香港的盈**公司与上海杨**有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告香港的盈**公司(以下简称的盈公司)、香港联**限公司(以下简称联**司)诉被告上海杨**有限公司(以下简称杨**公司)合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后于2005年2月17日公开开庭审理了本案。原告的盈公司、联**司的委托代理人孙*、赵*、朱**、张**，被告杨**公司的委托代理人褚*、王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，1993年6月，的盈公司与被告签订上海市《杨浦**地块联合开发合同》(以下简称《联建合同》)，约定由联**司负责该项目的全部建设投资并承担动迁费用中的1800万元人民币(以下币种均为人民币)，另外支付给被告施工承包管理费250万元，被告承担动迁费用450万元，并负责前期的动迁和三通一平工作，负责基地的建设总承包工作等。该项目的产权归联**司所有。签约后，联**司履行了全部投资义务，通过的盈公司共支付款项12,197.93万元(包括代付的税款、土地出让金，维修基金费)。但被告屡屡违约，逃避其应承担的450万元动迁费，将项目的产证全部办在被告的名下。使联**司不能按约获得项目的产权，联建投资的目的不能实现，造成重大经济损失。目前联**司仅收回投资款9,147.7万元，投资和回收的差额达3,050.23万元。另外的盈公司也为被告代付了物业空置费和管理费285,373元。故请求法院判令1.被告向联**司返还代被告支付的税款，土地出让金，维修基金共计6,075,878元，向的盈公司返还代被告支付的物业管理费及空置费等费用共计285,373元；2.被告向联**司赔偿因被告重大违约造成联建亏损而导致联**司的投资款损失共计24,426,422元；3被告向的盈公司，联**司赔偿代付款，投资款的利息损失计19,635,481元(暂计至2003年12月31日，请求判令至判决生效日止)；4.本案诉讼费和律师代理费由被告承担。

被告辩称

被告辩称，作为被告方，已按合同约定的内容，全面、适当的履行了自己的义务，并无违约的行为。而原告则未按合同约定履行全部的投资义务，构成了事实上的违约。且本案所涉的项目具备预售条件时，原告行使了处分权，悉数取得了投资收益。原告作为合同当事人的一方，对自己的投资开发行为，应承担法律规定和当事人约定的风险。故请求法院驳回原告的诉讼请求。

本院查明

本院经审理查明，1993年6月1日，联**司的投资人庄**出具委托书一份，委托的盈公司与被告就杨浦**地块联合开发项目签订合同及处理一切财务事宜。庄**将成立联**司开发该项目，其本人乃该项目的投资方及权益所有人，并承诺履行的盈公司在合同中的一切义务。

1993年6月28日，的盈公司与被告签订了《联建合同》一份，合同约定，开发的丁家浜地幅位于平凉路以北、宁国路以西200米处、渭南路顶端，占地总面积9,200平方米，其中小块(DJB-1)面积为3015平方米，大块(DJB-2)面积为6185平方米，(具体面积以实测为准)。用地性质为商、住、办综合楼，总建筑面积约48000平方米，(以规划部门的批准为准)，包括公建配套约9.3%部分。基地采用分期动迁的原则，年底前先动迁(DJB-1)地幅，该地居民约150户，以每户15万元计算，共计动迁费用约2,250万元支付给被告，(DJB-2)地幅1994年1季度决断(DJB－2地幅后因故未开发)，上半年开始动迁。被告的职责为签约后6个月内完成(DJB-1)地幅的三通一平工作，承担动迁费用约450万元。负责基地建设总承包(协议另订)。的盈公司的职责为，负责基地的全部建设投资，商、住、办综合楼产权归的盈公司所有。综合楼总面积约9.3%为公建配套，产权无偿交被告按国家规定安排(不包括内装修)。承担前期动迁费用约1,800万元。负责规划设计工作。支付给被告施工承包管理费为250万元。丁家浜二地幅上的新建房屋按房产市场的需求可补地价改为侨汇房。合同另对付款方式、的盈公司如不能按期付款、被告如不能如期完成动迁等作出了约定。

1993年9月30日、10月5日，1995年12月24日，上海**设委员会、上海市**济委员会，先后作出杨建委(1993)5号文、杨计经基(1993)120号文、杨计经基(1995)189号文，同意被告在上述丁家浜地幅上进行危旧房改造的开发工作。被告并于1993年7月30日和1996年2月14日取得建设用地规划许可证和建设用地许可证。原告与被告签订《联建合同》后，双方均未到政府有关部门补办共同立项及登记等手续。

1995年7月31日，联升公司法定代表人庄**致函的盈公司，告知联升公司已于1993年7月27日注册成立，要求终止1993年6月1日对的盈公司就联升广场项目的委托。

1995年8月1日，的盈公司将上述联**司终止委托书随函附给被告，希望被告代办联升广场有关文件之更改名称事宜。

1995年9月19日，被告复函的盈公司，提出对《联建合同》的盈公司的名称不宜改动，有关的盈公司签订的协议今后由联升公司履行一切义务。

1996年1月22日，联升公司与被告就联升广场开发事宜达成《会议记要》，其中对开发地块的土地使用金确定由联升公司承担。

1998年3月10日，的**公司与被告签订《关于联升广场公建配套的补充协议》，约定，被告同意的**公司上交的公建配套面积由原来的9.3%调整为2%。的**公司将建筑面积为420平方米的2套二室一厅和2套三室一厅房屋交给被告后，的**公司不再承担任何公建配套面积。的**公司承认该地块政府已为投资商投入的1,035万元(其中450万元为前期动拆迁费用，585万元为公建配套减免费用)作为对投资商改造旧区的补偿。

