上诉人夏**与被上诉人郑州恒**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人夏**因与被上诉人郑州恒**有限公司（以下简称恒**公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2014）中民二初字第1843号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人夏**，被上诉人恒**公司的委托代理人杨*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2012年9月17日，夏**与恒**公司签订商品房买卖合同，合同约定：夏**购买恒**公司开发的位于中原区天山路东，牛庄路南3幢1单元8层808号房屋一套（小区名称为保利百合），户型为三室二厅，用途为成套住宅，房屋建筑面积l35.17平方米（套内建筑面积ll0．5平方米，公共部位和公用房屋分摊面积24.67平方米）；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7863.16元，总金额为l062863元，付款方式为其他方式，其中712863元以现金方式于2012年9月17日支付，350000元以商业贷款方式于2012年12月17日支付。合同第八条约定：恒**公司应当在2014年3月30日前，将具备下列第5种条件并符合本合同约定的商品房交付夏**使用，第5种条件为“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”。合同第九条约定：除特殊情况外，恒**公司未按规定期限将该商品房交付夏**使用的，按逾期时间，分别处理：逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒**公司按日向夏**支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，夏**有权解除合同。夏**要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒**公司按日向夏**支付已交付房价款万分之l的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，恒**公司应当书面通知夏**办理交付手续。双方进行验收交接时，恒**公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，恒**公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。恒**公司不出示证明文件或出示证明文件不全，夏**有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由恒**公司承担。由于夏**原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：恒**公司不承担逾期交房责任。自恒**公司书面通知送达之日起l5日内，夏**未按规定办理房屋交接的，视同恒**公司与夏**按期办理房屋交接，该房屋风险责任随之转移给夏**，夏**应承担交接日起相应的物业管理等各项费用。合同第十四条“关于基础设施、公共配套设施正常运行的承诺”中约定：恒**公司承诺与商品房正常使用直接关系的基础设施、公共配套建筑包括供水设施，供配电设施，燃气供应设施，供暖设施，电话、有线电视、网络线路等弱电设施以及门禁系统，应于2014年3月30日达到使用条件，其中燃气供应设施应在2014年3月30日达到户内燃气管道到位，交付后6个月取得验收合格证明文件；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意由恒**公司提供替代设施，由夏**承担费用，收费标准按正常市政标准。合同签订当日，夏**与保利物**郑州分公司签订了前期物业服务协议并于2012年9月17日向恒**公司支付购房款712863元，于2012年12月31日向恒**公司支付购房款350000元。2014年5月12日，恒**公司向郑州**委员会递交了郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，表上载明的工程名称为保利百合小区3号楼，2014年5月13日，郑州**委员会在备案意见栏中写明“本工程的竣工验收备案文件于2014年5月13日收讫，经验收文件齐全并加盖竣工验收备案专用章。2014年6月1日，恒**公司向夏**发出通知，告知其购买的房屋已施工完毕，具备使用条件，交楼时间为2014年6月3日。2014年6月12日，夏**向恒**公司发出拒收房屋告知函，函中提出小区存在天山路与牛庄路主干出行道路未修建、学校等教育配套设施不完善、小区绿化未达标、消防配套设施不齐全、消费欺诈、楼体外观不直、倾斜等质量有问题，其中房屋质量问题中罗列了百叶窗下外墙砖不合格，外墙漆粗糙程度及色泽颜色不一致、达不到要求等25项问题。该函通过EMS快递发送给恒**公司。2014年9月9日，保利百合小区业主冉**、田**等52人因保利百合项目交付使用问题向郑州市**业协会提出调解申请，理由是开发商未按合同约定出示供电、供配电等多项验收合格证明，不具备交房条件却强制交房，夏**在52人之中。

2014年9月12日，郑州市**业协会组织交付使用调解会议，恒**公司方工程部负责人王**代表恒**公司，冉小*、徐**、于**作为购房人代表参与调解。同曰，郑州市**业协会出具编号为2014003号的调解具结书一份，具结书载明：“在协会主持调解下，协商达成如下共识：1、保利百合项目目前未达到《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》规定的交付使用标准；2、郑州恒**有限公司应当在保利百合项目达到交付标准后向购房人交房；3、郑州**限公司按照合同约定向购房人赔偿延期交房违约金，时间由合同约定交房日期计算到实际交付使用日期。上述共识内容已经本调解机构确认，本次调解完成。本调解具结书经调解机构盖章后生效，对双方当事人具有约束力”。该调解具结书上加盖有郑州市房地产开发项目交付使用调解专用章并有侯*、岳*、周*三人签名。2014年7月28日夏**实际接收房屋。2014年8月16日，夏**领取了2014年3月31日至2014年6月3日的逾期交房违约金。

