状态，门禁卡根本没用，业主经常发生丢东西现象，地锁及围栏损坏也没有及时修复。五、保安也没有尽到相应的责任，经常有小商贩以及发小广告的人随意进出，已经给业主造成了严重影响。六、入住三年来发生了多起被盗事件，原告从未进行管理。七、原告应该公布收益状况，额外的收益应该属于业主共同所有。八、原告侵占业主的公摊面积，并且拒不迁出，严重侵害了业主权利。九、原告应该账目公开，原告一直说亏损，业主交纳的物业费都去哪了，原告应该公开三年来的账目明细清单。十、原告最初的承诺并没有实现，当初说311号楼为老年活动中心，但现在仍未对业主开放。十一、2013年8月通过业主大会已经与原告解除合同，并要求原告撤出。直至今日原告一直没有撤出小区。从业主大会决定之日起，业主有权不交纳物业费。原告此次起诉已经超出诉讼时效。请法院依法驳回。另外，原告是开发商指定的，属于前期物业，根据相关规定，业委会可以依法解聘。原告收费高，服务不到位。安全无保障。业主提出的要求，原告从不理睬。原告未付出就不应该得到相应的报酬。

本院查明

经审理查明：被告系北京市通州区芙蓉路1号京贸家园XXX号楼X单元XXXX室业主，该房屋建筑面积89.89平方米。2010年12月1日，原告与被告签订《物业委托服务合同》，约定由原告全权负责被告位于北京市通州区芙蓉路1号京贸家园XXX号楼X单元XXXX室房屋的各项物业管理服务，服务期限为自《入住通知书》通知的入住时间之日起至业主委员会选聘新的物业服务企业进驻之日为止，收费标准为2.22元／平方米／月，物业管理费每年收取一次，第一次收取时间为被告收到的《入住通知书》中所约定的入住日期，以后每年于该日的对应日前一个月开始收取。此外，合同还约定了其他内容。合同签订后，原告根据合同约定提供了物业服务，被告未交纳2011年12月1日至2013年11月30日的物业费4789.34元。

上述事实，有《物业委托服务合同》、催缴函、北京市公安局接受案件回执单、照片、当事人陈述等在案佐证。

本院认为

本院认为：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。原告与被告签订的《物业委托服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告应按照合同的约定和物业管理法规的规定履行义务，为全体业主提供符合约定标准以及行业标准的服务。被告作为业主应当按时向原告交纳物业管理费，以便原告对小区进行管理。本案中，从被告提供的证据来看，尚不足以证明原告提供的物业服务存在严重问题并足以导致减免物业费，故对原告要求被告交纳2011年12月1日至2013年11月30日的物业费4789.34元的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院予以支持。需要提出的是，原告作为服务性质的公司，应积极了解业主的需求，主动加强与业主的沟通交流，尽可能的减少业主的误解。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：

裁判结果

被告张X给付原告北京**管理中心二○一一年十二月一日至二○一三年十一月三十日的物业费四千七百八十九元三角四分，于本判决生效之日起七日内执行清。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由被告张X负担，于*判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年六月十七日