崔*与高**租赁合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告崔*与被告高桐晖租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告崔*及其委托代理人李**、被告高桐晖的委托代理人张**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：原告在古城广告（2013年5月7日版）看到被告登载的位于南阳市华山路的商业门面转租广告，遂与之联系并申明须长期承租经营婴幼儿服饰。经多次协商后，双方订立门店转租协议，约定门面转租费共210000元整（含10个月租金），并向被告支付定金5000元。后原告分别于2013年5月19日和5月27日通过银行以转账方式将余款全部汇入被告指定账户，被告于2013年5月27日给原告出具210000元收条。2013年5月28日，因原告向被告索要租房合同，被告以房东不在南阳为由向原告提交了枣**居委会证明，原告即开始进行装修，并着手办理工商登记手续。装修尚未竣工，令人意想不到的事情发生了。2013年6月17日，南阳新区管委会公告，原告承租的商业门店将于“2013年6月17日——2013年7月16日”予以征收，责令原告停止施工、配合征收拆迁。原告紧急与高**联系，被告早知在2012年间征收公告已经公布，但并没有拆迁，这次也不会拆迁，让原告只管放心使用。原告承租房屋被征收拆迁的事实，必然导致原被告双方签订的房屋转租协议履行不能，致使合同目的不能实现。原告认为，被告故意隐瞒该处房屋已被政府及有关部门公告列入征收拆迁的事实，实为欺诈，目的是为了非法获取巨额房屋转租费，其欺诈行为致使原告经济利益遭受巨大损失。现原告为维护合法权益，维护正常的社会经济秩序，依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，请求1、判令撤销原告与被告高**订立的房屋转租协议。2、判令被告高**返还门店转租费及房租210000元整及银行同期贷款利息。3、判令被告高**赔偿因门店装修造成的损失51014元及银行同期贷款利息。

原告针对其诉请，向法庭提交如下证据：

第一组证明房屋转租合同成立1、古城广告一份证明①高雪2013.5.7日即发出房屋转租邀约的事实②高雪至少有一个月存货处理期间的事实2、枣**居委会证明一份证明①高雪交付、崔*接受房屋的事实②高雪伪造村委会证明欺骗房东和原告的事实。3、高雪银行卡影印件一份4、崔*、高雪银行卡转账清单二份证明①崔*交付房租和转让费的事实②崔*经济损失的事实。

第二组证明高雪存在欺诈行为以欺诈方式签订转租合同1、2013.3.4拆迁公告一份2、2011.6.20拆迁公告、拆迁补偿协议各一份3、枣林城中村改造拆迁指挥部工作人员证明一份4、2013.3.12安置补偿协议一份证明①高雪明知所转租房屋已被公告拆迁的事实。5、七月六日高雪杨**通话录音（光盘、录音记录）各一份证明①高雪明知所转租房屋已被公告拆迁的事实②高雪欺骗房东和崔*是合伙经营，不是转租房屋的事实③高雪空房转让的事实6、七月十九日杨**房东通话录音（光盘、录音记录）各一份7、七月二十一日杨**房东现场录音（光盘、录音记录）各一份证明①高雪隐瞒房东禁止转租房屋的事实②高雪隐瞒房东禁止收取门店转让费的事实③高雪编造和杨**合伙经营转租门店的事实8、宛城**南工商所企业基本信息登记表一份9、宛**分局“开心成长”工商登记资料（高*）一套三份。证明①高雪隐瞒其本人不是案涉门店经营人的事实②高雪隐瞒租赁期限届满并没有签订十年以上房屋租赁协议的事实③高雪无权转租案涉商业门面房的事实。10、2013.6.25至2013.7.9杨**、高雪短息联系记录一份二页证明①纠纷产生后被告拒绝和原告协商解决的事实。

第三组证明原告承租房屋启动拆迁无法承租的事实1、2013.6.17南阳新区管委会房屋征收公告一份2、南阳**道办事处房屋征收补偿方案一份3、2013.6.24南阳晚报一份4、已拆迁现场安置楼施工及街道照片一套四份5、拆迁现场照片一套三份。

