上诉人黄**因与被上诉人虎晓晶租赁合同纠纷二审民事判决书
审理经过
上诉人黄**因与被上诉人虎晓晶租赁合同纠纷一案，不服魏都区人民法院（2013）魏**初字第271号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。上诉人黄**的委托代理人李**、被上诉人虎晓晶的委托代理人菅鹏伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院查明
原审法院查明，位于许昌市**众苑小区1号楼1-2层营业房（房产证号：许房权证市字第0601004929号）属于案外人焦占科所有。该房北头1-2层四间共240平方米的房屋由案外人杨*代管，并于2010年建成以后就出租给被告黄**，杨*与黄**每年均签订租赁协议。2010年10月15日，被告黄**与赵*签订租房协议，被告将位于一楼北头两间门面转租给案外人赵*。双方没有约定租期，但约定续租时，赵*享有优先权。2012年12月19日，黄**与原告虎晓晶又签订房屋转让协议一份，黄**将北头1-2层共四间转租给虎晓晶，转让费35000元。同日原告就向被告支付了转让费35000元。此后，原告实际使用的仅有楼上两间，楼下两间因赵*占有而无法使用。黄**将自赵*处收取的房租每月4000元交给原告，再由原告连同自己的房租每月1000元交给杨*。房租一季度交一次。后原告要求被告帮助找赵*腾房未果，引起本案纠纷。
一审法院认为
原审法院认为，被告将诉争房屋出租给原告和赵*的行为均为转租，虽然在两次转让过程中没有显示经过房屋管理人杨*的同意，但事后杨*收取了原告的租金，证明房屋管理人同意被告转租。被告将一楼转租给赵*在先，赵*合法占有、使用一楼的房屋，被告再次处分一楼房屋时应经一楼权利人赵*的同意，现被告转让前未征得赵*同意，就将一楼房屋转让给原告的行为属无权处分，且事后赵*拒绝腾房视为对被告的转让行为不予追认。故原、被告双方签订的转让协议中关于转让位于许昌市**众苑小区1号楼北头一楼两间房屋的部分无效，原告要求被告返还收取的部分转让费，于法有据，该院予以支持。因原告在租赁该房屋时即知道一楼已经被他人占用，仍与被告达成转租合同，主观上也存在一定过错，也应对因合同无效对自己造成的损失承担相应责任。鉴于原、被告之间的转租合同只是部分无效，并结合一楼与二楼租金差额与双方的过错，该院酌定被告返还18000元并支付自2012年12月20日起按照中**银行同期贷款利率计算的利息。被告辩称原告实际已经从一楼的房屋中受益，因原告没有使用房屋，依照常人对转租理解，原告在该协议中权利就是对房屋享有的占有、使用、受益的权利，显然原告未能占有、使用房屋，被告也无证据证明原告已经受益，故被告的该辩解意见，该院不予采纳。被告辩称原告对不能实际使用房屋的情况表示同意，但原告不予认可，被告也未提供充分证据证明，该院对被告的该辩称不予采纳。遂依法判决：一、原告虎晓晶与被告黄**于2012年12月19日签订的转让协议中关于转租位于许昌市**众苑小区1号楼北头一楼两间房屋的部分无效；二、被告黄**于判决生效之日起五日内返还原告虎晓晶现金18000元并支付自2012年12月20日起按照中**银行同期贷款利率计算的利息至本判决确定履行期限届满之日止。
上诉人诉称
上诉人黄**上诉称，1、被上诉人将u0026ldquo;房屋交付使用u0026rdquo;与u0026ldquo;由原告实际收益u0026rdquo;偷换概念，掩盖事实真相。2、上诉人收到转让费后，对房屋进行装修，被上诉人实际获益使用。原审法院认定的u0026ldquo;原告要求被告返还收取的部分转让费，与法有据，本院予以支持u0026rdquo;是明显错误的，于法无据，应予更正。故，要求二审法院撤销原审判决，发回重审。
被上诉人辩称
被上诉人虎晓晶答辩称，1、原审判决认定事实清楚，证据确凿。被上诉人每月按时向房屋实际管理人杨*交纳租金，未从租赁房屋中得到任何收益。上诉人收取了一楼二楼所有房屋的转让费，但被上诉人却无法使用一楼房屋，应依法退还多收取的一楼转让费。2、因上诉人并非租赁房屋的所有权人，故其无权转让房屋，其称转让的是物权，于法无据。3、黄**未经房屋实际管理人杨*同意私自转租的行为有过错，且上诉人无法协助被上诉人使用一楼房屋。故要求驳回上诉人，维持原判。
根据各方的上诉及答辩意见，本院确定本案的争议焦点为：上诉人黄**是否应当退还被上诉人虎晓晶18000元转让费？
本院查明
二审审理查明的事实和证据与一审一致。
本院认为
本院认为，本案中，上诉人与案外人赵*签订的租赁合同在先，且其已经事实占有诉争房屋一楼北头两间门面，故赵*为一楼北头两间门面的实际承租人。上诉人黄**将北头1-2层共四间整体转租给虎晓晶，并收取一、二层转让费共35000元，因案外人赵*拒绝腾房造成被上诉人虎晓晶未能实际占有一层北头两间门面房，致使被上诉人虎晓晶对一楼门面承租经营收益的目的不能实现，虽然对此后果上诉人和被上诉人均有过错，但因双方所签协议中并未约定此违约责任的分配，故一审法院根据民事行为的诚实信用及公平原则，判令上诉人黄**从实际收取的整体转让费中退还部分转让费给被上诉人虎晓晶并无不当或显示公平。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
上诉费250元，由上诉人黄**承担。
本判决为终审判决。
裁判日期
二〇一五年七月一日
