张**与姜*租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告张**与被告姜*、第三人北京市怀柔区杨宋镇梭草村经济合作社（以下称梭草村合作社）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王**独任审判，公开开庭进行了审理。原告张**及其委托代理人贾**，被告姜*与第三人梭草村合作社委托代理人常**、张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告张**诉称，2001年7月31日，我从梭草村经济合作社租了一块土地，租赁期限为30年。2002年6月27日，我因生活困难，无力经营，就把这块地租给了被告，被告给了我土地使用费1万元。后被告未经我同意将其中一部分土地转租给了刘**，属于严重违约行为。2014年3月初，梭草村经济合作社说我未经其同意把地租给被告，属于无效行为。为此，我和村经济合作社负责人曾多次与被告商谈，但被告索要补偿。我认为，被告的要求没有依据。故我诉至法院，请求判令解除双方于2002年6月27日达成的口头租赁协议；诉讼费由被告负担。

被告辩称

被告姜*辩称，原告的诉求无事实和法律依据，我不同意解除合同。依据原告与村里的合同约定，如一年之内不搞养殖、不盖小区，村大队将收回土地。由于原告当时没有养殖能力，还差一个月就到期限的时候，原告就出让给了我，说一直让我使用。另外，我们之间还有书面协议，这块地已经跟原告没有关系了。而原告诉称我未经其同意转租土地与事实不符，租给刘**的那块地是我从别人那倒过来的，与本案无关。因此，我不同意原告的诉讼请求。

第三人梭草村合作社述称，我合作社与张**签订土地租赁合同的事实属实。但如果张**出租、转让、出让这块地，就应当经过我合作社的同意。第一，土地租赁合同书中第八项双方权利义务第三条约定“经出租方同意，在承租期限内有依法转让权”；第二，原被告签订的租赁协议，没有经过我合作社盖章同意。被告提交的证明，即使是真的，但如果经过我合作社了，也应当有法定代表人的签字。因此，我合作社根本不知道原被告之间签订土地租赁合同的事实，更谈不上同意了。

本院查明

经审理查明：张**北京市怀柔区杨宋镇×村村民；姜*系河北省张家口市赤城县独石口镇×村村民。2001年7月31日，梭草村合作社（出租方，甲方）与张**（承租方，乙方）签订土地租赁合同，约定张**承租梭草村集体所有的土地2亩（四至为：李**西侧房山外8米往西45.2米为终点，白日恩现建筑物往南25米为终点，北至张*养殖小区南端，南至张**养殖小区北端），用于奶牛养殖，租赁期限自2001年7月31日至2031年7月30日止；每年每亩租金为120元，租金合计7200元，于2001年7月31日一次性交清。该合同第七条约定“如一年内乙方不搞设施养殖奶牛，甲方有权收回土地”。关于承租方的权利义务一节，其中约定“承租方经出租方同意，在承租期内享有依法转让权和继承权。”2001年12月28日，张**向梭草村合作社支付了小区占地费7500元。2002年6月27日，张**与其前夫任大*出具证明，其上载明：“梭草村村民张**二○○一年十二月二十八日取得果园小区占地面积，由于本人现急需资金，且无养殖能力，今与梭草村委会协商同意，现将承租果园小区养殖面积等一切手续全部出让给姜*同志。双方不能返（反）悔。”同日，任大*另为姜*出具证明，其上载明：“梭草村村民张**二○○一年十二月二十八日取得果园占地面积，现本人出让费壹万元整（10000元），经双方协商同意成交。”后张**因该合同解除问题与姜*产生争议，于2014年5月持诉称理由诉至本院，请求判令解除双方于2002年6月27日所达成的口头租赁合同。本案在审理过程中，本院依法追加梭草村合作社为第三人参与诉讼。

为支持其诉讼请求，原告张**提交了其与梭草村合作社之间签订的土地租赁合同书。经质证，被告姜*认为当时养殖小区都没有签订合同，该合同是原告2013年从村委会要出来的，而且村经济合作社当时法定代表人为张**，并非马志会，故对此真实性及其证明目的均不予认可。