第四组证明原告经济损失的事实1、高雪收条一份2、工程项目合同书枣林街店面装修明细（各二页）各一份3、晶*吸塑广告业务订单李**身份证各一份。

第五组证明被告空房转让的事实1、张**证言身份证复印件各一份。

第六组证明原告通知被告撤销协议，不再承租房屋的事实1、EMS全球邮政特快专递回执一份2、撤销协议通知一份

第七组：律师调查专用证明两份证明调查证明李**的建筑规划许可证查不出来。

被告辩称

被告高桐晖辩称：被告认为原告所诉门店转租涉嫌欺诈，这一理由纯属捏造，被告诉请驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、经过双方多次协商，转租合同成立。原告另有发展，无时间照顾位于南阳市华山路的开心成长孕婴店，于2013年5月7日在《古城广告》登载转租广告：“因商户无暇打理，旺铺转让，饭店除外，非诚勿扰”。在此期间我接到多个承租电话，其中包括原告崔*及其妻子杨**，后他们与我联系比较频繁，同时因为他们也是做婴幼儿用品的，希望我把店及客户资料全部转让给他，我比较感兴趣，再说都是年轻人，讲话比较爽快。从接触到交定金期间，崔*夫妇多次找我协商，我原想把原来店中的装修、货底、客户资料全部转让给原告，但原告说他们自己找品牌，我们只要你的门面客户资料，你的货自己处理吧，我们不要。因为原告急于让我腾门面，我就把货打折贱卖，原来十多万元的货最后只卖了一万多块；在这期间，我也多次接到承租电话，因我收了原告的订金，我都一一回绝，正如原告诉状所称，我们多次协商，才最终达成转让意向，并转账打条。二、原告所称恶意不存在。转让后被告出差一段时间，均不在家中，原告期间打过几次电话，原告没有接到，后被告出差回来，马上与原告取得联系，原告问我是否知道枣林街要拆迁的事，被告说早些听说有人传着要拆，但拆了多少年，也没见拆着，另外也没听房东说有这档事。后双方见面，原告称早于2011年就有房产征收公告，问被告知道不知道，被告不清楚此事。原告称报纸都登了，你还装，被告听更是莫名其妙，原告称你把转让费给我退了，装修的事就不提了，店还是你的，我不要了。对原告的这种无理要求，被告当时就拒绝了他。同时，为了核实情况，被告提出愿意和原告一起到房东处核实公告内容及是否接到征收通知，也向房东问清其他关心的事情，原告坚称，问也没有意义，不愿到房东处核实情况。后来被告查阅报纸，才知道2013年6月25日《南阳日报》登有征收公告，但被告之前并不知晓。据被告了解，原告在南阳市及方城县有多家“贝贝拉姆”孕婴店，具有丰富的经商经验和市场判断能力，在本次门面转让过程中并没有受欺骗的可能。所以门店转让协议中没有被告欺诈原告的意思，不存在欺骗、胁迫的行为，不是撤销转租协议，返还转让费的理由。三、原告称被告获取巨额房屋转让费的理由不成立。门店转让中，21万包括14万转让费，平均每间不足4.7万元。并且门店位置在南阳市育阳桥南华山街，人流量大，客户云集，据被告了解此处目前门面转让费基本在每间4-6万元，被告转给原告的门面价格维持在中等水平，并且我们转让费包括门店转让费及客户资料，并不单纯指门面转让费。不知道原告所称“巨额转让费”中“巨”从何来。四、原告称房屋被拆迁已成事实，理由不成立。房屋被拆迁与拆迁公告是两个不同的概念，拆迁公告虽然已经公布，房子并没有被征收。据被告了解，周围的商店依然在进行正常营业，后面的住户也没有什么恐慌，因为大家都知道，拆迁这种事雷声大、雨点小，没有个二三年是拆不到商户的，所以都各干其事，并没有像原告这样杞人忧天。像在周围上个月接店的李师傅牛杂面，完成装修，正常营业，生意红火；附近的百信大药房、好心人大药房，赛力扬运动服饰店均完成正常的店面装修升级；南边的大型量贩万德隆还是人声鼎沸，并没有出现抛售，减价处理的场面。同时房东表示，可以随时与原告见面，分析当前拆迁形势，分析利弊，增强原告的经营信心，所以原告凭空想象的拆迁并没有形成事实。综上，原告以房屋转租合同无效为由请求解除转租合同，理由不成立，应当驳回原告的各项诉讼请求。