上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、拒收房屋告知函、竣工验收备案表、收楼档案、郑**地产开发项目交付使用调解具结书以及原、恒**公司的陈述等证据在案佐证，足以认定。

一审法院认为

原审法院认为：夏**与恒**公司所签商品房买卖合同系双方真实的意思表示，合同内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，属于有效合同，应受法律保护。合同约定的房屋交付时间2014年3月30日前，恒**公司迟至2014年6月1日才向夏**发出交房通知，通知的交房时间为6月3曰，恒**公司未按规定时间履行交房义务，属于违约行为，应承担违约责任。虽然夏**实际接收房屋的时间是2014年7月28日，但恒**公司通知6月3日交房的入伙通知书早在6月1日已经有效送达夏**。交房需要双方的配合，夏**应按通知时间对其所购房屋进行检查、交接。虽然夏**向恒**公司发出了拒收房屋告知函，但其在庭审中未能提出证据证明其房屋存在拒收房屋告知函上列举的任何一项质量问题，邻居房屋漏水与否与自家房屋存在质量问题之间并不存在法律上的关联性。夏**承认是因为公共设施建设方面的共性问题而拒收房屋，但原、恒**公司双方在商品房买卖合同中约定的交房条件中并不包括市政道路、学校等教育配套设施的建设问题，这不属于双方约定的合同义务，同时市政道路、学校等公共设施的建设也不属于恒**公司应承担的法定义务，夏**以此为由拒绝对房屋进行检查、交接，没有正当理由，对造成房屋延迟交接负有责任，夏**应自行承担6月3日以后未收房的法律后果。夏**在庭审中提交了郑州市**业协会出具的调解具结书一份，以此证明恒**公司交接的房屋不符合交付使用标准，其要求支付6月1日以后的违约金有法律依据。判断一份文书是否具有法律效力，要从其是否有合法的授权、是否遵守了正当程序、认定事实是否清楚、适用法律是否正确、实体处理结果是否适当、是否给予当事人救济渠道等方面综合予以判断。该调解具结书虽载明经协商达成了共识，但从恒**公司向该院提供的相关证据中，没有任何书面记录显示双方为此进行了协商并达成了共识、签署了调解记录，因此该调解具结书显然不能作为证明恒**公司逾期交房的有效证据。恒**公司按合同约定应向夏**支付2014年3月31日至通知交房的6月3日期间的交房违约金，因夏**已领取该违约金，恒**公司已经承担了其应承担的违约责任。夏**要求恒**公司支付自2014年6月4曰至9月30目的逾期交房违约金的诉讼请求，于法无据，于*不合，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院作出判决：驳回夏**的诉讼请求。案件受理费116元，由夏**负担。

上诉人诉称

宣判后，夏**不服原审判决，向本院提起上诉称：一、恒**公司于2014年6月3日通知上诉人交付房屋时并未完成合同第八条的约定内容，故不符合房屋交付的条件；一审判决以夏**未指出房屋存在的个性质量问题为由，推定被上诉人房屋交付合格，系认定事实错误。夏**与恒**公司签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定：“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同约定内容已完成；前期物业管理已经落实。恒**公司在法庭上出示的竣工验收备案表系伪造或变造，竣工验收备案表上的日期系后期统一填写的，关键的竣工备案日期为空白，虽然盖有档案查询专用章，但是恒**公司却未能出具竣工验收备案表的原件。被上诉人在法庭出示的多项公共配套设施的验收合格时间在2014年的6月3日以后，该证据自证了恒**公司在2014年6月3日前不符合交付条件。

