商丘**有限公司与崔**房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书
审理经过
原告商丘**有限公司（以下简称东**公司）与被告崔**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月21日受理后，依法组成合议庭，向原告送达受理通知书、举证通知书及开庭传票，向被告送达应诉通知书、举证通知书及开庭传票，指定举证期限为30日，于2016年3月22日在第一审判庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人葛*、被告委托代理人岳**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告**公司诉称，2014年1月22日，原、被告签订售房协议，原告将位于虞城县杜集镇二层住宅出售于被告。约定总房款为160000元，现房屋已交付被告，被告仍欠房款30000元，经原告多次催要，被告拒不支付，要求：1、被告支付购房款30000元及利息；2、诉讼费由被告承担。
被告辩称
被告崔**辩称，原、被告签订的房屋买卖合同违反了法律强制性的规定为无效合同，请驳回原告的诉请。
根据原、被告双方的诉辩意见，本庭归纳本案的争议焦点是：1、原、被告签订的房屋买卖合同是否有效。2、原告要求被告支付房款及利息有无事实和法律依据。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据材料：第一份，机构代码证、营业执照、售房协议及交款存单各一份。以上证据证明原、被告主体适格，被告欠原告房款的事实。第二份、虞城县人民政府文件及会议纪要各一份、虞城县杜集镇政府文件一份、商丘市土地管理文件一份、协议书一份、合同书一份，证明原告依据政府规章依法承建涉案项目，是合法行为。
被告崔**向本院提交虞城县**民委员会出具的证明一份，证明杜西社区占用的土地系吴洪口东组的可耕地。
经庭审质证，被告崔**对原告**公司提交的第一份证据中机构代码证及营业执照真实性无异议，但该组证据恰恰证明了本案的原告不具备承建房屋的资格，不具备预售房屋的资格。对售房协议有异议，该协议为无效协议。1、违反了法律强制性规定，按照房地产管理法的规定，房屋买卖必须是房屋所占土地使用权同时转让，土地管理法规定农村集体所有土地使用权不得出让、转让或出租，用于非农业建设，因此该房屋买卖协议违反了土地管理法强制性规定。依据合同法第52条规定该协议为无效协议。2、该合同标的不能为无效，因房屋买卖需公示登记，因该房地产买卖协议无效，该房屋无法办理房产证，依据物权法的规定，不进行公示登记的房屋不能发生物权的变动。对交款清单无异议。对第二份证据中虞城县人民政府文件真实性无异议，对证明目的有异议，该文件与国家法律相抵触，按照地方性文件，与国家法律相抵触的应按法律为准，对会议纪要及虞城县杜集镇政府文件、商丘市土地管理文件均为复印件，无法与原件核对，即使是原件也与国家的法律相抵触。对协议书、合同书真实性无异议，但该组证据恰恰证明了原告建立社区的土地，原属于村民的承包地，对于耕地变更用途，应该由**务院批准，杜集镇政府无权将耕地变更成建设用地。即使签订了协议，该协议也违反了法律强制性规定而无效。
原告对被告提交的村委会证明真实性无异议，对证明目的有异议，认为所建社区流转的土地，居民集中居住后原村民所居住的地方变更为可耕地，更有利于土地的集约用地，是新农村建设的主要目的。
原告提交的第一份证据，被告对其真实性无异议，本院予以采信。原告提交的第二份不能证明原、被告签订的售房协议有效，本院不予采信。被告提交的证据，原告对其真实性没有异议，且可以与商丘市人民政府土地管理文件相互印证，本院予以采信。
根据上述有效证据，结合当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年1月22日，原告**公司与被告徐*签订杜集镇杜*社区（吴**）（2014）年杜*社区【008】号售房协议，原告将位于虞城县杜集镇（吴**）杜*社区A1-1号二层住宅以169728元的价格出售给被告，被告先交款30000元，剩余款项30日内在原告交房时一次性交清。协议签订后，被告崔**于2014年1月22日、2014年3月8日分两次支付原告购房款100000元。
本院查明
另查明，虞城县杜集镇（吴**）杜西新型农村社区系虞城县人民政府批准建设的新型农村建设项目，占用34.16亩耕地。原告**公司不具有房地产建设资质，且未取得商品房预售许可证。
本院认为
本院认为：最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件》适用法律若干问题的解释第一条规定，商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人未取得商品房预售许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效。由于原告东**公司不具有房地产开发建设资质，在出售房屋时也未取得商品房预售许可证。其与被告签订的房屋买卖合同应当认定无效。原告依据无效合同要求被告支付购房款及利息的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件》适用法律若干问题的解释第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二之规定，判决如下：
裁判结果
驳回原告商丘**有限公司的诉讼请求。
案件受理费550元，由原告商丘**有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省**民法院。
裁判日期
二〇一六年三月二十六日
