上诉人陈**与被上诉人李*房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人陈**因与被上诉人李*房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第397号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈**及其委托代理人侯双领，被上诉人李*的委托代理人郭*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2013年5月23日，原告作为买受人，被告作为出卖人，郑州泰**限公司作为居间人，签订了一份《房屋买卖合同》。约定被告将座落于郑州市金水区青年路*、博览路东4号楼1单元11层07号的房屋出售给原告，价格100万元。签订合同当日，原告应当向被告支付定金3万元。立契时原告应当向被告支付首付款27万元，剩余70万元以银行按揭贷款的方式支付。立契过户后，定金冲抵首期款并转为物业交割保证金。被告于签订合同当日将房屋权属证明交于郑州泰**限公司托管，并承诺于收齐全部楼款的三个工作日内腾空该房屋，同时将该房屋钥匙交于原告。原、被告任何一方拒绝履行共同或解除合同，均由违约方向另一方支付房屋成交价的10%作为违约金。合同另约定了其他内容。2013年5月23日，原告向被告支付定金3万元。另查明，2013年10月15日，郑州泰**限公司出具情况说明一份，主要载明：“签订合同时被告称房屋所有权还没有办理下来，但承诺合同签订后20日内肯定能够办出来，房产证办出来后就会尽快与原告办理过户手续。自2013年7月下旬，联系被告出现困难，被告称房屋卖亏了，要求在加6万元，原告不同意加价，双方发生纠纷。”。被告对此无异议。再查明，被告称2014年1月将该房屋出售给他人。

一审法院认为

原审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，原、被告应当按照约定的内容履行各自的义务。原告作为买受人，其合同目的是取得标的物的所有权。被告作为出卖人，其合同目的是取得房屋价款。被告对郑州泰**限公司出具的情况说明无异议，且被告亦称2014年将房屋出售给他人，致使该房屋的所有权不能转移，原告的合同目的无法实现，原告有权要求解除合同。原告请求解除合同，被告对此无异议，因合同解除权属于形成权，根据合同法第九十四条第（四）项、第九十六条第一款，原审法院认为房屋买卖合同已经解除，无需在本案中对原告请求的解除合同做出判决。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，据此，原告要求被告返还定金3万元，予以支持。被告未按合同约定履行义务，根据合同法第一百零七条的规定，应当向原告承担违约责任。但原告主张的违约金过高，根据双方合同的履行情况，结合被告的过错程度，以被告未履行合同可能给原告造成的损失为基础，原审法院酌定违约金为2万元。原告诉讼请求过高的部分，不予支持。原告放弃主张诚意金损失。予以准许。被告反诉请求原告支付违约金8万元，因被告存在违约，故对被告的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李**判决生效后十日内向原告陈**返还定金3万元；二、被告李**判决生效后十日内向原告陈**支付违约金2万元；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告的反诉请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3020元，由原告负担1967元，由被告负担1153元。反诉案件受理费900元，由被告负担。

上诉人诉称

宣判后，陈**不服，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律不当，酌定违约金2万元没有依据，根据合同约定，被上诉人应当向其支付违约金10万元。请求撤销原判，依法改判。

被上诉人李*辩称，原审判决认定事实不清，上诉人陈**存在违约行为，存在故意拖延行为。其对原审判决不服，但并未提起上诉。故请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为

本院认为，被上诉人李*在本案双方房屋买卖合同履行过程中，未按合同约定履行义务，其应当按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，承担本案违约责任。被上诉人李*向本院提交的代理词中明确作出了酌减违约金的意思表示，故原审法院根据双方合同的履行情况、综合被上诉人的过错程度以及被上诉人未履行合同可能给原告造成的损失为基础，酌定本案违约金为2万元并无不当。故上诉人陈**上诉称原审判决适用法律不当，酌定违约金2万元没有依据，被上诉人应当向其支付违约金10万元的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1800元，由上诉人陈**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十日