被告向法庭提交如下证据：

高雪交租金收条、原来工商登记门店原样。证明纠纷发生后房东认可该事项进行转租。

2、双方电话通话时间记录。证明双方将近一个月对转租事项进行了解，原告了解清楚。

3、晚报上城中村改造公告一份。证明合同签订在先，公告发布在后。

4、关于相邻梦祥银饰的转让情况（通话记录）。证实原告并没有被影响生产经营。

5、高*证明、高*身份证复印件、个体商户营业执照，证明华山路开心成长婴幼儿用品店实际出资人和控制人是高桐晖，高桐晖长期经营租赁房东房屋。

被告高桐晖对原告所举证据的质证意见为：对原告举证第一组1被告对转租无异议，不能说被告欺骗原告，邀约发出时2013年5月7日签约长达一个月。对2字体意义表述不清，5月28日出具证明，是否高雪提交的有待确定，是原告自己去开具的。对3、4转账无异议，对费用构成有异议。对原告举证第二组1真实性无异议，但不能说被告就知道这件事。对2至今天有两年多，现在也未拆迁。对3证明人是自然人，是虚假的，应由政府出具证明而不是个人。对4不能证明房屋拆迁，没有影响合同履行。对5、6、7所有录音系单方作出，原告是否有诱使被告说话，说明房东允许转租，多数语言相矛盾，到目前房东并未制止对该房子进行转租，三个录音真实性有异议，该证据取得是在不知情的情况下诱骗、欺骗作出的，应认定为无效证据，从证明方向看杨**与高雪的录音中，高雪并不知道拆迁公告，房东没有明确表示不同意转租，原告长期使用没有看到书面合同证明，租金一年付，租期是无固定期限，现枣林拆迁无具体日期，现在是正常经营。对8、9真实性无异议，不影响双方履行合同。对10不能证明任何事实内容。对原告举证第三组1双方合同是5月27日，说明没有隐瞒，也不可能得到拆迁日期，不存在欺诈。对2质证意见同1，对3转租在先，没有隐瞒事实，对4、5现没有拆到争议房产。对原告举证第四组1对收款总数无异议，对2真实性有异议，合同书均以自然人签订，该证据系伪造。对3仅是订单，不知道是否履行，不能证明装修损失是我方造成的。对原告举证第五组1与本案无关。对原告举证第六组1、2原告明显违约的证据，在没有拆迁事实存在解除合同，自己承担责任。对原告举证第七组1没有任何意义，合同正常可以履行。

原告针对被告高桐晖提交的证据，发表的质证意见为：对被告举证1我接收房屋不是照片上样子，我们交接时房屋很多东西都已经拆除，广告5月7日刊登，交房租是在签合同之前，证明不了房东同意转租房屋。对2仅能证明双方多次通话协商合同，证明被告没有告知原告要拆迁，不是实际经营人、房东不允许转租的事实。对3恰恰证明被告隐瞒导致合同无法履行。对4与本案无关。对5被告超过举证期限举证，不予质证。

本院调查李**笔录、调查宛城区住房和城乡建设规划局，证实原被告租赁房屋没有办理建设工程规划许可证。李**称不同意高桐晖私自转租、收转租费，高桐晖给李**说是与她表姐合伙。并向原被告双方明示根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中所租房屋并未取得建设工程规划许可证，原被告之间的租赁合同无效。

