鹤壁市**有限公司与夏**、张**房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人鹤壁市**有限公司（以下简称中**产公司）与被上诉人夏**、张**房屋买卖合同纠纷一案，夏**、张**于2014年3月24日向河南**民法院提起诉讼。**民法院于2014年5月26日作出（2014）淇民初字第449号民事判决，中**产公司不服，向本院提起上诉。本院于2014年7月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月25日公开开庭审理了本案。上诉人中**产公司的委托代理人崔**、被上诉人夏**及其委托代理人夏西国、王**（兼张**的委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

淇县人民法院一审认定：2011年11月20日，原、被告签订了商品房买卖合同。合同第六条约定，买受人于合同签订当日付清购房首付款327833元整，余下房款共计人民币伍万元整，申请银行贷款。第八条约定，出卖人应当在2012年10月31日前将符合规定和约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任第1种方式第（2）项约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，原、被告又签订了补充协议，该协议第五条约定，本合同所列房款不含契税、维修基金、地下室、物业管理费等配套费用，配套费用由买受人承担。地下室的费用应在出卖人要求的时间内一次性付清，其余相关费用应在交房前一个月内付清。2011年11月20日原告交纳了购房首付款327833元，2011年12月21日原告一次性补交了下余房款50000元，2013年5月21日原告交纳了配套费16129元及物业管理费652.2元，被告于2013年5月21日交付了房屋。

一审法院认为

淇县人民法院一审认为：原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，应严格遵守。根据补充协议第五条的约定，原告应在交房前一个月内付清相关配套费用，原告于2013年5月21日缴纳了相关配套费用，该日期应在被告交房前，原告主张2013年5月21日为实际交房日期予以采纳。被告未按约定日期交房，原告依合同约定即按原告已付款每日万分之一的比率要求被告支付逾期交房违约金予以支持，依该约定比率计算出被告应付违约金数额为7594元，对超出部分不予支持。根据合同第六条的批注“买受人于2011年12月21日一次性补齐余下房款伍万元整”及2011年12月21日原告交纳全部房款377833元的收据，可以看出原告当庭陈述签订合同当日交纳首付款327833元、2011年12月21日补齐余款真实可信。根据合同约定，原告是分期交纳房款，被告辩称原告违约在先不能成立。依合同约定被告逾期交房超过60日后，原告有权选择解除合同，也可以选择继续履行合同并要求支付违约金，从合同履行情况看，原告选择了继续履行合同并主张违约金，被告的该项辩解理由不成立。

淇**法院一审判决：被告鹤壁市**有限公司于判决生效后五日内向原告夏**、张**支付逾期交房违约金7594元。如未按判决确定的日期履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告鹤壁市**有限公司负担。

上诉人诉称

中**产公司上诉称：一审法院认定事实不清。上诉人不存在违约行为，被上诉人与上诉人签订房屋买卖合同时向上诉人缴纳了327833元，有50000元申请银行按揭，在按揭未批下来时，被上诉人于2011年12月21日补缴50000元房款，被上诉人延期交款，上诉人有权延期交房。如果说上诉人延期交房构成了违约，上诉人违约60日后，被上诉人没有行使合同解除权，也未要求上诉人继续履行合同。被上诉人只能要求上诉人赔偿90日的违约金。上诉人之后的交房行为形成了新的要约和承诺关系，系在原有的合同基础上建立新的合同关系，上诉人逾期交房的行为对被上诉人不构成违约。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

夏**、张**答辩称：一审法院认定事实清楚，上诉人与被上诉人在买房时办理按揭手续，是经上诉人同意的。上诉人缴纳327833元后剩余50000元按揭手续无法办理，经上诉人电话通知被上诉人交齐50000元房款后被上诉人已及时交款，被上诉人没有构成违约，真正违约的是上诉人未按期交房。被上诉人多次找到上诉人售楼部，工作人员相互推诿，不予交房，上诉人应当承担万分之一违约金。上诉人逾期交付房屋，被上诉人与上诉人并非形成新的要约，上诉人的理由不符合合同法的规定。一审法院判决正确，应驳回上诉。

在二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。

本院查明

本院经开庭审理，充分听取了双方当事人的诉辩意见，认真审查了当事人所举证据，确认淇县人民法院一审认定事实成立。

本院认为

本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人与被上诉人双方签订商品房买卖合同之后，被上诉人夏**、张**于2011年11月20日交纳了首付款327833元。后上诉人的工作人员在双方的买卖合同第六条上批注“买受人于2011年12月21日一次性补齐余下房款伍万元整”，夏**、张**也于2011年12月21日当日交纳了50000元房款，据此可认定被上诉人系分期付款购买房屋，被上诉人已按约定分期履行了交款义务。上诉人主张被上诉人存在延期交纳房款、构成违约的理由不足，本院不予采纳。在被上诉人付清房款后，上诉人却未按约定日期交房，已构成违约，理应承担违约责任。依照双方合同约定，上诉**产公司逾期交房，买受人夏**、张**有权解除合同，也有权要求继续履行合同，并要求上诉人支付违约金。本案中夏**、张**选择了继续履行原合同，上诉人应自合同第八条约定的最后交付日即2012年10月31日的第二天起至实际交付之日即2013年5月21日止，按照夏**、张**已交付房价款的日万分之一支付违约金。上诉**产公司上诉称逾期交房双方已形成新的合同关系，只应赔偿90日违约金的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。淇县人民法院一审认定事实清楚，适用法律正确，案件处理得当，应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人鹤壁市**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年八月四日