张**与河南省第二监狱商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

张**与河南某**限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，张**依法申请追加河南省第二监狱为本案被告参加诉讼，并经本院准许撤回了对河南某**限责任公司的起诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张**、被告河南省第二监狱的委托代理人张**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2009年，河南某某房地产开发有限责任公司开始在新乡市新飞大道（北）XX号规划建设并预售某某小区（现名某甲小区）。同年8月，原告依照某某公司提供的“河**二监狱住宅小区规划总平面图”挑选了该小区9号楼1单元1101号，并开始分批交纳房款。某某公司提供的小区规划总平面图中标明的地下车库的进出口在10号楼南边，原告购买房屋时也是参照该平面图所买，但在实际建设过程中，地下车库的进出口建在9号楼1单元1101号的正南边，紧邻原告的住房，严重影响了原告的通风采光和视觉卫生，并造成了严重的噪音污染和汽车尾气污染，使原告住房使用及价值受到严重影响（比其他类似的一楼房屋价格低20多万元）。河**二监狱是组织施工方，原告多次找某某公司及河**二监狱进行协商，要求恢复原状或给予经济补偿，但未达成一致意见，为了维护原告的合法权益不受侵害，特诉至法院，请求判令被告河**二监狱赔偿原告损失15万元。

被告辩称

被告河南省第二监狱辩称，1、二监狱不是适格的被告，本案的诉由是房屋买卖合同纠纷，合同的当事人是原告与某某公司，基于合同的相对性原理，该合同对省二监狱不具有约束力，应驳回对省二监狱的诉请。2、原告买该房是基于多方考虑的，重要因素是某某公司对小区统一规划，原来规划的地下车口在10号楼附近，最终完成的地下车库与规划严重不符，造成原告损失应由某某公司承担全部责任。3、原告诉请中的损失15万元，无计算依据，原告无法证明其购买的房屋因临近地下车库口所造成的房屋贬值为15万元。4、省二监狱根据实际需求开发地下车库及出口不受原告与某某公司签订的房屋买卖合同约束，不应承担赔偿责任。

原告向本院提交的证据材料有：1、商品房购买合同1份，2、契税完税证1份，3、房款和契税交款收据共6份，4、河南省第二监狱住宅小区规划总平面图1份，5、照片4张，6、中介公司网挂销售截图，7、中介公司出具的客户看房出价情况证明，上述证据共同证明省二监狱应赔偿原告损失15万元。

被告河南省第二监狱对上述证据的质证意见是：对证据1、2、3、4、5商品房买卖合同、契税证明、收据、河南**狱住宅小区规划总平面图及照片真实性无异议，但是只能证明合同的双方是张**与河南某某房地产开发有限责任公司，与省二监狱无关。对证据6、7有异议，不能证明原告主张的损失数额。

被告河南省第二监狱在审理过程中未向法庭提供证据材料。

河南某**限责任公司在审理过程中向法庭提交了定向开发协议书1份，证明其与河南省第二监狱的定向开发协议不包括地下车库。张**对该证据无异议；河南省第二监狱对该协议的真实性无异议，但对证明目的有异议，定向开发协议约定小区的规划是由河南某**限责任公司负责。

根据当事人提交的证据材料及当事人的庭审陈述、诉辩意见，本院确认以下案件事实：新飞大道（北）XX号某某小区（某甲小区）系河南某某房地**责任公司与河**二监狱合作定向开发建成。双方于2009年7月8日签订商品房合作定向开发协议书，协议约定双方就位于新乡**道北段XX号的工人分厂土地合作开发商品房，双方合作完成土地的挂牌出让，河南某某房地**责任公司取得该宗土地开发使用权后，对河**二监狱进行定向开发，并负责在该宗土地上按批准规划要求建设不少于1050套商品住宅房，全部由河南**狱干警集体购买。同时约定有关地下库建设事宜由双方另行商定。之后，张**与河南某某房地**责任公司签订商品房买卖合同，合同约定张**购买位于新飞大道北83号某某小区9号楼1单元1101号房屋，商品房预售许可证号2010248，房屋面积165.28平方米，单价1893.25元，另约定付款方式为分期付款，合同签订当日，已付房款2190410元，主体封顶交至房款90%，余款10%应于商品房验收合格十日内全部交清。房屋交付期限为2011年9月1日前；经规划部分批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。双方还约定了其他权利义务。上述合同签订后，张**共向河南某某房地**责任公司交纳房款235524元，并交契税13138元。因地下车库出口问题，张**多次找河南某某房地**责任公司和河**二监狱商榷索赔未果，下余房款张**至今未交清，河南某某房地**责任公司也未给张**办理房产证。

本院查明

另查明，某甲小区地下车库系河南省第二监狱单独建设，

某甲小区原规划总平面图标明的地下车库的进出口在10号楼南边，张**是参照该平面图购买的房屋，但河南省第二监狱在实际建设过程中，将地下车库的进出口建在张**购买的9号楼1单元1101号房屋的正南边，影响了其房屋的通风与采光，并造成了一定的噪音污染和汽车尾气污染。张**曾委托新乡市中原路卫北信息部在58同城网站发布转让信息，按同类房屋报价70.8万元，因受地下车库出口影响，房屋中介部门带数家客户看房，出价均不超过55万元。

本院认为

本院认为，案涉购房合同虽然是张**与河南某**限责任公司签订，但某甲小区是河南省**某公司联合开发，且地下车库部分是河南省第二监狱单独建设，河南省第二监狱作为建设方未征求购房户同意，单独变更了原住宅小区的规划设计，更改了地下车库出口，应当预见到地下车库出口对张**所购房屋带来的损失和影响。实际建成的车库出口紧邻张**所购房屋的正南侧，影响了其通风、采光和视觉感受，并造成了噪音污染和一定的汽车尾气污染，对此，河南省第二监狱应该承担赔偿责任。河南省第二监狱称购房合同是张**与河南某**限责任公司签订，对其没有约束力的抗辩理由没有事实依据和法律依据，本院不予采信。关于张**主张的损失数额问题，依据张**网上挂售房屋的报价情况及房屋中介机构出具的证明，结合本案实际，经合议庭综合评议，酌定损失为7万元。综上，依照《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条；《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告河南省第二监狱于本判决生效后十日内赔偿原告张**损失7万元。

二、驳回原告张**多出的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费2300元，由原告张**承担1300元，被告河南省第二监狱承担1000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月二十三日