驻马店**理有限公司与杜**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人驻**理有限公司（以下简称建**司）与上诉人杜**租赁合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2013）驿民初字第1340号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人建**司的法定代表人孙**及委托代理人李**，被上诉人杜**及委托代理人李*中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院判决认定，杜**系建**司职工。2000年，建**司兴建市场，因缺少资金，要求单位职工参与集资，市场建好后由职工承租门面房。2000年6月29日建**司向杜**借款160000元，并出具收据一份，写明收到杜**现金160000元。2001年1月9日，建**司返还杜**20000元。2002年10月31日，杜**向建**司预交租金10000元，建**司向杜**出具收条一份，写明收到杜**现金10000元。2002年12月24日、2003年5月23日，杜**又先后向建**司预交房租20000元、50000元，建**司分别向杜**出具收据两份，载明：收到杜**现金20000元、50000元。以上建**司共收取杜**款项合计220000元。2003年3月，杜**开始承租建**司位于驻马**大道与西园街交叉口编号A19#-24#的房屋（总面积为154.08平方米），双方未签订书面租赁合同，并以上述220000元抵扣房租。2006年，杜**将承租房屋转租给他人使用。2012年3月19日，杜**向建**司补交租金62890.88元，建**司向杜**出具收据一份，写明收到杜**补交款62890.88元（154.08平方米补交款，2003年4月1日至2012年3月31日）。另查明，一、庭审中，杜**提交签署日期为“2000年6月19日”的协议一份（以下简称《2000年协议》），载明：“我公司于2000年6月，因资金周转困难，借我公司职工杜**现金200000元人民币整，不记付利息。东营住楼建起后，西北角四间半门面房由职工杜**使用，每平方米按18元计算，二十年内不再涨价，如钱不够可再继交现金”。该协议加盖有建**司的印章。建**司称该协议系杜**伪造的，但未提交相关证据；杜**称该协议系2008年6月双方补签的协议。二、庭审中，杜**提交2012年11月15日现金缴款单一份，显示交纳A区门面房19#-24#房租33281.28元，杜**用以证明其已按每平方米每月18元标准向建**司支付了2012年4月1日至2013年3月31日的租金；同时，杜**还提交了2013年3月25日现金缴款单一份，显示交纳A区门面房19#-24#房租33281.28元，杜**用以证明其已按上述租金标准向建**司支付了2013年4月1日至2014年3月31日的租金。三、庭审中，建**司称“之前公司怀疑杜**转租，但一直未找到证据，2012年12月7日，我方前往驻马店**区分局查询转租合同时，才知道杜**未经建**司同意，擅自将其租赁建**司的房屋，转租于彭**、韩**、张*”。并提交2011年5月28日杜**与彭**签订的营业门面房租赁合同、2012年2月1日周**与韩**签订的租房协议、录音资料一份。杜**对上述证据无异议，认可其承租的房屋已转租于他人。

一审法院认为

原审法院认为，杜**承租建**司的房屋，双方形成租赁合同关系。2006年，杜**将其承租的房屋转让于他人。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。故以建**司杜**擅自转租为由请求解除双方租赁合同关系，于法有据，予以支持。杜**辩称，双方并未约定禁止转租，其意为合同未约定禁止转租，其可自由转租，该项辩称与上述法律规定不符，不予采纳。杜**又辩称，建**司在2006年就知道杜**转租，并予以认可，建**司请求解除合同已超过法定的期限。因杜**未提供充分证据证明建**司在2006年知道杜**转租，且建**司当庭陈述其于2012年12月7日才得知杜**转租；根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。综上，杜**辩称理由，无事实依据，不予采纳。关于租金，诉讼中，杜**提交2008年补签的《2000年协议》一份，建**司称该协议为杜**单方伪造的，因该协议上加盖有建**司印章，建**司未提供其他证据证明该协议存在伪造行为，故建**司的主张不能成立，不予采纳。因该协议中约定：“建**司借杜**200000元，不计息。东营住楼建起后，西北角四间半门面房由职工杜**使用，每平方米按18元计算，二十年内不再涨价，如钱不够可再继交现金”；又因杜**于2012年3月19日向建**司补交2003年4月1日至2012年3月31日期间的租金62890.88元；2012年11月15日、2013年3月25日，杜**又先后两次向建**司的帐户转入现金共计66562.56元，杜**称该款系2012年4月1日至2014年3月31日期间的租金（154.08平方米×18元／平方米×12月×2年＝66562.56元）。故至2013年3月31日，杜**不欠建**司租金，建**司请求杜**向其支付租金308539.12元，无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：一、解除驻马店**理有限公司与杜**关于承租位于驻马店市雪松大道与西园街交叉口编号A19#-24#房屋的租赁合同关系。二、驳回驻马店**理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5930元，由建**司负担5630元，杜**负担300元。

