广州光**展公司与广州市国土资源和房屋管理局行政登记一案一审行政判决书

审理经过

原告广州光大南方经济发展公司诉被告广州市国土资源和房屋管理局、第三人广州市**有限公司（以下简称“华**司”）、杨**、何*、宋*香房屋登记管理一案，于2013年5月27日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告委托代理人宋*汐，被告委托代理人张*、葛*，第三人华**司委托代理人饶*连，第三人杨**到庭参加了诉讼。第三人宋*香经本院依法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：原告是中外合作企业广州市**有限公司的中方股东，华**司成立后开发了位于广州市人民北路745-775号的金门大厦。2002年10月30日，华**司与宋**就金门大厦D幢17层04号房（现广州市荔湾区人民北路759号1711房）签订了穗房合字98120384号《商品房买卖合同》，并办理了商品房预售合同登记备案。合同签订后，宋**仅支付了合同10%的总价款计53350元。2012年11月21日华**司经查询得知涉案房屋已办理房产权证并向原告通报该情况，随后提起撤销房产权证的行政诉讼（2013穗荔法行初字第8号），被告答辩后原告才得知涉案房屋已于2005年1月27日经被告作出98120384号转让登记。商品房预售合同登记应当由预售人开发商提交申请经由被告审核后予以登记备案，而被告对涉案房屋作出的转让登记是应转让方宋**和受让方某的申请而作出，华**司并不知情，该登记是违法的行政行为，故此起诉要求撤销被告在2005年1月27日作出的预契字：98120384号转让登记。

被告辩称

被告辩称：一、原告的起诉超过法定起诉期限，原告曾于2007年针对本案涉诉的穗房合字98120384号《商品房买卖合同》的预售合同登记向越**法院提起（2007）越法行初字第69号行政诉讼，经区、市两级法院审理，最终判决确认我局针对涉诉房屋的预售合同登记行为合法有效。原告在诉讼过程中，已知道涉案房屋由宋*香转让给杨**并办理转让备案的情况，原告在2013年起诉本案已超过2年起诉期限；二、2002年9月2日，华**司与宋*香签订穗房合字98120384号《商品房买卖合同》，约定买卖金门大厦D梯17层04单元，双方于2002年11月11日共同办理了合同登记备案手续。2005年1月，宋*香将以上房屋转让给杨**，双方向我局申请办理合同转让的登记手续，提交了经备案的98120384号商品房买卖合同、付款证明等材料，被告根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《广东省商品房预售管理条例》第二十三条的规定办理了合同转让登记备案手续，该登记行为事实清楚、依据充分，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。

第三人华**司述称：同意原告的意见，对宋**与杨**的转让合同，华**司在2012年经查询才得知情况，并一直表示不同意。本案同意原告的意见。

第三人杨**、何*共同述称：同意被告的答辩意见，杨**、何*是通过合法手续购得涉案房屋，且已支付相应的购房款，自从收楼后一直使用至今，华**司与原告从来没有向第三人提出异议，不同意原告的诉讼请求。

第三人宋某香没有到庭陈述意见。

本院查明

经审理查明：广州市**有限公司是中外合作企业，原告是该公司的合作方。广州市人民北路745-775号地段金门大厦由华**司开发建设。

2002年10月30日，第三人宋某香和华**司签订了穗房合字98120384号《商品房买卖合同》，购买金门大厦第D幢十七层04号房（现为广州市荔湾区人民北路759号1711房）。被告于2002年11月11日对该合同办理了预售合同登记备案手续。广州光**展公司向广州**民法院提起诉讼，请求撤销被告于2002年11月11日对穗房合字98120384号《商品房买卖合同》作出的预售合同登记。2007年5月21日，广州**民法院作出（2007）越法行初字第69号行政判决，判决驳回广州光**展公司的诉讼请求。广州光**展公司不服提起上诉。2008年2月18日，广州**民法院作出（2007）穗中法行终字第702号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。

2004年11月22日，杨**与宋*香通过中介公司广州**按揭中心签订《房屋买卖合同》，约定杨**向宋*香购买荔**民北路745-775号金门大厦D梯1704房，交易价为400000元，之后杨**通过中介公司付清了购房款。2005年1月，杨**与宋*香向被告申请办理预售房地产转让登记，并提交了买卖合同、付款证明等材料，被告经审核于同月27日核准办理了合同转让登记备案手续。杨**于2005年初接收涉案房屋使用至今。2011年7月26日，被告向杨**核发了粤房地权证穗字第××号房地产权证。2011年8月25日，杨**、何*（夫妻关系）向被告申请涉案房屋析产登记，现房屋登记在杨**、何*名下。

以上事实有买卖合同、预售房地产转让申请审批表、付款证明、收据、预售房地产转让登记记录、行政判决书及当事人的庭审陈述等证据予以证实。

本院认为

本院认为：《最**法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第三款规定：“被告认为原告起诉超过法定期限的，由被告承担举证责任。”《最**法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”虽然原告在2007年对华丰与宋**的预售合同备案提起诉讼，但并不能证明原告当时已经知晓本案诉争的转让合同备案行为，故对被告主张原告己超出起诉期限，本院不予采纳。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《广东省商品房预售管理条例》第二十二条规定：“预售商品房时，预售人与预购人应当签订书面的商品房预购销售合同，在该合同签订三十日内持该合同到项目所在地房地产交易登记机构办理登记手续；房地产交易登记机构应当自受理之日起二十日内予以登记。”被告作为本市的房地产管理部门，具有对商品房预售合同进行登记备案的行政职权和职责。

关于华**司与宋*香之间的预售合同登记行为，已经人民法院审理并作出生效判决，驳回原告要求撤销预售合同登记备案的诉讼请求。商品房预售合同登记备案是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记，具有公信效力，第三人杨**也正是信赖该登记效力而向宋*香购买涉案房屋，同时支付合理的对价。被告在交易双方确认已付清房款并申请转让登记的情况下，对该转让行为予以核准登记，是履行其作为房地产管理部门的登记职责，并无不当。原告要求撤销转让登记备案的理由不成立，本院不予支持。第三人宋*香经本院合法传唤没有到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《最**法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十九条第三款、第五十六条第（四）项规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告广州光大南方经济发展公司的诉讼请求。

本案受理费50元，由原告负担。

如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州**民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向广州**民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一三年九月二十三日