上海**发展公司与上海市**运输公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人上海**发展公司（以下简称：工投房产公司）、上海化**输公司（以下简称：化工汽运公司）均因合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2005）虹民三（民）初字第623号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，1993年12月18日，原告**公司、被告化工汽**司就联合开发建造上海市某号商品房金宝大厦项目签订《联合建造某路647号经宝大楼协议书》（经宝大楼后更名为金宝大厦），原告作为系争房屋联建方，拆除了被告旧的办公楼，并经政府有关部门批准，与被告联合建造，协议约定拟建二幢25层左右的经宝住宅楼，一幢25层左右的经宝综合楼，原告应向被告支付房屋转让金和动迁办公费用合计人民币（币种均为人民币）22,200,000元。房屋建成后，该项目总建筑面积以4.4万？作分配基准数，双方按4？6比例分成，即原告得6成房屋，被告得4成房屋。该合同第二条第7款同时载明，在建造过程中，因国家政策变更，凡涉及因土地使用而发生的税费应由被告承担，凡涉及工程建造而发生的税费（包括投向税、增值税、市政及公建配套等）概由原告承担。建成明确产权归属后所涉及的税费各自承担。2001年11月20日、2002年6月3日、2004年4月20日，双方又分别签订了补充协议，虽然补充协议中对各自所得的房屋分配进行了调整，即竣工后，金宝大厦一号楼和二号楼总建筑面积为38,080？，其中原告得32,889.33？，被告得5,190.67？。金宝大厦三号楼总建筑面积为8,500？，其中原告得7,190.67？，被告得1,309.33？。但双方在补充协议中对合同第二条第7款涉及因土地使用而发生的费用负担的条款，未作变更。2003年11月28日，原、被告与上海市**地管理局签订《上海市国有土地使用权出让合同》。同年10月20日、11月1日、11月10日、11月20日，原告分别致函被告，要求被告支付系争房屋的土地出让金和土地评估费。因被告认为双方所订合同对土地出让金负担未作约定，且是原告自行为了将三号楼房屋进行销售，而改变了房屋的实际使用性质，并取得了实际利益，而不同意支付，认为该土地出让金应由原告自己承担。原告几经催讨不成功遂涉讼。

原审另查明：原、被告联合建造商住综合楼，经上海市**济委员会以虹计经（93）443、444、445、446号文批准立项。1994年4月22日，该区人民政府和房屋土地管理局以虹（府）规土（1994）第111号文，作出批准被告在上述宝山路新建商住综合楼划拨使用国有土地的通知；同年5月11日，原、被告取得金宝大厦建设用地许可证。2003年5月21日，原、被告取得金宝大厦建设用地批准书；同年3月7日，原、被告取得金宝大厦三号楼的建设工程规划许可证；当月21日，原、被告取得金宝大厦三号楼的建筑工程施工许可证。2003年12月19日，原告取得金宝大厦三号楼其名下房屋的预售许可证。2004年10月8日，原、被告取得金宝大厦三号楼的建设工程竣工规划验收合格证。

原审再查明：2003年11月18日，原告支付金宝大厦3号楼土地评估费20,000元；2004年2月6日，原告以双方当事人的名义支付金宝大厦三号楼土地出让金3,201,000元。

原审另查明，金宝大厦一号楼、二号楼系列入上海市1994年地方商品房固定资产投资计划建造的商品房，批准建造的建筑面积为38,000？；金宝大厦三号楼系列入上海市2004年地方商品房建设计划建造的商品房，批准建造的建筑面积为11,121？。

一审法院认为

原审原告工**公司诉称，双方就联合开发建造宝山路647号商品房金宝大厦项目而签订的《联合建造宝山路647号经宝大楼协议书》约定，由被告提供宝山路647号其办公楼土地，由原告负责出资建造商住综合楼，原告应向被告支付房屋转让金和动迁办公费用合计22,200,000元。房屋建成后按4？6分成，即原告得6成，被告得4成。同时，该合同第二条第7款载明“在建造过程中，因国家政策变更，凡涉及因土地使用而发生的税费应由甲方承担，凡涉及工程建造而发生的税费（包括投向税、增值税、市政及公建配套等）概由投资方承担。”原告认为该条款对双方各自承担的费用约定明确，因土地使用而发生的费用由出被告承担，因工程建造而发生的费用由原告承担，这是很公平合理的，也符合一方出地、一方出资的联建形式。该条文中的“税费”应包括土地出让金。2001年11月20日、2002年6月3日、2004年4月20日，双方又分别签订了补充协议，虽然补充协议中对房屋的分配进行了修改，但是对涉及因土地使用而发生的费用负担的条款，未作变更。未料被告竟认为该条款对土地出让金支付“约定不明”，而拒绝履行应承担的付款义务，原告为避免不能及时办理土地评估和缴纳土地出让金而影响金宝大厦三号楼按期上市，只得为被告垫付土地评估费20,000元、土地出让金3,201,000元,合计3,221,000元。嗣后，原告因多次向被告催讨上述垫付款项不成遂起诉，请求判令被告返还原告为其垫付的土地评估费20,000元、土地出让金3,201,000元，合计3,221,000元。