上诉人诉称

宣判后，建**司、杜**均不服，向本院提起上诉。建**司上诉称，《2000年协议》不成立，是一份假协议，原审法院判决对此认定事实错误，证据不足。杜**上诉称，原审法院判决认定其对房屋进行转租部分事实错误。

本院查明

二审查明的事实除与原审法院判决认定的事实一致外，另查明，2006年杜**转租时，建**司时任经理韩国良于2014年元月13日证明，杜**转租时，其公司中层领导都知道此事。

本院认为

本院认为，本案双方争执的焦点问题有三个：一是《2000年协议》是否成立；二是杜**是否拖欠建**司租金；三是杜**对房屋转租建**司是否知道。关于《2000年协议》是否成立的问题。2000年6月，双方就租赁房屋一事，虽没有订立书面协议，但杜**交有房租款，并于2003年已实际使用该租赁房屋，2008年补签的《2000年协议》，建**司加盖有印章，结合该协议的内容以及双方的实际履行情况，原审法院认定该协议有效正确。建**司虽上诉称该协议虚假，但没有提供相关证据予以证明，建**司的该项上诉理由，不能成立。关于杜**是否拖欠建**司租金问题。一审中，杜**提交的建**司的收据证明，其在2003年使用建**司的房屋前已向建**司交纳22万元。该22万元，建**司出具的收据上注明为房款、集资款。后经双方协商，作为使用房屋的租金。2012年3月19日，经双方算账，杜**又续交租金62890.88元，建**司在给杜**出具的收据上注明2003年4月1日至2012年3月31日，证明2012年4月1日前的房租双方已结清。2012年11月15日，2013年3月25日，杜**又先后两次向建**司帐户转入现金共计66562.56元，杜**称该款系2012年4月1日至2014年3月31日的租金。由此可以认定，建**司2013年起诉时，杜**已将房租金交至2014年3月31日。建**司上诉称杜**拖欠租金，理由不足，不予采信，原审法院认定杜**不欠租金正确。关于杜**对房屋进行转租建**司是否知道的问题。一审中，杜**申请证人韩**出庭作证，证明建**司自2006年就知道杜**转租，二审中，杜**又提供了建**司时任经理韩**的证言，证明2006年杜**转租时，公司中层以上领导都知道。况且，杜**2006年转租后，其承租期间的“杜家超市”门牌已改换为次承租人的“晨阳副食店”、“毕*文印部”等门牌，建**司办公室与租赁房屋相邻，杜**又系建**司的职工，建**司对杜**转租的事实自转租时应当知道。但建**司没有在知道转租时起6个月就转租问题提出异议。7年后，双方发生的算账、续交租金等争议，所争议的仅是门面房的租赁价格问题，而没有涉及转租的问题。因此，建**司6个月的行使合同解除权或者主张转租合同无效的权利期间早已超过，其以杜**转租未经公司同意为由诉请解除合同，理由不足，不予支持。原审法院对韩**出庭作证所证明的建**司自2006年就知道杜**转租的事实未予采纳，而认定建**司自调取工商档案时才知道杜**转租的事实不当。因而导致判决结果不当，应予纠正。综上，建**司的诉讼请求和上诉理由均不能成立，应予驳回。杜**上诉有理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销驻马店市驿城区人民法院（2013）驿民初字第1340号民事判决；

二、驳回驻马店**理有限公司的诉讼请求。

一、二审案件受理费11860元，上诉人驻**理有限公司负担10000元，上诉人杜**负担1860元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年六月二十四日