郭**与李**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人郭**因与被上诉人李**租赁合同纠纷一案，于2014年6月5日向开封**民法院提起诉讼，要求解除双方签订的租赁合同关系，并判令李**支付拖欠的租金及利息。金**民法院于2014年8月8日作出（2014）金*初字第668号民事判决，郭**不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

一审法院查明

一审认定，2011年10月1日郭**与李**签订房屋租赁合同一份。合同约定，李**租赁郭**位于黄河路南段永合丽景房屋一间（建筑面积为46.12平方米）。租金每月20元／平方米，每六个月交纳一次，李**逾期20天不交租金，郭**可以单方解除合同。合同签订后，双方履行合同至2014年3月26日李**没有按约定支付租金，但其承诺欠付的租金按2分的利息支付。郭**于2014年6月5日起诉请求依法判令解除双方签订的房屋租赁合同，李**向郭**支付拖欠的租金、利息。在审理中李**于2014年6月10日支付给郭**6个月的租金。

一审法院认为

一审认为，双方签订的房屋租赁合同书，合法有效，受法律保护。合同当事方均应当按约定履行合同义务。郭**按合同约定向李**交付了约定房屋履行了合同义务。双方履行合同至2014年3月，李**未按约定支付租金。但李**承诺逾期支付月息二分的利息。郭**起诉后的2014年6月10日李**支付给郭**6个月租金，李**在本案审理中已经支付的金额超过其欠付的租金、利息。李**支付租金的时间虽然与合同约定不符，但李**在支付租金和利息后用短息通知了郭**，郭没有提出异议，视为郭**认可李**逾期支付租金及利息的行为。在合同的履行在中双方变更了合同的履行内容，开庭审理时，李**并不欠付郭**租金和利息。郭**请求李**支付租金、利息、解除合同，没有事实根据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决：驳回原告郭**的诉讼请求。案件受理费100元由原告郭**承担。

上诉人诉称

郭**上诉称，双方合同关于解除合同的成就条件有明确约定，李**虽拖欠租金后自己多次向其催要，其均不予支付。后虽向自己发出过短信，该短信是李**强加给上诉人的，不能视为上诉人同意延期支付，一审判决认定事实错误，请求二审依法改判。

被上诉人辩称

李**答辩称，被上诉人所发短信是对合同履行方式的变更，对方接到短信后未持异议，应视为对变更的认可。被上诉人履行了短信所作承诺，上诉人对承诺是默许态度。一审判决正确，请求二审维持。

本院查明

二审审理查明的事实与一审相同。

本院认为

本院认为，李**在迟延交付租金后，向郭**发出短信解释迟延交付租金的原因，并承诺据迟延天数按月息2分支付利息。该短信应视为李**对租赁合同履行过程中就付款期限进行变更的要约，郭**接到短信后未提异议，不能视为其接受该要约。在合同订立或变更过程中，沉默或不作为不能构成承诺，除非双方之前形成了交易习惯或惯例，即一方当事人向相对人发出要约，相对人未及时提出明确答复视为接受的惯例。本案无任何证据表明租赁双方已经形成上述交易习惯，李**变更要约未生效，双方仍应依据原合同约定的付款期限履行合同义务。一审据此认定郭**认可该变更错误，本院予以纠正。

关于合同能否解除问题，违反合同主要义务致使合同目的落空，或使权利人遭受严重损失的，当然可以解除合同。但本案承租人李**虽然有迟延交付租金的行为，但其已向出租人解释了迟延交付的原因，并承诺根据迟延的期限按月息2分支付利息，且于一审法庭辩论终结前支付了租金和利息，未给出租人造成严重损失，不能视为根本违约。鉴于合同法系为市场经济提供基本交易规则，鼓励交易，促进市场经济发展之立法目的，本案尚未达到必须解除合同的严重程度，一审判决未支持上诉人解除合同之诉求的处理结果适当，对上诉人上诉意见，不予支持。

综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，判决结果无误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人郭**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十一月二十六日