上诉人李**与被上诉**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**为与上诉人郑州**限公司（以下简称惠众公司）房屋买卖合同纠纷，均不服河南省郑州市中原区人民法院（2015）中民二初字第922号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李**、上**众公司的委托代理人周**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明以下事实：李**与惠**司双方分别以买受人和出卖人的身份于2012年7月21日签订《商品房买卖合同》一份。合同约定了以下主要内容：

1.房屋的基本情况和价款。买受人购买出卖人开发的位于中原区秦岭路东、棉纺西路北4幢24层2401号商品住宅一套，房款金额796949元，李**分别于2012年7月21日支付446949元、2012年9月21日支付350000元。

2.关于交付期限和逾期交房违约责任的约定。惠**司应当在2013年10月1日前，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案资料、取得建设行政主管部门竣工验收备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定的第十四条内容已完成，前期物业管理已经落实的条件、并符合本合同约定的商品房交付李**使用。第十四条约定为：供水设施、雨污水设施、供配电设施、电话、有线电视、网络电视等弱电设施于2013年10月1日达到使用条件，燃气供应设施、供暖设施于2014年10月1日达到使用条件、惠**司如未按本合同规定的期限将该商品房交付李**，按下列方式处理：1、按逾期时间分别处理。买受人愿意继续履行合同的，经惠**司同意，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，惠**司按日向李**支付已付房款万分之一的违约金。

3.关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照附件四第六条约定内容执行。附件四第六条约定内容为：惠**司应当在2013年12月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。

原审诉讼中，双方认可于2014年3月8日实际交付房屋、2015年3月份惠**司取得建设行政主管部门竣工备案表、惠**司至今未将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局进行备案。

一审法院认为

原审法院认为，本案的争议焦点为：1.惠**司违约逾期交付房屋的时间和责任负担问题。2.惠**司违约办理房屋权属登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局进行备案的时间和责任负担问题。

关于第一个争议焦点。经查，双方在《商品房买卖合同》中明确约定了惠**司交付房屋的时间为2013年10月1日前，以及所交付房屋应当符合的具体条件。诉讼中，双方均认可于2014年3月8日实际交付房屋，但惠**司迟至2015年3月份才取得建设行政主管部门竣工备案表，李**对此亦予以认可，故惠**司交付符合条件的房屋时间应当系2015年3月份，该院推定为2015年3月1日。故惠**司应当按照约定的“自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房款万分之一的违约金”的标准支付自2013年10月2日起至2015年3月1日止共计515天的逾期交付房屋的违约金。

关于第二个争执焦点。经查，双方在《商品房买卖合同》中约定为“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，合同附件四第六条约定内容为“出卖人应当在2013年12月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局”，其中合同附件约定了两个时间，不一致，其中一个时间与《商品房买卖合同》约定时间相一致，因此该院认为应以《商品房买卖合同》约定的时间即“出卖人应当在商品房交付使用后60日内”作为惠**司履行房屋产权备案的时间，因该院认定惠**司交付符合条件房屋日期为2015年3月1日，故惠**司至迟应在2015年5月1日前履行房屋产权备案义务，逾期则构成违约。因截止目前惠**司亦未办理完毕房屋产权备案义务，故自2015年5月2日起截止到开庭之日（2015年7月16日）止共计76天实际发生的逾期违约金惠**司应予支付，并以合同约定的“按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金”为支付标准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，该院判决如下：一、惠**司自判决生效之日起十日内向李**支付逾期交房违约金41042.87元（以房款796949元按日以万分之一支付标准计算515天）；二、惠**司自本判决生效之日起十日内向李**支付逾期房屋产权备案违约金6056.81元（以房款796949元按日以万分之一支付标准计算76天）；三、驳回李**的其他诉讼请求。如果惠**司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1948元，由李**负担880元，惠**司负担1068元。

原审法院宣判后，李**不服上诉称：一审判决适用法律错误。其与惠**司双方签订的《商品房买卖合同》第八条规定：交付期限：出卖人应当在2013年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条约定：关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行。附件四第六条规定：产权登记的约定：1、产权初始登记：出卖人应当在2013年12月1日（房屋交付使用后60日）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定期限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一违约金。首先，其与惠**司之间签订的《商品房买卖合同》属于惠**司提供的格式合同。根据《合同法》第四十一条的规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。根据以上合同格式条款规定，惠**司符合合同约定的交房期限是2013年10月1日前，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内”指的应当是按约交付使用后60日内，据此，符合合同约定的申报初始登记资料的期限是附件四第六条约定的2013年12月1日前；合同规定的房屋交付使用后60日内，是对2013年10月1日交房和2013年12月1日前申报初始登记资料的时间间隔距离的规定。因此，惠**司履行申报初始登记合同义务的期限应当在2013年12月1日前。对上述合同格式条款的理解只能做出有利于原告的以上解释。不能理解为：“本院认定被告交付符合条件房屋日期为2015年3月1日，故被告至迟应在2015年5月1日前履行房屋产权备案义务。”其次，根据《合同法》第八条的规定，有约必守，任何人都无权通过违约行为获得合法的利益。根据合同规定，惠**司只有在2013年10月1日前交房，才是守约行为；惠**司在2013年10月1日前的任何时间交房后，应当自实际交房之曰起计算60日内，即：2013年l2月1日前任何时间申报初始登记资料，才是守约行为。否则，就属于违约。惠**司不能通过违约逾期交房的行为，获得超过2013年12月1日后申报初始登记资料的合法权益。综上所述，应当依据《合同法》第八条、第四十一条、第一百零七条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《民事诉讼法》第六十四条的规定判决惠**司承担自2013年12月2日起按照总房款796949元的日万分之一标准79.69元向其支付逾期房屋产权备案违约金。但是，一审判决没有适用《合同法》第八条、第四十一条对《商品房买卖合同》进行评价和判决，显然属于适用法律错误，导致惠**司应当向其承担自2013年12月2日至2015年5月1日期间共计516天的逾期房屋产权备案违约金没有被支持。其请求本院依法改判。