1999年1月19日，的盈公司与被告签订《关于联升广场的补充协议》，约定的盈公司在一周内，将冲抵公建配套的四套房屋(即上述公建配套补充协议的2套二室一厅、2套三室一厅房屋)一周内调拨给被告。协议另约定，的盈公司在1999年5月1日前支付被告联升广场变电站前期动迁等费用2,346,438.02元。

1999年6月24日，的盈公司开出上述四套房屋调拨单给被告。双方并再次签订《补充合同》，约定由的盈公司分期支付被告上述变电站前期动迁等费用234万元，被告应即时出具发票。

2000年7月21日，的盈公司的代表蔡**与被告签订《协议书》，由的盈公司将5套房屋抵押给被告作为清缴税款116.84万元的保证。

2000年12月28日，上海市杨浦区旧区改造综合开发指挥部致函的盈公司，因联升广场经营不佳，决定对的盈公司所欠的税款不再催缴；原缴公建配套的四套房屋(即上述公建配套补充协议的四套房屋)退还的盈公司；原抵押给被告的五套房屋(即上述2000年7月21日《协议书》设定抵押的5套房屋)退还的盈公司；的盈公司尚欠被告的三型变电站余款117.6万元暂不催缴。

1995年8月至2001年12月，的盈公司和被告分别出具申请报告和授权委托书，授权的盈公司的蔡**、柳**、赵**有权以被告的名义对外签订业务文本，有关合同所发生的法律问题由的盈公司承担。其间，联升广场的房屋销售均由联升公司所实施。

1996年2月16日，被告取得联升广场杨*(96)内预字002号《预售许可证》。1999年11月17日，被告取得联升广场1－3层的房地产权证。2000年6月3日，被告取得“联升广场”4－27层房屋的房地产权证。2003年1月8日，被告出具《确认书》一份，确认联升公司对联升广场裙房1－3层拥有全部实际的产权。2003年1月10日，被告与上海市**管理局签订《上海市国有土地使用权出让合同》。2004年4月，联升广场1－3层裙房及4－27层房屋登记至房屋业主名下。

被告原名为上海市**发总公司，1997年9月18日更名为上海杨**有限公司。

本案审理中被告对原告诉请的税款、土地出让金、维修基金、物业管理费、投资款及其利息等均提出异议。本院委托上海华**有限公司对涉案项目进行了审计，审计结论为：一、收入情况1.房款收入90,666,358.49元，但无法判断其完整性。2.商场租赁收入135,000元，但无法判断其完整性。二、工程成本情况1.工程成本审计确认金额为111,478,925.22元。2.土地出让金1,898,150元，但无法确认。三、管理费用确认金额为5,247,865.95元。

原告对审计结论认为：一、土地出让金1,898,150元应予确认。有的盈公司与被告曾达成的一致意见，原告持有支付该土地出让金收据的原件及被告自己提交的证据目录内容等为证。二、工程费用中支付金额大于发票金额部分的款项551,002.85元应予确认。发票金额小于支付金额部分的款项只能证明部分发票尚未出具，而非证明该超出部分的款项未予支付。三、售房收入的帐面金额和发票不符，应以发票金额为准确认售房收入。

被告对审计结论认为：一、联升基地的诉讼费用不应纳入投资成本及管理费用之内，还列举了2003年度支出的法律诉讼费及律师代理费等，并认为此前几年的诉讼费用也不应纳入投资成本及管理费用内。二、各类广告费不应纳入投资成本。三、销售费(含合同登记费、支付的业主的赔偿费等)不应纳入投资成本，并认为列举的上述部分销售费仅为一部分。同时坚持其在本案审理中的辩称，认为原告不应获得诉请的各项费用。

鉴定单位认为上述诉讼费、广告费、销售费等应纳入投资成本及管理费之内。

上述事实由《联建合同》、《关于联升广场公建配套的补充协议》、《关于联升广场的补充协议》、《补充合同》、《协议书》、庭审笔录等为证。

本院认为

本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。本案原告与被告签订的《联建合同》及其他相关合同，是双方当事人真实意思的表示。合同订立后虽未向政府有关部门办理共同立项、登记等手续，但双方已实际履行了合同，房屋也已建成，且无其他违法行为，故可按双方所签的《联建合同》及其他相关合同履行。根据合同约定的内容及合同履行的实际情况，原告除应承担联升广场的全部建设投资及部分动拆迁费用外，还实际负责了房屋的具体销售，房屋款项的支出及收入均由原告负责实施，被告仅为提供土地使用权一方，其按约取得的施工承包管理费250万元，系用于前期的动拆迁费用，被告按照合同应付的450万元动拆迁费用，在政府补贴的1,035万元费用中已得到免除，原告按照合同应付的9.3%公建配套费用，同样也得到了免除7%的优惠政策，双方共同享受了政府的该笔补贴费用，故被告已按约完成了自己应尽的义务。原告在联升广场房屋建设及销售过程中，经审计确认，其支出的款项大于收入的款项，造成联建项目的亏损，该责任应由其自负。且房屋销售收入的有关凭据全由原告单方提供，审计报告也认为无法判断其完整性。故原告提出的诉请缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十五条之规定，判决如下：

裁判结果

对原告香港的盈**公司、香港联**限公司的诉讼请求不予支持。

本案案件受理费人民币262,126元、审计费人民币250,000元由原告香港的盈**公司、香港联**限公司共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起，原告香港的盈**公司、香港联**限公司在三十日内，被告上海杨**有限公司在十五日内，向本院递交上诉状，上诉于上海市高级人民法院。

裁判日期

二○○五年三月二十五日