焦作市**发有限公司与王前进商品房买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人焦**发有限公司（以下简称新发展公司）与被上诉人王**商品房买卖合同纠纷一案，解放区人民法院于2015年2月13日作出（2014）解民一初字第782号民事判决。新发展公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新发展公司委托代理人许**、乔*、被上诉人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，2012年2月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份商品房买卖合同及补充协议，约定被告将开发的位于焦作市解**住宅小区2号楼1713号房产出售与原告，该商品房为预售性质，预售许可证为：焦房预售证第201142号。合同规定该商品房合同约定建筑面积共50平方米，单价为每平方米4763元，总金额为238150元。该合同第八条约定交付期限交房期限规定如下：出卖人应当在2013年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用，即该商品房经单体验收合格。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任的规定如下：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，使用下列第一种方式处理：按逾期时间，分别处理，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累积已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价的万分之二的违约金。合同第十一条对交接的条件规定如下：商品房达到交付使用条件后，出卖人应该书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应该出示本合同第八条规定的证明本件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该合同第六条第三款中规定：买受人应于2012年2月10日前付清首付款78150元，贷款额160000元。买受人接出卖人通知7个工作日内办理完毕银行按揭手续，并承担贷款所需要费用，逾期按日加收房款1‰的滞纳金。在该商品房买卖合同附件四补充协议第十二条第七项中规定若因买受人原因导致银行不能在本合同签订之日起60天内将买受人的全部按揭款划入出卖人账户，视为买受人逾期付款，买受人应按合同第七条规定承担违约责任。合同签订后，原告履行了支付房屋价款的义务，共支付房款238150元。2012年3月8日，原告办理了该商品房契税完税证明。2012年10月9日，经原告与被告协商，被告又退还原告购房款32000元，并出具房屋总价款为206150元的收据。合同约定的交房时间为2013年5月1日前，但被告至2014年3月8日才将该房屋交付原告。据此，形成纠纷，原告诉至本院。

另查明，2012年4月27日龙泽苑2号商住楼结构主体工程验收合格。

一审法院认为

原审法院认为，本案属于商品房买卖合同纠纷。合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同受法律保护。合同当事人应按照合同的约定，全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效。对原、被告双方均具约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。原告已经按照合同约定向被告履行了全额支付房款的义务，被告应当按照合同约定的交房时间向原告交付房屋。被告未能依合同约定在2013年5月1日前将该房屋交付原告，其行为构成违约。被告未能提供有效证据证实其履行了交付房屋的合同义务，依法应当承担逾期交房违约责任，并且被告在庭审过程中认可实际交房时间为2014年3月8日。该合同第九条有关逾期交房违约金的计算方式的约定明确，从合同约定的最后交付期限的第二天（2013年5月2日）起算至实际交房之日（2014年3月8日）按已交付房款的万分之二计算违约金，共逾期311天，原告主张逾期310天，不违反法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付违约金12781元（310天×206150元×2?）本院予以支持。

被告关于原告未能在合同签订之日起60日内将全部按揭贷款划入被告账户，原告逾期付款的主张。被告并未举证证明其按合同约定要求原告向其提供按揭贷款的资料，或未按照其约定的时间到指定地点办理手续。对被告的主张，本院不予支持。

关于被告要求原告返还32000元购房款的反诉请求。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定当事人协商一致，可以变更合同。被告退还32000元购房款是原、被告双方协商后对房屋价款的变更行为，该行为系双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，故被告要求原告返还32000元购房款的反诉请求本院不予支持。

原审法院判决，一、被告新发展公司于本判决生效之日起十日内支付原告王前进违约金12781元；二、驳回被告新发展公司的反诉请求。

上诉人诉称

上诉人新发展公司提起上诉称，1、上诉人不构成违约。上诉人在一审中举证的两份证据足以证实上诉人所交付的房产符合合同约定的交付条件，到了2013年5月1日，小区大多数业主都按期办理了交房手续，并装修入住。而被上诉人却拖延至2014年3月7日才来办理交房手续，如果其一直不来办理交房手续，让上诉人承担违约金错误。2、被上诉人支付上诉人购房款32000元。被上诉人在购房时，办理按揭手续，在市房管中心已经登记，房价不可能更改的。后来，被上诉人多次找上诉人，上诉人考虑到以后来往的事情很多，就退了其32000元。上诉人针对被上诉人的不诚信行为，提起了反诉，一审认定双方对房价变更错误。请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，被上诉人支付上诉人购房款32000元。

被上诉人辩称

被上诉人王**答辩称，1、上诉人至今也不能提供本案诉屋的单体验收合格证明和住宅质量保证书，以及住宅使用说明书，也就是说至今上诉人的房产仍不符合合同约定的交房条件，因此上诉人的行为违约。2、关于32000元的购房款是当事人双方协商一致后对房屋价款的变更行为，该行为是双方的真实意思表示，也不违反国家强制性规定，所以上诉人要求返还32000元的购房款没有事实和法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。

根据当事人的上诉请求和答辩理由，本院确定争议焦点为：1、上诉人是否构成违约，应否承担违约金。2、被上诉人应否支付上诉人购房款32000元。

针对争议焦点，上诉人新发展公司认为，被上诉人所说的没有单体验收合格证明等并非办理交房手续的必要环节，被上诉人现己接受该房屋就说明了这一点。2012年4月27日该房屋已经验收合格，并在2013年5月1日前履行了通知义务，说明上诉人没有逾期违约。至于32000元的房款，非上诉人的真实意思表示，上诉人因处理少量房源，对个别房源降价处理，被上诉人等得知后到上诉人处闹事，影响了上诉人的正常经营，上诉人是在不情愿的情况下被迫返还的32000元，违反了公平原则。现在房价己回升至每平米5000元，被上诉人是否可以把差价补回，购房后合同己在房管部门备案，受法律保护，所以给被上诉人32000元是不合理的。被上诉人在2014年3月8日才来交接房屋，称自2013年的5月1日至2014年3月8日要求违约金是不合理的。上诉人履行了通知义务后，被上诉人不来履行交接义务，并在这期间也没有证据证明被上诉人来交接房屋而不予办理的证明。以上均说明上诉人没有违约，给予被上诉人的32000元是不合理的。证明不是交房的必要证明，即使没有证明也已经接收了房屋。其次，我方履行了通知义务，3月8日来了就要求违约金不合理，我方不能认同。32000元是开发商在被迫的情况下给付的，应当予以退还。

被上诉人王**认为，1、双方合同第八条约定交房条件是该商品房经单体验收合格，但至今上诉人不能提供该单体验收合格证明。合同第十一条约定很明确，至今上诉人不能提供住宅质量保证书等，房屋仍达不到交房，是很明显的违约。2、2014年3月8日交房是被上诉人认可的实际交房时间，3月8日实际交房之后的违约金是被上诉人放弃而已，并不代表这是合法的交房期限。3、32000元的房款是双方协商一致后的房价变更行为，上诉人称是其不情愿的，但是没有证据证明，并且也没有在法定期间内行使撤销权，所以其上诉理由不能成立。

本院查明

经本院审理查明事实与一审相同。

本院认为

本院认为，本案房屋未按照合同约定日期交付的事实，双方无异议，新发展公司认为系王前进拖延办理交房手续导致逾期交房，但新发展公司未举证证明其履行了交房义务，原审认定新发展公司构成违约并承担相应责任正确。新发展公司自愿退还王前进32000元房款，系双方对合同价款的变更，对新发展公司要求王前进支付房款32000元的反诉请求，原审不予支持正确。故**公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费420元，由新**公司承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月七日