上诉人诉称

惠**司答辩并上诉称：一、一审判决认定其交付房屋的时间是2015年3月1日，属认定事实错误。因为本案中，其早在2014年3月8日就已与李**办理了商品房的物业交接手续并且李**己装修和实际入住，这一点李**也是认可的，而2015年2月5日只是领取竣工备案表的时间，而竣工备案表只是政府主管部门的一种程序性材料，并不具有证明商品房交接时间的直接证明效力，现实环境中商品房实际交接时间早于或迟于领取竣工备案表时间的是大量存在的，仅仅依据领取竣工备案表的时间来判定交房时间是错误的。实际领取备案表时间为2015年2月5日，原审法院认定为2015年3月1日没有依据。根据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋转移占有，视为房屋的交付使用”及《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》第七条二项“交付使用对房屋符合合同约定及达到交付使用条件的意见达成一致的，可以自行交付使用”，可见法律并不禁止提前交付房屋，而提前交付房屋的应以此规定来确定交付时间。本案中，其在2014年3月8日已将商品房实际交付给李**使用了，理应确定交房时间为2014年3月8日。二、一审判决其支付逾期房屋产权备案违约金是错误的。因为按照《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》第四条的规进行产权备案涉及的政府部门众多、需提交的材料众多，而由于办证部门系统改造、升级、产权证不能分离办理等众多的原因，导致房屋产权备案不能及时办理的在郑州市是普遍存在的。本案中，其未能按时办理房屋产权备案也是这一系列原因造成的，为解决这一长期困扰企业、业主、政府的矛盾，政府终于在2015年6月10日出台了“郑州市住房保障和房地产管理局局长办公会议纪要”郑**办纪（2015）9号，以解决一直以来办证扯皮、多重管理和办证难的问题。才使得办理房屋产权备案有时可待、有章可循了。其认为因政府系统改造、升级、政策调整等以上原因导致未能给李**办理房屋产权备案的责任属不可预测。同时，若按照市政府规定的交房程序，项目尚未达到交付条件，自然不存在产权初始登记备案违约的情况，其应该免责。综上，其请求本院：1、依法撤销中原区人民法院作出的（2015）中民二初字第922号判决书；2、依法判决驳回除应该赔付至2014年3月8日实际交房之日的违约金之外的李**的其他诉讼请求。

被上诉人辩称

李**的答辩意见同其上诉意见。

本院查明

本院经审理查明的事实除与一审判决认定的事实一致外，另查明：惠**司其取得竣工备案表的时间为2015年2月5日。

本院认为

本院认为：李**与惠**司所签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务。惠**司上诉称其实际交付房屋的时间为2014年3月8日，逾期产房违约金应计算至2014年3月8日。根据双方合同的约定，交付房屋的时间为2013年10月1日前，所交付房屋应当符合“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案资料、取得建设行政主管部门竣工备案表”等条件。由于二审中惠**司直至2015年2月5日才取得建设行政主管部门竣工备案表，故按照合同约定，惠**司交付符合条件的房屋时间应当系2015年2月5日，惠**司应当按照约定的“自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房款万分之一的违约金”的标准支付自2013年10月2日起至2015年2月5日止共计491天的逾期交房违约金39130.19元。因惠**司在一审时未提交竣工备案表，导致一审计算数额有误，本院予以变更。关于逾期办理产权备案的问题，惠**司上诉称其因客观原因未能按时办理房屋产权备案，不应支付逾期房屋产权备案违约金；而李**上诉称逾期房屋产权备案违约金应从2013年12月2日起计算。双方在合同中约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，惠**司交付符合条件房屋日期为2015年2月5日，故惠**司最迟应在2015年4月6日前履行房屋产权备案义务，逾期则构成违约，应承担自2015年4月6日起相应的违约责任，经计算截止原审开庭时为100天，逾期房屋产权备案违约金应为7969.49元。故本院认为惠**司的上诉理由不能成立，李**的上诉理由部分成立，本院予以采纳。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，认定数额有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

维持河南省郑州市中原区人民法院（2015）中民二初字第922号民事判决第三项；

变更河南省郑州市中原区人民法院（2015）中民二初字第922号民事判决第一项为：郑州**限公司自本判决生效之日起十日内向李**支付逾期交房违约金39130.19元（以房款796949元按日以万分之一支付标准计算491天）。

变更河南省郑州市中原区人民法院（2015）中民二初字第922号民事判决第三项为郑州**限公司自本判决生效之日起十日内向李**支付逾期产权备案违约金7969.49元（以房款796949元按日以万分之一支付标准计算100天）。

如果郑州**限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1948元，二审案件受理费2776元，共计4724元，由上诉人**有限公司负担3016元，上诉人李**负担1708元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月三十日