二、恒**公司2014年9月27日取得房地产开发项目交付使用备案证明文件，证明符合交付使用条件的时间是2014年9月27日，不是2014年6月3日。同样是夏**与恒**公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2014年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”按照郑州市人民政府颁发的《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》（郑*（2011）96号）第四条的规定，商品房需要达到l6个条件方能交付使用。恒**公司开发的保利百合小区商品房预售许可证在该管理办法之后，按照合同约定，必须按这一管理办法执行。根据冉**、田**等52位业主因房屋交付问题在郑州市**业协会的调解下达成的调解具结书证明：恒**公司截止2014年9月12日仍不具备《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》规定的交付使用标准。证据显示，恒**公司2014年9月27日取得房地产开发项目交付使用备案证明文件。这一证据证明被上诉人认可《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》和调解具结书，故符合房屋交付条件的时间为2014年9月27日。该调解具结书虽然对夏**不具备约束力，但能够证明2014年6月3日恒**公司通知交付房屋时不具备交付条件这一法律事实。因为建设工程的验收都是整体验收，不可能存在同一建设工程对某些业主是不具备交付条件的而对另外一部分业主具备交付条件。三、恒**公司交付房屋时天山路和牛庄路未修建、配套教育设施不完善等情形属于严重的违约行为，应依法承担违约责任。恒**公司在开发保利百合小区时系通过招拍挂的方式取得的土地，在国有土地使用权证中载明该小区位于天山路东、牛庄路南，在夏**与恒**公司签订的商品房买卖合同中也明确约定小区位于天山路东、牛庄路南。由于恒**公司与政府签订土地出让协议时明确约定小区的出行道路为牛庄路与天山路，但恒**公司在接收政府的土地时并未要求政府依照土地出让协议的约定修建天山路与牛庄路，夏**在购买房屋时相信恒**公司会按照合同约定将天山路与牛庄路修建好后再行交付。虽然市政道路的修建系政府的义务，但恒**公司作为土地出让协议的合同相对人怠于行使合同权利（向政府主张修建道路），导致恒**公司构成对夏**的违约。市政道路的未修建直接导致夏**房屋的贬值，严重侵犯了夏**的合法权益，恒**公司交付房屋时天山路与牛庄路未一并交付，恒**公司可依据出让协议的约定直接向政府部门主张违约责任。但由于夏**与恒**公司之间存在合同关系，故恒**公司应向夏**承担违约赔偿责任。配套教育设施的系恒**公司在购房时向夏**承诺的，该承诺对夏**的购房决策有重大影响，故应视为要约，若违反应承担相应的违约责任。

四、夏**2014年7月28日接收房屋系生活所迫，不能视为恒**公司已于通知交付房屋时即达到房屋交付条件恒**公司向夏**支付了2014年3月30日至2014年6月3日的违约金，2014年6月3日至2014年9月27日逾期交付的违约金却拒绝支付，不能因为恒**公司拒绝支付剩余期限的违约金就视为恒**公司在2014年6月3日达到了房屋交付条件。2014年7月28日夏**接收房屋是因为上诉人既要还房贷又要租赁房屋，生活压力较大，夏**接收房屋也是生活所迫，不能因为夏**接收房屋就认定恒**公司的房屋交付符合法定的交付条件。

综上所述，请求二审法院依法应当予以改判，恒**公司支付2014年6月3日至2014年9月27日逾期交付房屋的违约金l2648元。

被上诉人辩称

被上诉人恒天兴**司答辩称：恒天兴**司通知夏**接房时已达到合同约定的全部交房条件。《竣工备案表》真实合法，该备案表原件存在房管局，且恒天兴**司提供的证据加盖了房管局档案查询专用章。郑州**业协会出具的《调解具结书》不具备法律效力，恒天兴**司没有在调解书上签字，对恒天兴**司没有约束力。关于天山路、牛庄路及配套设施的建设，不是恒天兴**司合同约定的义务，夏**请求恒天兴**司承担违约责任没有法律依据和合同依据。综上，请求二审法院依法维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：夏**与恒**公司签订《商品房买卖合同》第八条对房屋的交付条件作出明确约定，恒**公司虽向法院提交郑州**委员会竣工验收备案表复印件但加盖有档案查询专用章，可以证明其已按合同约定向建设行政主管部门报送备案材料，行政主管部门于2014年5月13日出具收到备案文件证明。夏**上诉称该备案表系伪造或变造，对其主张未提交相关证据予以证明，故本院不予采信。

关于配套的基础设施和公共设施，双方在合同第十四条也作出明确约定，根据恒**公司提交的各项验收单，虽未在合同约定时间2014年3月30日之前达到使用条件，但在恒**公司向夏**发出的交房时间2014年6月3日之前已按承诺内容完成。夏**上诉称其公共设施在2014年6月3日之后完成，未向法院提供相应证据予以证明，故本院不予采信。

夏**上诉称应按郑州市人民政府颁发的《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》第四条的规定才符合交付条件。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，双方当事人对于交付条件并未约定应符合《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》的规定，故，夏**的该上诉理由，没有合同依据，本院不予支持。

关于郑州市**业协会出具的《调解具结书》，对于调解内容未经恒天兴**司认可，故对恒天兴**司不具有约束力，夏**要求恒天兴**司支付2014年6月3日至2014年9月27日的违约金，没有合同依据，本院不予支持。

关于夏**上诉称交付房屋时配套教育设施不完善的问题，合同中对此没有约定，故其要求恒**公司承担违约责任，没有合同依据，本院不予支持。

综上所述，恒**公司提供证据可以证明其于2014年6月3日之前具备合同约定的交付条件。夏**的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费116元，由上诉人夏**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月六日