上诉人**有限公司与被上诉人王**合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**有限公司（以下简称天**司）与被上诉人王**合同纠纷一案，王**于2014年4月23日向河南省**区人民法院提起诉讼，请求判令：1、天**司退还保证金、房屋使用费、场地使用费、拆迁补偿款、搬迁费等各项费用共计301000元；2、天**司自2014年5月1日按银行同期贷款利率支付逾期付款利息至实际还款之日；3、诉讼费用由天**司承担。2015年3月20日，河南省**区人民法院作出（2014）管*二初字第886号民事判决，天**司不服，向本院提起上诉。本院于2015年7月1日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月28日公开开庭进行了审理。上诉人天**司的委托代理人王**、金**，被上诉人王**及其委托代理人闫科阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2008年1月1日，王**（作为合同乙方）与天**司（作为合同甲方）签订《河**钢材城合作开发、经营协议书》一份，主要载明：甲方提供河**钢材城市场内北区12号院场地3.223亩，房屋262平方米，给乙方从事钢材经营，协议期限自2008年1月1日至2017年12月31日；第一年至第二年每亩租金4.8万元，三至六年每亩每年递增15%，第七至十年每亩再递增15%，商户用房一次性支付甲方19万元（使用权为10年）；水、电费及保卫费按月交纳；本协议签订之日，乙方应一次性交纳三年场地使用费30.9408万元；本协议签订之日起，乙方向甲方交纳遵章守约保证金3万元（按每院3亩计费）；本协议履行届满时，如果乙方不再继续使用且全面履行了本协议的约定，在乙方设施完成（不欠水、电费、卫保费及应交费用）的情况下，甲方无息退还保证金；乙方在出租场地自建航吊、开板机等大型吊装设备，应把设备型号、吨位，制造厂家的特种设备制造许可证，特种设备试验合格证、吊装工上岗证等复印件交甲方备案、备查；为保证市场对外的整体形象，乙方的门头标牌必须按甲方的统一尺寸制作，不得在场地外（含公摊面积），公共区域挂贴招牌标识；乙方如果在使用期内对商住楼进行装修，其使用权归乙方，所有权归甲方，期满后乙方应将场地、装修（可拆除物品除外）及其他固定设施、设备经甲方验收后，方可动迁，乙方的装修费用甲方不予补偿，不动产的产权归甲方所有；乙方必须保证每天正常营业，不得无故关门停业，连续15天关门（节假日除外）无故停业视为乙方违约，甲方劝其退出经营场地；乙方不能按时足额向甲方交纳所有费用，每逾期一日，甲方有权加收1%的滞纳金，逾期15日视为乙方无力履行协议，本协议自行终止，乙方承担违约责任，已交纳费用（含保证金）甲方不予退还；本协议履行期间，如遇不可抗力导致本协议无法继续履行（包括政府征用、拆迁），双方各自承担相应的损失，互不追究对方的责任；本协议经双方签字盖章，乙方所交款项到甲方账户后，正式生效。协议签订后王**向天**司交纳了场地使用费30.9408万元、房屋使用费19万元及保证金3万元。2012年2月2日，又交纳了2012年的场地使用费204600元，2012年12月31日王**在场地使用费到期后搬离该市场。后因该场地涉及城中村改造，遇政府拆迁，2013年12月11日，天**司发出“通知”一份，主要载明：“我”市场将在2013年12月14日上午8点停水停电，请各商户抓紧时间搬迁，搬迁完毕后带着钥匙到南区1号办理清算手续（逾期将不予办理任何手续）。

原审法院另查明，庭审中，天**司提交郑州市管城**村民委员会第一村民组于2014年7月20日出具的“证明”一份，主要载明：在2013年6月份天元钢材城附属物普查登记期间，该市场北排12号、15号，南排8号、16号、14号场地无钢材，杂草丛生，无人经营。

原审法院再查明，十八里河镇小*庄西吴河村城中村改造指挥部2014年9月1日出具的“天元钢材市场明细”显示的北区13、14号补偿物种类及金额包括：钢结构仓库643.5平方米补偿579150元；框架楼房561.6平方米补偿505440元；一层复合板房1611.145平方米补偿161114.5元；二-三层复合板房3182.52平方米补偿318252元；四层及以上复合板房1591.26平方米补偿111388.2元；铁大门1樘补偿2000元；航吊16吨1座补偿42000元；航吊20吨1座补偿50000元；水泥地坪999.32平方米补偿31978.24元；空调挂机4台补偿600元；空调柜机2台补偿400元。

庭审中，王**提交录像证据一份，可以听出：王**与天**司代理人崔**的对话，王**称在合同到期前搬完找其交钥匙，崔**称要其将钥匙交给电工，并电话通知电工，因电工在市场北10号，崔**让王**到市场北10号将钥匙交给电工。