原审被告化工汽**司辩称，双方签订的《联合建造宝山路647号经宝大楼协议书》涉及的土地系被告以划拨方式取得，地上物原为自己的办公用房，协议签订后，原告作为系争房屋联建方，拆除了被告旧的办公楼，并经政府有关部门批准，与被告联合建造经宝大楼，协议约定拟建二幢25层左右的经宝住宅楼，一幢25层左右的经宝综合楼。根据协议与上述批文，原、被告当时在划拨土地上合作开发的房产，没有明确具备商品房性质，双方也没有办理变更土地用途的申请书。1997年竣工的金宝大厦一号楼、二号楼没有缴纳土地出让金，可见协议中对土地出让金的承担没有约定，得不出土地出让金由被告负担的结论。被告为此认为，本案系争房屋三号楼缴纳的土地出让金，不是国家政策的变更，也非双方的约定范围，而是原告自行为了将房屋进行销售，而改变了房屋的实际使用性质，并取得了实际利益，根据权利义务对等原则，土地出让金等费用理应由原告承担。

原审审理中，原告坚持要求被告返还其垫付的土地评估费和土地出让金合计3,221,000元。被告则在坚持辩称意见的同时表示，可以按双方各自的得房比例，分摊土地评估费和土地出让金。双方各执己见，调解不成。

原审认为本案有两项争议：其一、金宝大厦三号楼的项目性质是否发生过变更，即是否存在原告自行为了将房屋进行销售，而改变了房屋的实际使用性质，从而导致本案争议的土地出让金等费用发生；其二、双方协议约定的“因土地使用而发生的‘税费’”，该税费是否包含本案争议的土地出让金等费用。

关于上述第一个争议，原告认为：金宝大厦三号楼的项目性质从未发生过变更，从立项一开始就确定是商品房的性质，有政府部门的批准立项报告等批文为证。被告认为：三号楼是原告为了自行将房屋进行销售，而改变了房屋的实际使用性质，从而产生土地出让金之一说，原告从中得到了实际利益，该土地出让金应由原告自己承担。

原审法院意见：从双方提供的本案现有证据作出综合判断，该项目经政府主管部门批准，依法取得批准建造商品房，故可认定双方合作开发建造的金宝大厦一号楼至三号楼均系以商品房立项获准建造的工程项目，被告认为三号楼是原告为了自行将房屋进行销售，而改变了房屋的实际使用性质，从而产生土地出让金之说，没有事实与法律依据。最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、第二条明确，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人，对引起合同关系变动的事实，承担举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的负有举证责任的当事人承担不利后果。故对被告的此项主张原审法院不予采信。

关于第二个争议，原告认为：根据双方所签订的协议第二条第7款，该条款对双方各自承担的费用约定明确，且是很公平合理的，符合一方出地、一方出资的联建形式。该条文中的“税费”应包括土地出让金。被告则认为：本案系争房屋三号楼缴纳的土地出让金，不是国家政策的变更，也非双方约定范围。1997年竣工的金宝大厦一号楼、二号楼就没有缴纳土地出让金，可见协议中对土地出让金的承担没有作出明确约定，得不出土地出让金由被告负担的结论。根据权利义务对等原则，表示可以按双方各自取得的房屋比例，分摊土地评估费和土地出让金，其余费用理应由原告承担。

原审法院意见：对于合同中关于被告应承担“因土地使用而发生的税费”一节中的“税费”，是否包括土地出让金，双方发生争议。根据合同的解释规则，应当从合同文字的文义、合同的整体等进行解释。从合同的整体解释，该“税费”理解，应当包括争议的土地出让金，只有这样，才符合一方出地，承担土地的相关费用。一方出资，承担所有的建造成本，包括支付房屋转让金和动迁办公费用等原则。况且，从土地出让金发生的最初一刻，和双方的往来信函亦明白无误地表明各自的观点，但在此后的补充协议中，在重新对房屋分配调整时，双方对土地使用费的负担，仍未作变更。至于金宝大厦一号楼、二号楼没有缴纳土地出让金，而三号楼需要承担土地出让金，恰恰说明是1996年后政府主管部门对系国家划拨的土地进行联建、参建的房地产开发项目加强了管理，应当视为双方协议中约定的国家政策的变更之列。同时，亦应当客观地、实事求是地承认，由于政策的调整，对联建的一方要求以本企业的名义直接销售房地产，并要计算各自的开发量，其实质是一种转让划拨土地的行为，而本案原告建造房屋后，亦不是自用，故对该土地出让金等费用应酌情予以分担，以体现法律的公平、合理之核心。

