天津市**有限公司与刘*物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘**物业服务合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2014）南民初字第6847号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘*委托代理人常凤琪、杜**，被上诉人天津市**有限公司（以下简称鑫**公司）委托代理人姜**、鲁**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院查明，刘*于2006年11月3日购买由天津**有限公司开发建设的河西区郁江道21号三源振河科技园C座102号工业用房一处。天津**有限公司就该小区供热问题与天**电公司签订的《供用热（蒸汽）合同》，由天**电公司对三源振河科技园提供供热服务，天津**有限公司向天**电公司先行交纳供热费用。2007年，天津**有限公司委托鑫**公司作为三源振河科技园前期物业服务单位，代收采暖费、水、电费等费用。

另查，三源振河科技园2013-2014年度的供热面积为53487.18平方米，单价40元／平方米，总计2139487.2元已由鑫**公司全部付清。天**电公司为鑫**公司与业主之间采暖费诉讼出具证明，证明供热费已由鑫**公司付清之事实。

又查，刘*所有的房屋经诉讼当事人双方确认权属登记后载明的面积为291.32平方米。《天津市供热采暖收费管理办法》第七条规定，非居民住宅计费面积按建筑面积计算。超高部位按建筑面积乘以层高系数计算，其中层高系数为层高除以3.5米。特殊房型和部位或对室内温度有特殊要求的，由双方在合同中约定。2013-2014年度供热期的非居民供热价格为按建筑面积计算40元／平方米。刘*房屋层高4.2米，当年应交纳采暖费13983元。经询问鑫**公司，鑫**公司坚持向刘*主张采暖费，不同意向史全章主张权利。

另查，《物业管理条例》第四十五条规定，物业管理区内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

一审法院认为

一审法院认为，刘*作为三源振河科技园小区的业主，享受了供热服务，权利义务应当相一致，刘*理应交纳采暖费。鑫升物业公司按照与天津**有限公司签订的前期物业管理协议以及接受天津**有限公司的委托，有权代收采暖费。现鑫升物业公司已为刘*垫付采暖费，刘*应将所欠的采暖费给付*升物业公司。刘*关于本案优先适用《物业管理条例》，鑫升物业公司应向案外人史全章主张供热费的抗辩主张，通读《物业管理条例》第四十五条的规定，条款中的“最终用户”与“业主”应是一致，刘*向鑫升物业公司交纳供热费并不违反该条规定，故刘*该抗辩主张一审法院不予确认。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决如下：判决生效后十五日内，刘*给付天津市**有限公司2013-2014年度供热费13983元。案件受理费150元，减半收取，由刘*负担。

上诉人诉称

上诉人刘*不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定基本事实不清、认定事实错误、适用法律错误以及严重违反法定程序等情形，判决结果侵害了上诉人的合法权益，为维护上诉人合法权益，特提起上诉。涉讼委托合同基础法律合同及前期物业服务合同是在同一日期签署的，在一审中被上诉人提供的和另外一份合同是同一时间签署的。我们在一审中申请了法院调取前期物业管理服务合同原件，最终一审法院没有调取。调取该合同可以证明被上诉人是否有资格起诉上诉人收取相关的采暖费。《供用热（蒸汽）合同》签署日期是2009年11月至2010年3月份，而在被上诉人起诉上诉人是2013年至2014年度的供热费，所以上诉人认为被上诉人没有相关的授权。被上诉人应当向最终用户上诉人的租户主张采暖费，不应该向上诉人本人主张采暖费。上诉人刘*请求：1.撤销一审判决，查明事实并依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2.两审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人鑫升物业公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。物业管理服务合同我们已经进行了备案，如果上诉人认为有必要可以自己去调取。《供用热（蒸汽）合同》上诉人提出是2009到2010年度的，2007年至今就是他们进行供热。关于委托书的情况，我们在2007年8月13日就有委托书，我们有授权。上诉人提出让我们向上诉人的租户主张采暖费我们没有这个权利，我们只能向业主主张权利。

二审期间，上诉人刘*提交2006年5月24日天津**有限公司和天津**有限公司签署的《天津市前期物业管理服务合同》复印件，表示无法确认被上诉人是否有资格向上诉人主张权利。被上诉人鑫升物业公司对该证据的真实性不予认可，认为与本案无关。鉴于该《天津市前期物业管理服务合同》系复印件，无法与原件核对，本院不予采信。

二审期间，上诉人刘*确认上诉人刘*与供热单位并未直接签订供暖合同，2013-2014年度的供暖服务已经实际享受。

本院查明

二审查明的事实与一审相同，对于一审判决认定的事实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，被上诉人鑫升物业公司与天津**有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，被上诉人鑫升物业公司接受天津**有限公司的委托，对天津**有限公司开发建设的河西区郁江道21号三源振河科技园提供物业管理服务，该《天津市前期物业管理服务合同》对包括上诉人刘*在内的三源振河科技园全体业主均有约束力。《天津市前期物业管理服务合同》所列明的物业管理服务事项包括垫付采暖费，故本案中上诉人刘*与被上诉人鑫升物业公司系物业服务合同关系，本案的案由应为物业服务合同纠纷。上诉人刘*确认与供热单位并无建立直接合同关系，2013-2014年度的供暖服务已经实际享受。现被上诉人鑫升物业公司提供的证据能够证明已经代上诉人刘*垫付了2013-2014年度的采暖费，被上诉人主张上诉人给付已垫付费用，证据充分。上诉人刘*的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决处理结果并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费150元，由上诉人刘*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月十七日