原告张阳诉被告吕**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告张*诉被告吕**房屋租赁合同纠纷一案，原告张*于2015年10月10日向本院提起诉讼。本院于同日作出受理决定。之后，本院依法组成合议庭，于2015年12月12日公开开庭进行了审理。原告张*的委托代理人郭**，被告吕**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告张**称：2014年9月23日，原告将自己所有的位于魏都**事处东大街131号2幢东起2单元4层东户房屋租赁给被告使用，并签订了书面租赁协议，协议约定房屋的租赁期限自2014年9月23日至2015年9月23日，月租金为1000元，合同签订后，原告按照租赁协议依约将上述房屋交付给被告使用，但被告却不履行向原告支付租金的义务，属于根本违约。现租赁合同已到期，原、被告经过多次协商无果，原告为维护自己的合法权益特向法院起诉，请求依法判令：一、被告将原告所有的位于魏都**事处东大街131号2幢东起2单元4层东户房屋返还给原告；二、被告向原告支付自2014年9月23日至2015年9月23日期间的房屋租金12000元，并向原告支付自租赁合同到期之日起至被告将租赁房屋返还给原告期间的房屋使用费。本案诉讼费用由被告负担。

被告辩称

被告吕**辩称：原、被告之间签订的租赁合同协议无效，涉案房屋的原户主是我母亲，双方是在2014年9月23日签订的租赁合同，而实际的房屋过户是在2015年3月9日，因此，该租赁合同无效，也不存在租金的问题。起初是因为我借原告的钱，后来因为无力还款，也因原告做生意需要不动产，因此将房屋过户给了原告，而且我们一直在涉案房屋居住。

结合原被告的诉辩意见，并征询双方当事人同意，本院归纳本案争议的焦点为：原告的诉讼请求是否有法律依据和事实依据予以支持。

原告张*为支持自己的主张，向本院提供的证据有：

第一组，房产证一份，证明坐落于魏都**大办事处东大街131号2幢东起2单元4层东户房屋的所有权人是本案原告张*。

第二组，租赁协议一份，证明2014年9月20日以前原告与本案租赁房屋原所有权人协商将涉案房屋出卖给原告且当时已经交付，交付完毕后原被告协商将本案租赁房屋出租给被告吕**使用的事实。本案的租赁期限自2014年9月23日至2015年9月23日，现在房屋租赁合同已经到期。房屋租赁合同约定月租金为1000元，截止目前，被告从未向原告支付过任何租金。

被告吕**对上述证据的质证意见为：第一、二组证据真实性无异议，房屋已经过户给了原告。房屋过户登记时间在后，房屋租赁协议在前，因此，该房屋租赁协议无效。

本院对原告张*提供的证据审核后认为：该房屋租赁合同系原、被告双方真实意思表示，原告张*为涉案房屋实际所有权人，且不存在法律法规禁止出租的情形，故该房屋租赁合同合法有效，本院予以采信。

被告吕**为支持自己的主张，向本院提供的证据有：房产证复印件一份，宋**证人证言及身份证复印件各一份，房屋租赁协议一份，承诺书一份，交纳水费通知单一份，证明涉案房屋原系被告母亲宋**所有，后因抵债将房屋过户给原告，原告承诺被告可以继续使用该房屋，并且卖房的溢出部分作为投资或者返还被告，且现在该房屋一直由宋**使用。

原告张*对上述证据的质证意见为：现在房屋所有权人不是宋**，而是本案原告张*，房产证复印件与本案没有关联性。对于宋**的证人证言，根据我国法律规定，证人应当出庭作证并接受双方当事人以及法官的询问，证人仅出具书面证人证言，本人并未出庭接受询问的，该证人证言不能作为证据使用。承诺书系复印件，真实性无法核实，且承诺书存在手工添加的嫌疑，不能证明系原告真实意思表示，也不能证明被告的证明目的。水费交纳通知单没有加盖公司印章，且房屋租赁合同约定由承租人缴纳水费、物业费等费用，故由宋**缴纳水费是合理的。

本院对被告吕**提供的证据审核后认为：租赁协议及交纳水费通知单，被告对其真实性无异议，且该证据真实有效，本院予以采信。房产证复印件、承诺书复印件因无法与原件核实，且原告对其真实性有异议，无法作为证据使用，故本院对其真实性不予采信。证人仅出示证人证言，未能出庭接受当事人的当庭质询，且原告对其真实性有异议，故本院对其真实性不予采信。

本院依据上述证据认证情况及庭审情况，认定下列事实：位于许昌**大办事处东大街131号2幢东起2单元4层东户的房屋原系被告吕**母亲宋**所有。2014年9月23日，原告张*与被告吕**签订房屋租赁合同，合同约定将该房屋租赁给被告吕**使用，租赁期限自2014年9月23日起至2015年9月23日止，月租金为1000元。2015年3月9日，被告吕**为清偿对原告的欠款，将该房屋过户于原告张*。2015年9月23日，房屋租赁期限届满后，原告张*要求被告吕**按期腾房，被告吕**拒不腾房且未交纳房屋租赁费，并继续占有、使用该房屋至今。

本院认为

本院认为：原告张*与被告吕**签订的房屋租赁合同合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。u0026rdquo;上述租赁合同于2015年9月23日到期后，双方并没有续签房屋租赁合同，被告吕**应及时将租赁房屋返还原告张*，故原告张*请求被告吕**返还房屋，本院予以支持。虽然双方合同约定的租赁期限为2014年9月23日至2015年9月23日，但被告吕**为清偿对原告的欠款，于2015年3月9日才将该房屋过户于原告张*，即原告张*成为房屋实际所有人的时间为2015年3月9日，故原告张*请求的房屋租金，应自2015年3月9日起计算至2015年9月23日止，共计6466元。在房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，被告吕**仍超期占用原告张*所有的房屋，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失u0026rdquo;，故原告张*请求被告吕**支付租赁合同到期后的房屋使用费，本院予以支持，被告吕**应以租赁合同中约定的月租金1000元为标准，按实际占用天数向原告张*支付房屋使用费。原告张*的其他诉讼请求，证据及理由不足，本院不予支持。被告吕**的抗辩依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：

裁判结果

一、本判决生效之日起十日内，被告吕**将原告张*所有的位于许昌**大办事处东大街131号2幢东起2单元4层东户房屋返还原告张*；

二、本判决生效之日起十日内，被告吕**支付原告张*自2015年3月9日至2015年9月23日期间的房屋租金6466元，并自2015年9月23日起按每月1000元支付原告张*房屋使用费至实际将该房屋返还原告之日止；

三、驳回原告张*的其他诉讼请求。

案件受理费1600元，由被告吕**负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。

裁判日期

二〇一六年二月三日