本院查明

原告对调查李**笔录无异议，对租赁合同无效称合同无效和撤销的法律后果一样，原告的四项请求的2、3、4与合同无效的请求一致，合同无效法院应主动审查。

被告对调查李**笔录有异议，称调查李**时应双方当事人在场。对租赁合同无效称如果认为未取得建设工程规划许可证，租赁合同无效，原告请求撤销合同而不是无效合同。

根据原、被告诉辩意见及举证、质证意见本院认证如下：对原告所举第1-1、1-3、1-4、2-1、2-2、2-4、2-8、2-9、2-10、3-1、3-2、3-3、3-4、3-5、4-1、6-1、6-2、7-1证据，被告对其真实性没有提出异议，本院予以认定；对于第1-2证据，该证明加盖有枣林社区居民委员会公章，客观真实；第2-3、5-1证据系证人证言，但证人未出庭接受质证，本院不予采信；第2-5、2-6、2-7证据被告质证意见是在他不知情的情况下诱骗、欺骗作出的通话，但没有提供相关证据，且三份证据能够相互印证，本院予以采信；第4-2、4-3证据，证明原告装修的事实，但被告有异议，合同、和明细是否履行情况没有相关证据证实，不足以证明原告经济损失的具体数额。对于被告所举证据1、2、3、5客观真实，本院予以认定；被告所举证4，与本案无关。

对本院调查李**笔录、调查宛城区住房和城乡建设规划局，证实原被告租赁房屋没有办理建设工程规划许可证。李**称不同意高桐晖私自转租、收转租费，高桐晖给李**说是与她表姐合伙。

经审理查明，李**在枣林社区有门面房三间三层，至今未取得建设工程规划许可证，李**与2013年4月1日将该房屋租赁给被告，租期为2013年4月1日至2014年3月31日止，租金八万元。2013年5月7日被告在古城广告刊登房屋转租广告，欲转租李**在枣林社区的门面房三间三层，原告看到后与被告联系、协商达成转租费及房租21万元。原告共计向被告支付21万元，被告向原告出具了“收条，今收到崔*门店转让费及房租（至2014.3.31）共计贰拾壹万元整（210000.00）高雪2013。5.27”。原告承租房屋后进行装修，2013年6月17日，南**管委会发布“关于对枣林街道枣林社区区域实施城中村改造房屋征收的公告”，公告征收时间为2013年6月17日至2013年7月16日。原告遂与被告联系，称被告没有告知该区域过去要拆迁的事实，原告不能长期租赁该房屋，要求不再租赁房屋。被告称早些听说要拆，但拆多少年也没有见拆着。被告拒绝原告要求。原被告协商未果，原告于2013年7月25日诉至本院，请求1、判令撤销原告与被告高桐晖订立的房屋转租协议。2、判令被告高桐晖返还门店转租费及房租210000元整及银行同期贷款利息。3、判令被告高桐晖赔偿因门店装修造成的损失51014元及银行同期贷款利息。原告于2013年8月1日通过邮政特快专递向被告递交书面撤销合同通知不再承租房屋。

另查明：2013年度被告未与房东签订书面租赁合同，被告转租房屋工商登记的经营者为高*，实际经营人为高桐晖。原告除转让租赁费外的其他经济损失和被告因转租把货打折贱卖等经济损失及被告所称转让项目相对方不予认可，且均未提交相关充分证据证实具体数额。

本院认为

本院认为：原被告订立合同应当遵循诚实信用原则，根据原告支付给被告的转让租赁费21万元和原告对租赁房屋的装修，可以看出双方租赁合同期限不是2014年3月31日为止，原被告双方没有提供书面租赁合同，应以收条确定租赁期间为2013年5月27日至2014年3月31日。现原被告双方对租金说法不一，应以房东李**租赁给高**的租金标准计算，年租金八万元，日租金219元。但高**转租的房屋没有取得建设工程规划许可证，根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条之规定，原告与被告签订的房屋转租合同无效。因合同无效取得的财产，应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。原告租赁被告房屋向被告支付21万元转让租赁费，被告应当返还，根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，原告实际占用租赁房屋期间应当支付占用费，占用费按租金给付，占用费应计算至2013年8月1日通过邮政特快专递向被告递交书面撤销合同通知不再承租房屋之日。原告占用租赁房屋计67天，计占用费14673元。双方均称有损失但相对方不予认可，且没有提供相关充分证据证明具体数额，不能支持，双方可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：

裁判结果

一、限本判决生效后十日内，被告高桐晖返还原告崔*转让费租赁费195327元。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

如果被告未按判决书指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5215元，4207元由被告承担。1008元由原告负担

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉费6663元，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一四年六月二十六日