郑州商**限公司与王*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告郑州商**限公司（以下简称商都物业）因与被告王*物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告商都物业委托代理人靳**、王*，被告王*的委托代理人秦玉权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，原告受涉案小区业主协调委员会的委托为被告提供物业管理服务。原告虽未与被告本人签订物业管理服务合同，但一直为被告提供着物业管理服务。被告涉案小区房屋建筑面积为251.86平方米，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.98元收取。虽经物业服务人员进行多次催收，但被告仍拖欠原告自2012年7月1日至2013年10月31日的物业费共计3949.22元。现原告起诉来院，要求依法判令：1、被告支付自2012年7月1日至2012年12月31日的物业管理服务费1481元及相应违约金488.73元；2、被告支付原告自2013年1月1日至2013年10月31日的物业管理服务费2468.22元。物业服务管理费及违约金共计4437.95元。

原告为支持其主张提交如下证据：

1、物业服务合同及补充协议一份、与原物业的移交清单一份、迎宾路**理办公室出具的通知一份、向迎**事处提出的申请及成立业主协调委员会广大业主的签名册各一份，证明商都物业与小区签订的物业服务合同是合法有效的，证明商都物业进驻的合法性。

2、商都物业日常服务的照片一组、迎宾路办事向郑州市政府汇报小区状况的报告以及2013年1月30日郑州日报报道一份，证明商都物业在进驻小区后所提供的服务使得小区的服务环境有了大的改观。

3、2013年5月15日和2013年9月27日向迎**事处提交的两份问题报告、2012年8月23日迎**事处公告一份，证明小区原来存在问题以及原告协助业主解决服务质量问题。

4、改造方案两份、小区物业联席会议纪要，证明原告在改造和小区绿化方面所做的工作。

5、催费通知单两份，证明原告向被告催收过物业费。

6、郑州市物业服务合同备案证明一份，证明原告在小区提供物业已在有关部门备案，是合法有效的。

7、小区上调物业费调查问卷总结及收费率汇总各一份，证明原告的收费情况及服务情况。

被告辩称

被告对原告提交的证据质证意见如下：1、对证据1物业服务合同、补充协议、移交清单、迎宾路办事处物业管理办公室出具的通知、签名册真实性、关联性无异议；2、证据2照片不能证明原告提供的服务达到要求了；3、对证据3两份报告、办事处公告真实性无异议，但所涉及的问题现在没有解决；4、对证据4两份改造方案真实性无异议，该证据只是计划，没有落实，对会议纪要不予质证；5、对证据5真实性无异议；6、对证据6真实性无异议，对证明内容也无异；。7、证据7与本案无关。

被告辩称，1、原告依据的物业服务合同签订程序不合法，剥夺了广大业主选聘物业公司的权利，应认定合同无效；2、商都物业没有全面履行合同义务，服务质量差，服务与收费不相符，被告有理由拒绝交付物业费；3、因原告非法入驻，剥夺了业主选聘其他物业管理企业的权利，且原告的服务质量很差。，总之，不予向原告支付物业费。

被告为支持其主张提交如下证据：

1、迎**事处2012年7月3日给全体业主的公告，证明向全体业主公示协调委员会的成立、协调委员会的组成人员有牛某某等五人。

2、证人葛某某、孙某某的证明材料一份，证明小区环境卫生、绿化养护管理、水电维修服务质量大多数业主有意见。

3、小区照片3组共31张，第一组1-19张，证明小区环境卫生服务差，垃圾不及时清理，院内焚烧垃圾；第二组20-24张，证明小区院内电器设备设施长期无人维修，很多路灯损坏，不亮，乱拉临时线，存在安全隐患；第三组25-31张，证明小区的绿化工程改造缺乏养护，遭到破坏，多出杂草从生，达不到美化环境和观赏效果。

4、王某某家中被撬的证据，证明修锁支出400元和被撬的事实。

5、小区业主多次向市房管局物业处反映情况材料，证明原告物业服务质量不好。

6、证人孙某某出庭证言，证明原告的服务质量差，不符合物业合同的要求。

原告对被告提交的证据质证意见如下：1、对证据1真实性无异议，原告与业主委员会在2012年7月1日签订的物业服务合同已开始执行；2、对证据2葛某某的签名及指印无法核实真实性，但2012年7月13日，葛某某因在工作期间违反公司制度向原告出具检查书，原告业主花名册上没有孙某某这个人，所以孙某某的证明材料与本案无关；3、证据3照片没有日期，无法确认是不是原告公司入驻后的情况；4、对证据4有异议，没有派出所的出警证明，不予认可，且原告对业主个人、家庭私产没有保护义务；5、对于证据5反映材料，反映情况是业主的权利；6、证人不是小区业主，对证人出庭证言不予质证。

本院查明

经审理查明，2012年7月1日，商都物**调委员会签订《物业服务合同》一份，合同落款处由小区业主协调委员会部分成员签字，并加盖有郑州市惠济**社区居民委员会印章。合同约定：原告自2012年7月1日起至2015年6月30日止为小区住宅区提供物业管理及服务，服务内容包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施、设备的运行、维护、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护，安全防范等多项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料的管理。物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准为：1、多层及复式别墅，每月0.98元／平方米；2、商业物业，每月1.86元／平方米。合同签订后，原告进驻盈家水岸小区，在卫生清洁、公共管理、关系协调等方面做了大量的工作，小区环境较以前有了一定的改善，大多数业主均按照合同约定交纳了物业费。原告提供的物业服务在小区绿化、路灯照明、监控设施等方面仍存在一些问题。

另查明，涉案房屋为复式别墅，业主为被告王*，经原、被告确认，该房建筑面积为251.86平方米。被告至今未交纳自2012年7月1日至2013年10月31日的物业服务费。

以上事实有庭审笔录、物业服务合同、照片、报告等在案佐证。

本院认为

本院认为，商都物业依据与小区业主协调委员会签订的物业服务合同进驻小区，自其进驻以来，事实上确实为小区广大业主及被告提供了相应的物业管理服务，且该物业服务合同已经实际履行了两年左右，大部分业主均按照合同约定交纳了物业服务费，被告以合同无效为由拒交物业服务费不利于维护合同的稳定性，也不利于小区物业服务环境的进一步改善。物业管理服务具有公共性，物业服务费是小区安全、卫生环境的维持，公共设施设备的维护，正常生活秩序的运行所必需的费用，如果个别人不交纳物业服务费，将损害大多数业主的利益，故不能免除被告交纳物业服务费的义务。原告与盈家水岸业主协调委员会签订的物业服务合同中关于收费标准的约定符合有关收费政策，且与其提供的物业服务质量相适应，原告要求被告按该标准交纳物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。因原告提供的物业服务在小区绿化、路灯照明、监控设施等方面仍存在一些问题，需要进一步完善，故其要求被告支付违约金的诉讼请求，理由不当，本院不予支持。因被告至今未交纳2012年7月1日至2013年10月31日的物业服务费，共计16个月，故被告共应向原告交纳的物业服务费为3949.16元（251.86平方米×0.98元／平方米×16个月）。依照《物业管理条例》第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”、《最**法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告王*于本判决生效后十日内支付原告郑州商**限公司物业服务费3949.16元。

二、驳回原告郑州商**限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费50元，由被告王*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省**民法院，并于上诉之日起七日内向郑州**民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。

裁判日期

二〇一四年八月二十八日