北京新**有限公司与马**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京新**有限公司（以下简称新**业公司）与被告马**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高**独任审判，公开开庭进行了审理。原告新**业公司委托代理人王**、刘**与被告马**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告新正**公司诉称，被告马**居住在原告受委托管理的怀柔区丽湖馨居小区，其房屋建筑面积为111.93平方米。我公司按照国家物业管理的相关规定及与该小区业主委员会签订的物业服务合同为怀柔区丽湖馨居提供了物业服务，但被告拖欠2006年至2013年期间的物业服务费12088.8元至今未交，虽经多次催收未果。故起诉至法院，要求被告马**立即给付拖欠的2006年度至2013年度物业服务费共计12088.8元，同时承担本案的诉讼费用。

被告辩称

被告马**辩称，原告所述房屋产权人、房屋建筑面积、欠费时间及欠费数额属实。未交费的原因如下：1、我与原告协议约定的物业收费标准是每月每建筑平方米1元收取，但原告2005年是按照每月每建筑平方米1.56元收取的，对此我有异议，并向公司提出要求把其多收取的费用转下年，但原告不同意；2、原告提供的物业服务不到位，小区绿地被改建成停车位，侵犯了业主的权益；3、单元可视门时常出现故障，原告虽然进行修理，但修好后也只能维持几天；4、我家西侧阳台窗户漏雨，致使室内沙发、墙面浸泡受损，原告不予修理；5、对小区私搭乱建情况原告不予管理，景观水池无水、喷泉从未开过。综上，我认为原告没有尽到物业服务义务，故不同意原告诉讼请求。

本院查明

经审理查明，北京市怀柔区丽湖馨居自建成后原告受开发商委托作为前期物业服务企业即进驻小区进行物业服务管理，被告马**系该小区业主。2003年8月22日被告马**又与原告签订了《居住小区物业管理协议》一份，将其所有的房屋委托给原告实行物业服务管理，双方约定物业服务收费标准为2003年度以后按照北京市居住小区物业管理收费标准执行。2005年原告依据北京市怀柔区发展和改革委员会怀发改（2005）15号文件、京价（房）字（1997）196号文件规定的收费标准收取物业服务费，即：保洁费每年每户48元、保安费每年每户60元、生活垃圾清运费每年每户30元、化粪池清掏费每年每建筑平方米0.3元、绿化维护费每年每建筑平方米0.66元、管理费每年每建筑平方米2.4元、公共设施维修费每年每建筑平方米1元、小修费每年每建筑平方米0.91元、电梯费每年每建筑平方米11.4元、高压水泵费每年每建筑平方米0.23元。2006年至2009年原告经与怀柔区**委员会（以下简称丽**委会）协商，确定2006年至2009年度物业服务费收费标准按照每月每建筑平方米1元计算，2008年11月17日北京宏**有限公司与丽**委会发出联合公告，告知小区居民收费标准；2009年11月20日丽**委会在小区张贴收费通知，通知拖欠物业服务费的业主交纳物业服务费。2010年2月3日丽**委会与原告签订《物业服务合同》，对原告物业服务管理项目、标准等内容进行了具体约定，物业服务期限自2010年1月1日起至2010年12月31日止，物业服务收费标准为每月每建筑平方米1.35元，丽**委会与原告于2010年11月6日在小区联合张贴收费通知，告知小区业主物业服务费收费标准并通知业主及时交费。

合同签订后，原告按照合同约定项目及标准为被告提供了物业服务义务。后因小区部分业主对原告服务质量提出异议，故**委会进行实地考察及评审，并于2010年11月6日，与原告联合发布了《关于调整丽湖馨居2010年物业服务收费标准的通知》，将2010年物业服务收费标准调整至每建筑平方米每月1.25元。合同履行期满后，丽**委会未与原告续签物业服务合同，原告按照原合同约定标准及项目为怀柔区丽湖馨居继续提供物业服务，其收费标准仍按照每建筑平方米每月1.25元收取。2012年1月1日、2013年1月1日丽**委会与原告又两次续签物业服务合同，服务期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止；收费标准仍按照每建筑平方米每月1.25元收取。原告已经按照合同约定履行了物业服务义务，但被告马**拖欠原告2006年度至2013年度物业服务费至今未交，经原告多次催收未果。2014年2月原告持诉称理由起诉来院，要求被告马**立即给付拖欠的2006年至2013年度物业服务费共计12088.8元，并承担本案诉讼费用。本案在审理过程中，被告马**坚持答辩意见不同意原告诉讼请求。

原告新正**公司就其主张，向本院提供了如下证据：

1、企业法人营业执照、组织机构代码证、物业管理企业资质证书，证明其具备物业服务的经营范围及物业资质等级；

2、2003年8月22日原告与被告马**签订的居住小区物业管理协议1份，2010年2月3日、2012年1月1日、2013年1月1日丽**委会与原告签订的物业服务合同3份，证明其提供物业服务的合同依据及收费标准；

3、2006年8月21日、2008年11月17日、2009年11月20日、2010年11月6日、2011年11月6日、2012年8月2日、2013年8月8日在小区公告栏及单元门口张贴的收费通知及2014年1月16日致未交物业服务费业主的一封信，证明其向被告主张物业服务费的事实。

经法庭质证，被告马**对原告提交的上述证据未提出异议；被告马**未向本院提供书证。

上述事实，有原、被告当庭陈述及相关书证在案佐证。

本院认为

本院认为，原告新正**公司受开发商委托进驻小区提供物业服务，与被告马**之间形成了物业服务合同关系，原告与马**及丽**委会在平等自愿的基础上签订的《物业管理服务合同》均不违反相关法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，被告作为小区业主在享受到原告提供的服务后，理应按照协商确定的收费标准向原告交纳物业服务费，2005年原告依据北京市怀柔区发展和改革委员会怀发改（2005）15号文件、京价（房）字（1997）196号文件规定的收费标准收取物业服务费不高于约定收费标准，其以2005年多交纳物业费为由拒绝交纳2006年度以后的物业服务费不妥。关于原告物业服务质量问题，被告未能向本院提供证据证明原告2006年至2013年期间提供的物业服务质量与合同约定有明显差距，本院难以采信；2010年度丽**委会根据业主反映问题对原告服务质量进行了考察，并与原告协商已经自行降低了物业收费标准，现被告无证据证明原告在该年度内尚有其他减免物业服务费的情形，故对被告该抗辩理由本院不予采纳。按照物业服务合同约定，原告对公用设施、设备负有维修、养护、运行和管理责任，被告所居楼房窗户漏雨问题不在原告物业服务范围内，该问题的存在亦不能成为其拒绝交纳物业费的正当理由，但原告起诉被告交纳物业费数额高于被告实际应交纳物业费数额，故以本院核定为准。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

被告马**于本判决生效后十日内给付原告北京新**有限公司二○○六年度、二○○七年度、二○○八年度、二○○九年度、二○一○年度、二○一一年度、二○一二年度、二○一三年度的物业服务费共计一万二千零八十八元。

如果被告马**未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费五十一元，由被告马**负担（本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年四月十八日