郝**与河南**限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人郝**与被上诉**有限公司商品房预售合同纠纷一案，郝**于2015年9月8日向栾**民法院提起诉讼，请求判令：一、解除《君山御府商品房定购协议书》，退回购买河南申**君山御府的商品房A-812室，退回购房款251596元；二、河南**限公司双倍返还定金10万元（已扣除充抵房款的10万元），并承担逾期交房的违约责任。三、河南**限公司承担一切诉讼费用。原审法院经审理，于2015年12月7日作出（2015）栾民初字第1085号民事判决，郝**不服原审判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年2月24日公开开庭进行了审理。上诉人郝**及其委托代理人徐**到庭参加了诉讼，被上诉**有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已缺席审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2014年9月6日，郝**和河南**限公司签订《君山御府商品房定购协议书》一份，郝**认购物业坐落于栾川君山御府项目A-812室，面积64.07平方米。郝**分三次交付房款251596元（其中2014年9月6日交10万元，9月29日交8万元，10月22日交71596元）。河南**限公司承诺在2014年12月31日交房。因河南**限公司未按期交房，双方签订的购房合同至今也未交付给郝**，故郝**提起诉讼，请求解除协议，退回房屋，河南**限公司退回房款并双倍返还定金lO万元。

一审法院认为

原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2014年9月6日郝**和河南**限公司签订了《君山御府商品房定购协议书》，郝**按照约定分三次缴清了房款251596元。河南**限公司收到房款后，既未将《购房合同》交付给郝**，也未在约定的期限内（即2014年12月31日）交付房屋。现郝**要求解除双方签订的《君山御府商品房定购协议书》的诉求，原审法院予以支持，河南**限公司应退回郝**的全部购房款。郝**提出的双倍返还定金10万元的请求，从郝**提交的三份收据中显示，10万元系购房款，对此请求原审法院不予支持。因河南**限公司违约，可按中**银行同期贷款利率支付利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、解除郝**与河南**限公司签订的《君山御府商品房定购协议书》；二、河南**限公司于判决生效之日起十五日内退还郝**购房款251596元及利息（按中**银行同期贷款利率，从2014年12月31日起计算至判决确定的履行期限届满之日止）；三、驳回郝**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6500元，由河南**限公司负担（郝**已垫付，待执行中一并返还）。

上诉人诉称

宣判后，郝**不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决将郝**支付的10万元认定为购房款而不是定金是错误的。郝**与河南**限公司签订的《君山御府商品房定购协议书》明确约定郝**于签订定购协议书的同时向河南**限公司交付定金10万元，河南**限公司在收据上写成房款而不是定金是欺骗郝**，这并不能改变该10万元为定金的性质。双方当事人之间签订的订购协议书中多处对定金进行约定，该协议书明确约定“乙方所付定金自双方签订商品房买卖合同之日起自动转为房款”，至今河南**限公司也没在商品房买卖合同上签字，合同也没有交给郝**，因此，该10万元定金并未转换为购房款，收据上将该10万元写成房款是无效的。综上，请求二审法院依法改判。

被上诉人辩称

河南**限公司未到庭答辩。

本院查明

二审经审理查明的事实与原审判决认定事实基本一致。

本院认为

本院认为：郝**与河南**限公司签订的《君山御府商品房定购协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。协议签订后，郝**按照合同约定支付了全部款项，但河南**限公司既未将《购房合同》交付给郝**，也未在约定的期限内交付房屋，其行为构成违约，故郝**要求解除双方签订的《君山御府商品房定购协议书》的诉求应予支持。

关于郝**于2014年9月6日向河南**限公司支付的10万元是定金还是购房款的问题。郝**与河南**限公司签订的《君山御府商品房定购协议书》第二条载明：“认购定金：乙方（郝**）为取得上述房产的认购权，自愿在签订本认购书的同时向甲方（河南**限公司）交付定金人民币拾万元。”在该协议中，双方还约定：“乙方所付定金自双方签订《商品房买卖合同》之日起自动转为房款。”同日，郝**向河南**限公司支付10万元，河南**限公司出具收据一张，载明：“今收到郝**A-812房款壹拾万元整。”但是河南**限公司至今未与郝**签订商品房买卖合同，故依照上述约定，郝**向河南**限公司支付的10万元并未转为购房款，该10万元应根据双方合同的约定认定为定金。原审法院根据河南**限公司单方出具的收据上的字面意思将该10万元认定为购房款欠妥，本院依法予以纠正。

关于河南**限公司应返还定金的数额问题。《中华人民共和国》担保法第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。”本案中，双方约定的购房款总额为251596元，因双方约定的定金数额超出法律规定，对于超出部分，本院不予认定，故本案定金的数额应认定为：251596元×20%u003d50319.2元，剩余201276.8元为购房款应由河南**限公司予以返还。依据相关法律规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。据此，郝**支付的50319.2元定金，河南**限公司应双倍返还即50319.2元×2u003d100638.4元。在原审审理中，郝**明确选择适用违约定金而放弃本案违约利息，其主张不违反法律规定，故本案购房款的利息不再计算。

综上，郝**的部分上诉请求及理由有事实和法律依据，本院予以支持。原审判决认定部分事实错误，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持栾川县人民法院（2015）栾民初字第1085号民事判决第一项及诉讼费的承担部分。

二、撤销栾川县人民法院（2015）栾民初字第1085号民事判决第三项。

三、变更维持栾川县人民法院（2015）栾民初字第1085号民事判决第二项为：“河南**限公司于判决生效之日起十五日内退还郝**购房款201276.8元。”

四、河南**限公司于判决生效之日起十五日内双倍返还郝**购房定金共计100638.4万元。

五、驳回郝**的其他诉讼请求。

如果河南**限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费2300元，由河南**限公司负担1500元，郝**负担800元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十九日