为反驳原告的诉讼请求，被告姜*提交了以下证据：1、梭草村合作社于2001年12月28日出具的收据，其上载明“今收到张**交来小区占地费7500元”，拟证明其已将涉案土地出让费给付了原告，因此其从原告处获得了此收据。2、张**与任**于2002年6月27日出具的证明两份，拟证明土地出让及其给付出让费10000元的事实。经质证，原告张**对证据1不持异议，且亦可证明其与梭草村合作社之间存在土地租赁协议；对任**出具的证明被告姜*给付10000元的事实无异议，但不认可任**与张**共同出具的证明，此证明上并非张**本人签字及捺印，并申请对该证明中“张**”、“任**”的签名及捺印进行鉴定。后原告张**又明确表示放弃上述鉴定申请。

另查，本院于2014年5月12日开庭审理（2014）怀民初字第03459号张**与姜*土地租赁合同纠纷一案中，张**陈述“我们之间转让没有到村委会备案，村委会不知道，村委会现在知道”，并对姜*陈述“原告（张**）口头说随大队合同，租赁期限、地点、面积也随大队合同，租金是一万元”的事实表示认可。本院于2014年5月12日开庭审理（2014）怀民初字第03460号张**与姜*、刘**土地租赁合同纠纷一案中，姜*陈述“张**租了一块地给我，是2002年6月27日开始，租了大概两亩，我用来养奶牛，原来前面1亩8养牛，后面0.2亩是住宅区，谁租地谁盖房，后面二分地我转给了刘**，前面1.8亩是我（的）。我租给刘**时候原告（张**）不知道”；刘**陈述“后面0.2亩是我盖的房，我和姜*是2003年非典期间口头约定姜*后院0.2亩租给我，约定期间是他和本村人签的合同约定是30年，咱们这也是30年，租金是二分地30年是两千元，一次性给付，没有收据，姜*承认。我盖了牛棚养奶牛，我租了五户地，一共一亩地，我是外地的。我不同意原告诉求，因为十多年过去了，我都盖房了生产经营十一年多了，不合理。姜*把地租给我时候和我说过，但是我记不清了，姜*当时说我最多应你三十年，因为被（别）人租给我三十年。姜*租给我时候，原告（张**）知不知道我不清楚。”

本院认为

本案在审理过程中，经本院释明，如果涉案合同解除，姜*是否要求相关损失赔偿。被告姜*表示如果解除合同，要求原告赔偿损失，并申请对涉案土地及其地上物进行评估。后被告姜*又明确表示放弃该评估申请。

上述事实，有当事人陈述及其各自提交的书证、（2014）怀民初字第03459号张**与姜*土地租赁合同纠纷2014年5月12日庭审笔录、（2014）怀民初字第03460号张**与姜*、刘**土地租赁合同纠纷2014年5月12日庭审笔录等证据在案佐证。

本院认为：本案争议焦点在于原被告双方就涉案土地所达成的口头协议为何种法律关系，张**主张为土地租赁合同关系，而姜*主张为土地转让合同关系。

诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。本案中，由本院（2014）怀民初字第03459号张**与姜*土地租赁合同纠纷2014年5月12日庭审笔录以及（2014）怀民初字第03460号张**与姜*、刘**土地租赁合同纠纷2014年5月12日庭审笔录可以看出，张**与姜*均认可双方于2002年6月27日达成口头租赁协议的事实，以及姜*自认其未经张**同意将部分涉案土地转租给刘**的事实。现姜*虽辩称涉案土地已经张**出让，与张**无关，此意见与姜*前案陈述事实不符，且并未提供相反证据予以推翻，故本院对此不予采纳，据此认定张**与姜*之间形成土地租赁合同关系。

关于涉案土地租赁期限问题，从张**认可双方之间的租赁合同期限、地点及面积均与村集体土地租赁合同一致的事实来看，张**主张租赁合同为不定期的意见，与其自认事实不符，本院不予采纳。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。庭审中，张**虽不认可张**与任大勇于2002年6月27日出具的证明，但未提供相反证据予以推翻，故本院对该证明的真实性予以确认。该证明实际为张**与姜*之间签订的租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规强制性规定，租赁期限二十年内的部分应当有效，双方均应按照合同履行各自的义务。现张**以姜*未经其同意转租为由主张解除租赁期限不超过二十年的部分，理由正当，依据充分，本院予以支持，而租赁期限超过二十年的部分应当无效。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条第二款、第二百三十二条，最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条、第七十六条之规定，判决如下：

裁判结果

原告张**与被告姜*于二○○二年六月二十七日签订的土地租赁合同中租赁期限超过二十年的部分无效，租赁期限不超过二十年的部分予以解除。

案件受理费三十五元，由被告姜*负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十二月十九日