原审法院认为：原、被告签订的联合建造宝山路647号经宝大楼（金*大厦）协议书、补充协议是双方真实的意思表示，不违反法律规定，应为有效。双方当事人均应依约履行合同义务。对合同内容、条款发生争议时，应先由合同双方自行协商补充，双方不能达成协议的，法院应当根据合同的整体精神和本意进行解释，同时兼顾个案的具体情况，予以合情、合理、合法的作出裁决。被告认为金*大厦三号楼房屋系性质变化而产生争议的土地出让金，因不能举证加以证明，故对此项主张不予采纳。同理，被告要求按双方得房比例分担系争款项的意见，理由亦不充分，依法不予支持。

原审法院审理后，作出判决：一、被告上**车运输公司应自本判决生效之日起三十日内支付原告上海工**司金宝大厦三号楼土地出让金等2，721，000元；二、其余费用由原告上海**发展公司自行负担。

上诉人诉称

工投房产公司不服，上诉称：原审查明的事实确认，本案争议的土地出让金应属双方约定的由化**公司承担的“因土地使用而发生的税费”范围，并符合一方出土地，承担土地的相关费用；一方出资，承担所有的建造成本等原则。但是，原审法院在判决中又称根据“兼顾个案的具体情况，予以合情、合理、合法的作出裁决”时，却让工投房产公司为化**公司承担了500,000元费用，该判决无事实和法律依据。工投房产公司认为，原审判决认定的事实和适用的法律与其判决结果不一致，由该公司承担500,000元土地出让金缺乏法律依据，有失公平和公正，故请求本院依法撤销原审判决，并作出支持工投房产公司原审诉请的判决。

化**公司亦不服，上诉称：双方签订的《联合建造宝山路647号经宝大楼协议书》及相关的补充协议等，均未对土地出让金作出明确约定，但是双方明确约定了建成后明确产权归属后所涉及的税费各自承担，无论双方建设项目是否以商品房作为计划立项的，应均由受让方缴纳出让金。双方当事人均系本案联建参建项目的土地使用权的最终受让人，就应按协议约定的房地产权属各自缴纳土地出让金。由于工**公司是专业的房地产开发公司，应对巨额的土地出让金约定不明负有责任，化**公司经营不善，靠土地收入支付职工的工资，协议时，不可能考虑到要承担上述巨额费用。而且工**公司并非支付房屋转让金和动迁办公费用22,200,000元，而且该公司并未按照约定动工建造，并要挟化**公司在得益上让步。根据前两处楼盘的联建参建，从未要求化**公司支付土地出让金，故系争三号楼盘的土地出让金应由双方各自承担。在明确被拒绝支付上述费用的情况下，工**公司自愿履行支付土地出让金的义务，应视为双方协议履行完毕，该公司的诉请不应被支持。据此，化**公司认为原审判决事实不清、判决不当，故请求本院依法撤销原审判决，并驳回工投汽**司的所有诉请。

本院查明

经本院审理查明，原审判决认定的事实无误。

本院认为

本院认为，当事人基于自己的真实意思表示，约定各自民事权利和义务的协议，依法有效，且各方当事人均应依照协议的约定全面履行。《联合建造宝山路647号经宝大楼协议书》是本案双方当事人的真实意思表示，并不违反相关的法律和法规的规定，依法有效。该协议约定在建造过程中，因国家政策变更，凡涉及因土地使用而发生的税费应由化**公司承担，凡涉及工程建造而发生的税费（包括投向税、增值税、市政及公建配套等）概由工投房产公司承担。由于化**公司认为系争三号楼是工投房产公司为了自行将该房进行销售，而改变了房屋的实际使用性质，从而产生土地出让金的主张，无足够的证据印证，故原审关于从上述协议的整体解释，该化**公司承担的“税费”，应当包括争议的土地出让金，因此才符合一方出地，承担土地的相关费用，一方出资，承担所有的建造成本，包括支付房屋转让金和动迁办公费用等原则的主张事实清楚，本院应予支持。此外，因嗣后政府主管部门对有关的房地产开发项目加强了管理，原审法院根据本案的实际情况，酌情裁决由工头房产公司分担系争三号楼房屋争议的土地出让金并无不当，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费用人民币26,115元，由上诉人上海**发展公司、上海市**运输公司各半负担人民币13,057.50元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○○六年七月十四日