孟州市**限公司与孔**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告孟州市**限公司（以下简称孟*公司）诉被告孔**租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孟*公司的委托代理人台定刚，被告孔**及其委托代理人汤洪峰到庭参加了诉讼。现已审理终结。

原告诉称

原告孟*公司诉称，2015年3月18日，原被告双方自愿签订房屋租赁合同，合同注明了被告租赁原告房屋所处地址、坐落、面积和其租赁的起止时间、年限、年租金以及租金的支付方式等有关事项。合同生效后，原告按照合同约定向被告交付所租房屋，并同意被告在合同生效后15日内付清当年房屋租金10万元，后被告开始对房屋进行改造，但经原告催要至今未付租金，故诉至法院，要求判令：1、被告立即给付原告房屋租金54165元，每年10万元，每月8333元，计算6个半月；2、被告将其所租房屋恢复原状，将木地板铺上，或折价赔偿6000元，按市场价格估算；3、解除双方的房屋租赁合同；4、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告辩称，原被告签订的租房合同已于2015年3月25日解除，双方不存在租赁合同，被告不应支付原告房屋租金，原告应当返还被告定金5000元；原告的房屋已再次出租，已不可能恢复原状，被告不可能对原告的房屋造成任何损害，不应赔偿6000元损失。

依据原被告的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、原被告双方签订的租赁合同是否已于2015年3月25日解除；2、如果现在解除租赁合同，原告要求被告支付租金54165元有无事实和法律依据；3、被告是否已对所租房屋进行改造，如果解除合同，原告要求恢复原状或折价赔偿损失6000元有无事实和法律依据。

本院查明

围绕争议焦点，原告向本院提交如下证据：1、（2015）孟**初字第00351号民事裁定书、营业执照，组织机构代码证，证明孟**司具备原告诉讼主体资格；2、2015年3月18日原被告签订的租赁合同，证明双方存在租赁合同，第一年房屋租金10万元；3、证人闫*、汤*、宋*的当庭证言，闫*证明被告接收所租房屋，之后对房屋进行改造和装修，汤*和宋**证明房屋已经租给被告；4、2015年9月15日开锁证明、照片4张、房屋租赁合同一份，证明原告找开锁人将门锁打开，被告对所租房屋进行改造的事实存在，租赁合同证明涉案房屋又租给他人，要求被告承担6个半月的租金。被告对原告证据质证称，对证据1、2真实性无异议；证据3中证人闫*的证言仅能证实有人在装修房屋，而证实不了被告在装修房屋，证人汤*、宋*的证言无法证实其在被告店铺询问房屋出租，二证人根本不认识被告，所以证实不了被告曾讲过要继续承租的事实；对证据4房屋租赁合同的真实性无法确定，与本案无关，四张照片及收据一张无法证实原告所出租房屋是由被告上锁，仅能证实原告将该房屋开锁的事实，所以该组证据无法证明原告观点。本院认为，被告对原告的证据1、2真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；证据2三证人均不认识被告，不能证明被告装修及租赁房屋的情况，本院对证据3依法不予采信；被告对证据4所提异议成立，开锁收据及照片均不能证明系被告对房屋改造的情况，本院对上述证据不予采信，租赁合同可证明原告于2015年10月15日将涉案房屋出租，与被告所举的证据4可以印证，本院对该合同的真实性予以确认。

围绕争议焦点，被告向本院提交如下证据：1、2015年3月28日照片2张，证明原告于2015年3月28日在出租房屋的外墙上张贴出租信息2张，原告欲将该房屋另行出租；2、2015年4月3日孟州市发行出版的商道报纸第122期一张，证明马如意在该报纸上刊登该房屋的租赁信息；3、马如意于2015年6月11日和6月15日与被告的通话录音2份，证明：合同签订后，孔**于2015年3月25日通知马如意不再租赁其房屋，马如意知情；马如意对张贴租房告示的情况并不否认；因孔**不再租赁该房屋，可能导致该房屋在短期内无法再出租，马如意不愿解除合同，想以较便宜的价格租给孔**，但孔**拒绝；4、2015年11月份照片2张，证明原告已将本案争议的房屋另行出租，并且该房屋外墙上没有出租告示。原告对被告证据质证称，对证据1真实性无异议，对证明指向有异议，是洛**公司不用这个房后，原告张贴的，是在被告租房之前贴的，不能证实2015年3月25双方终止合同；对证据2真实性无异议，不能证实原告对外出租的是涉案的门面房；证据3不能证明2015年3月25日双方解除合同，也说明原告要求被告恢复原状；对证据4真实性无异议，与本案没有关系。本院认为，被告的证据1、2、3可以相互印证，证明原被告签订租赁合同之后，被告于2015年3月25日通知原告不再承租，原告表示不同意解除合同，但同时又发布信息出租房屋的事实，本院对被告的证据1、2、3的证明效力依法予以确认；被告的证据4与原告的证据4中租赁合同可以相互印证，证明原告将涉案房屋另行出租的事实，本院对该证据予以确认。

依据原被告的庭审陈述及上述有效证据，本院确认以下案件事实：2015年3月18日，原告孟*公司的负责人马如意（甲方）与被告孔**（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将坐落在孟州市韩愈大街与合欢路交叉口东北侧楼房的西六间门面房一层整体房出租给乙方使用，租赁期限为十年，自2015年3月18日起至2025年3月18日止，第一年租金10万元整，第二、三年11万元，之后至合同期满为12万元。并约定：在租赁期限内甲乙双方任何一方要求提前终止合同都需要提前1月通知，否则应当承担由此引起的给对方的损失；合同期限内，甲方要求提前终止合同，需征得乙方书面同意，否则应承担由此给乙方带来的经济损失；合同期限内，乙方要求提前终止合同，需交清使用产生的水费、电费，乙方向甲方提出通知后，可主动终止合同，自此合同终止，甲方不退还已交房租与改造费用。合同签订之后，原告将房屋交付被告，被告未交租金。原告称被告没有使用房屋，但对房屋进行了改造装修，且不交房租，所以才起诉要求解除合同。被告称合同签订后交了5000元定金，取掉了房屋的一个墙板，所租房屋的地板是原告方拉走的。被告于2015年3月25日电话通知原告不再租房，原告表示不同意，后原告另发布租房信息，于2015年10月15日将涉案房屋租给徐府一品大虾孟州店。以上即为本案事实。

本院认为

本院认为，本案原被告双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照约定履行合同义务。本案原被告签订的合同中明确约定了一方解除合同的条件，即提前一个月通知对方，本案被告承租原告的房屋之后，当庭认可将所租房屋的一个墙板取掉，系对房屋进行了一定的改造，被告于2015年3月25日电话通知原告不再承租，按照约定，被告应当提前一个月通知原告，故本案租赁合同应已于2015年4月25日解除，原告主张合同至今尚未解除，与事实不符，本院对其要求解除租赁合同的诉讼请求不予支持。本案原告在合同签订之后交付被告房屋，被告理应支付原告承租期间内的租金，即自2015年3月18日至2015年4月25日期间的租金，按照年租金10万元计算，被告承租期间的租金应为10411元（100000元÷365天×38天u003d10411元）。原告的房屋已经另行出租并开始进行经营活动，其要求被告将房屋恢复原状或者折价赔偿损失的诉讼请求，未提供充分证据予以证明，本院依法不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条，第九十六条，第九十七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、限被告孔**于本判决生效后三日内给付原告孟州市**责任公司租金10411元；

二、驳回原告孟州市**责任公司的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1304元，由原告孟州市**责任公司承担1050元，被告孔**承担254元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年四月十八日