一审法院认为

原审法院认为，王**与天**司签订《河**钢材城合作开发、经营协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵守。双方在协议中约定的2008年1月1日至2009年12月31日的租金为每年154704元，2010年1月1日至2013年12月31日的租金应为递增15%，即为每年177909.6元，但王**缴纳的2012年的租金为204600元，现天**司不能提供出上涨租金的证据，故可认定该租金系单方提出上涨，另，结合王**提交的录像资料，可以认定其在2012年底已搬出该市场，并将钥匙交给天**司，综上，可以认定双方在2012年12月31日已解除双方签订的《河**钢材城合作开发、经营协议书》，故天**司应当退还王**缴纳的保证金3万元及未使用的房屋使用费。关于房屋使用费，王**一次交纳了10年的使用费，自2008年1月1日至2017年12月31日，现王**仅使用到2012年12月31日，故天**司应将2013年1月1日至2017年12月31日期间的房屋使用费退还王**，共计9.5万元；以上共应退给王**12.5万元。十八里河镇小*庄西吴河村城中村改造指挥部2014年9月1日出具的“天元钢材市场明细”显示的为北区13、14号补偿物种类及金额，王**仅是北区14号商户，现王**不能提供证据明确北区14号的补偿物种类及金额，故其要求的搬迁费及拆迁补偿款该院暂不予处理，待王**取得相关证据后可另行处理。关于利息损失，双方在合同中并未约定，对此该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条及有关法律之规定，原审法院判决如下：一、河南**有限公司于本判决生效后十日内退还王**保证金、房屋使用费共计125000元；二、驳回王**的其他诉讼请求。案件受理费5815元，由王**负担3393元，由天**司负担2422元。

上诉人诉称

宣判后，天**司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，确认主要事实错误。1、原审认定我公司单方提出上涨租金，双方在2012年12月31日合同解除错误。租金是双方事先约定好的，且王**也已按约交纳，根本不存在单方上涨问题。王**自己承认其于2012年12月31日搬离市场，但此时市场还不存在拆迁事实，而是在其擅自离场之后政府才下发拆迁通知。2、原审认定我公司应将2013年1月1日之后的房屋使用费退还王**错误。王**租赁后，长时间没有进行营业，致使场地荒废，违反合同约定，对其已缴纳的场地使用费和租金不应退还。且王**并没有实际搬离，长时间占有场地直到2014年初。3、原审认定退还保证金错误。王**在合同履行期间私自加盖房屋，严重影响市场环境，且其单方提前解除合同，严重违约，保证金不应退还。4、原审应驳回王**主张的拆迁补偿款及搬迁费用的请求。根据谁主张谁举证的原则，王**应提供充分证据予以证明，原审却对此暂不处理，待其取得相关证据后可另行处理，违反民事基本原则。请求撤销原审判决，发回重审，或改判不予退还保证金、房屋使用费、场地使用费等共计125000元，一、二审诉讼费用由王**承担。

被上诉人辩称

被上诉人王**答辩称：一、双方合作开发经营协议已经终止，天**司应退还全部保证金。天**司发出办理清算手续的通知，主动解除合同，双方协议终止。1、因钢材经营占地面积大，我在租赁场地内加设的设施为钢材经营所必须，没有影响市场整体环境，且当时告知天**司，其未提出异议；2、天**司发出清算手续通知前，市场已不具备营业条件。2012年，因周边两条主干道施工，进出市场交通瘫痪，钢材运送困难，且因施工经营断水断电，加上拆迁传闻四起，生意冷清，已有租户提出解除合同撤离市场；3、搬迁通知发出前，已擅自搬走、破坏我财产。二、根据合同法及补充协议的约定，天**司应按实际使用时间退还场地使用费及租金。合同终止后，天**司应退还未使用的场地使用费及租金，天**司未如约履行合同义务，理应承担相应的违约责任或退还、减少租金。三、天**司应退还搬迁费等费用。作为承租人我们享有获得相应拆迁补偿的权利，2013年6月拆迁评估时也对我的财产进行了核算记录，拆迁补偿明细可证明该事实。综上，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的相同。

本院认为

本院认为：2008年1月1日，天**司与王*永签订的合作开发、经营协议，意思表示真实，内容并不违反法律规定，合法有效。合同履行过程中，因政府拆迁，无法继续履行。2013年12月11日，天**司市场管委会向商户发出清算通知，称市场将于2013年12月14日停水停电，要求商户搬迁并办理清算手续。王*永收到该通知后，并未提异议，原审据此认定双方租赁合同于王*永收到该通知之日起终止正确，本院予以支持。原审中王*永提交的录像证据，能够证明其已于2012年底搬出市场，并将钥匙交还给天**司，天**司上诉称王*永未在该时间搬离市场，但其一、二审均未提交相应证据予以推翻，对其该项上诉请求，本院不予采信。双方合同约定2008年、2009年租金每年154704元，2010年至2013租金应在此基础上递增15%，即177909.6元，但2012年王*永所缴纳的租金凭证显示的金额为204600元，与约定数额并不相符，故对天**司称未对王*永的租金进行上涨的上诉理由不能成立，本院不予支持。在双方所签订的合同第四条第二项明确约定履行期届满，王*永缴纳的保证金天**司应予退还。合同约定的租赁期间为2008年1月1日至2017年12月31日，现合同终止时租期尚未届满，原审判令天**司退还王*永未使用期间的房屋使用费、租金，并无不当，本院予以维持。综上，天**司的上诉理由均不能成立，本院均不予采纳，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果妥当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2422元，由天**司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月三十日