上诉人金*因与上诉人魏*租赁合同纠纷二审判决书

审理经过

上诉人金*因与上诉人魏*租赁合同纠纷一案，不服郑州市惠济区人民法院（2015）惠民二初字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金*的委托代理人宋**、上诉人魏*的委托代理人王**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2013年3月4日，魏*（甲方）与金*委托代理人焦建军（乙方）签订门面房租赁协议一份，约定金*租赁魏*所有的位于郑州市惠济区南阳路东丰乐路西2号商业网点1-2层104号门面房，建筑面积3000.36平方米，租赁期限自2013年4月5日至2018年4月4日，共计五年。租金为每月24000元，第二年至第五年租金在上一年度基础上每年递增8%，每三个月交付一次，先付后用。金*在不影响房屋承重结构的前提下，可以对承租屋进行装修，出租方保证租赁房屋及附属设施处于正常使用状态等。违约责任部分约定，甲乙双方必须严格遵守本租赁合同，如有一方违约，违约方必须支付对方违约金十万元；租赁期内，租赁方未经出租方同意，不得转租等。合同签订后同日，金*向魏*交付房屋押金3万元和2013年4月至7月三个月房租72000元，租金自合同签订后交至2014年2月。2013年10月16日，金*、魏*双方又签订补充协议一份，约定鉴于金*经营困难，魏*同意金*支付所欠租金后金*可将该房屋进行转租。补充协议签订后同日，金*向魏*交租金6万元，2013年11月16日，交租金36000元，2014年1月5日与2014年2月11日，又分别向魏*交房租24000元，以上共计144000元。另查明，本案金*、魏*双方纠纷诉至原审法院后，魏*于2014年6月27日又把金*诉至原审法院，请求法院判令金*退还房屋押金3万元及租金168000元，并赔偿金*配套设施损失246552.26元。在该案审理过程中，依据金*申请，原审法院委托河南岳**有限公司对涉案租赁房屋的目前价值装修（不考虑水害损失）工程造价进行了司法鉴定，2015年7月，该鉴定机构出具的司法鉴定意见认为金*美容养生会所装修造价工程总造价为246552.26元。再查明，在案件审理过程中，2015年2月16日，魏*把租赁房屋钥匙交付给金*，魏*搬离金*房屋，双方认可房屋完成交接。

一审法院认为

原审法院认为，合同各方均应按照约定全面履行各自义务。金*、魏*签订的门面房租赁合同及补充协议系合同双方真实意思表示，符合有关法律规定，该合同合法有效。在合同履行过程中，作为房屋出租人金*有保证房屋正常使用、进行维修的义务，而作为租赁方的金*方，有及时支付租金和防止损失扩大的义务。关于金*要求魏*支付自2014年3月份至2015年2月份实际搬离之日的房屋租金（经计算为276000元）的诉讼请求，原审法院认为，在上述期间金*与魏*因房屋维修、租金等问题发生纠纷，虽然魏*未正常营业但也未交付房屋，系双方各自违约行为引起，均应承担相应的违约赔偿责任，根据金*、魏*违约程度、损失大小等因素，魏*应负次要赔偿责任（40℅），金*应付主要赔偿责任（60℅）。关于金*要求解除双方租赁合同的诉请，因双方已进行了房屋交接，实际已解除合同，已无必要再行处理，故原审法院不予支持。关于金*要求魏*支付违约金10万元的诉请，因金*、魏*双方均存在违约行为，对此原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三方之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、魏*于判决生效后十日内支付金*房屋租金110400元；二、驳回金*的其他诉讼请求。案件受理费2500元，由魏*承担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

上诉人金*不服原审判决上诉称：2014年2月25日，金*一方已明确告知魏*解除合同，魏*没有在60日内提起诉讼，因此合同已经解除，其没有理由继续占有房屋，其应当交付全部租金。漏水不是金*的原因，租金应该全部支付，要求改判魏*支付全部租金。

被上诉人辩称

被上诉人魏*答辩称：漏水责任不是魏*一方造成的，合同约定房屋维修义务在于金*一方，不是魏*故意或过失应由金*承担维修义务。金*要求魏*腾房，双方未对解除合同达成一致意见，魏*仍然在主张装修损失。此外，在魏*起诉后，长达半年时间内，金*一方一直在国外，拒不应诉，判决后又提出管辖异议，导致装修房屋无法勘验现场，对由此造成的损失，完全应当由金*自行承担，鉴定人员也勘验了漏水现场，租赁目的无法实现，应解除双方租赁合同，是金*一方违约。

上诉人魏*不服原审判决上诉称：由魏*一方承担损失的协议，没有证据支持。魏*一方只是主张自己的装修损失，为何自己的合法权益，在勘验现场以后，没有等到鉴定结果及判决，就交还了房屋，对于房屋交还本身没有过错。双方的诉讼正在进行中，对方不应诉，对管辖不存在问题的不动产争议仍然提出异议并上诉，应当对相应的损失承担责任。魏*一方对于漏水及诉讼过程中均没有任何不当行为，不应当为金*一方的违约及其导致的勘验程序的延误造成的损失承担任何责任。双方补充协议未涉及维修损失承担问题，仅仅是金*要求魏*缴纳房租，同意魏*转租，要求改判驳回金*的诉讼请求。

被上诉人金*答辩称：由于金*本人在加拿大居住和工作，对方起诉时，金*提出管辖权异议是权利的行使。对方对房屋损失没有办法进行评估为由，拒不搬出房屋。合同解除疑惑，魏*没有理由继续占有房屋，合同已经在一审中解除，本案的实际情况与其陈述不一致，事实情况是就漏水的解除问题，双方已经协商一致，由魏*找侵权方解决，作为回报，双方签订补充协议，允许魏*转租房屋，后魏*反悔，引发矛盾。房屋修复仅花费1万余元，但魏*一方不采取任何措施，在不遵守协商内容，对于租赁协议的解除负有直接责任，因此一审判决对方仅缴纳部分租金，没有法律依据。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：金*、魏*签订的门面房租赁合同及补充协议合法有效。金*作为房屋出租人有保证房屋正常使用、进行维修的义务，而作为租赁方的魏*，有及时支付租金和防止损失扩大的义务。在金*通知魏*解除租赁合同后，魏*仍未交付房屋，双方具有同等责任，各负50%责任，魏*应向金*支付房屋租金138000元。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理部分不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、将原审判决第一项“魏巍于判决生效后十日内支付金喆房屋租金110400元”；变更为“魏巍于判决生效后十日内支付金喆房屋租金138000元”；

二、维持原审判决第二项：驳回金*的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2500元，由魏*承担；二审魏*预交的案件受理费2508元，由魏*负担；二审金*预交的案件受理费5440元，由魏*负担544元，由金*负担4896元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十一日