卢氏**管理所与陈**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人卢氏县房地产管理所与被上诉人陈**房屋租赁合同纠纷一案，不服卢氏县人民法院（2015）卢**初字第00310号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人卢氏县房地产管理所的委托代理人高*、刘**，被上诉人陈**的委托代理人李**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2009年4月14日，原告卢氏**管理所与被告陈**签订租赁合同。约定：原告卢氏**管理所将其位于县城北大街7号商住楼一层由南向北第14间营业房，以竞租的方式出租给被告陈**，被告陈**取得租赁权；期限2009年5月1日至2011年4月30日。年租金18000元，2009年4月30日前交清第一年租金、2010年4月30日前交清第二年租金。原告卢氏**管理所与被告陈**分别在合同上盖章、签名。2009年4月14日、2011年12月20日，被告陈**向原告卢氏**管理所交纳押金10万元及二年租金36000元。被告陈**开始使用该房。后原告起诉。

另查明：1、2006年，卢氏县城北大街进行拆迁。2007年2月7日，卢氏县**责任公司与被告陈**签订补偿安置协议，约定被告陈**将其房屋44.78平方米与卢氏县**责任公司进行产权调换，取得县城北大街7号商住楼北起一单元二层北房屋一套。2、卢氏县**责任公司于2007年6月26日、7月12日取得县城北大街建设工程规划许可证。3、2007年12月20日，原告卢氏县房地产管理所与卢氏县**责任公司签订补偿安置协议，约定原告将其房屋、附属物土地与卢氏县**责任公司进行产权调换，原告应得房屋部分未填写。4、原告卢氏县房地产管理所与卢氏县**责任公司双方就原告应得多少平方米的房屋未结算。5、争议房屋未办理产权证书。

一审法院认为

原审法院认为：原告卢氏**管理所将争议房屋以竞拍的方式租赁给被告陈**，双方签订了租赁协议。因原告不能提供证据证明其对争议房屋有所有权，故双方所签协议无效。本案中，取得争议房屋建设工程许可证的是案外人卢氏县**责任公司，而非原告卢氏**管理所。故原告卢氏**管理所的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：驳回原告卢氏**管理所的诉讼请求。案件受理费1600元，由原告卢氏**管理所负担。

上诉人诉称

宣判后，卢**地产管理所不服，向本院提起上诉称：（一）原判决适用法律错误。原判决适用《中华人民共和国物权法》第九条、最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条进行判决是不当的。本案中上诉人提供有原产权证，不涉及房屋的转让、变更、消灭等问题；最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的是未取得《建筑工程规划许可证》的违规房屋租赁合同效力问题，本案所涉及的房屋以裕**司的名义统一办理了建设工程规划许可证，并非为无证房屋。（二）退一步说，即使是无效合同，按照最**法院《关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第五条规定，也应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。综上，原判决适用法律错误，判决不公，请求改判被上诉人支付租金72000元。

被上诉人辩称

被上诉人辩称：2006年，卢氏县人民政府以卢氏**有限公司为依托组建卢氏县南北大街拆迁指挥部。当时群众阻力颇大，为使拆迁工作尽快开展，指挥部私下给我们承诺，让我们带头拆迁，新房竣工后给我们带头拆迁的住户每户解决一间门面房。后新楼建成后，为了兑现承诺，指挥部又与我们协商，让我们以高价把房屋承租，先占住门面房，待日后再为我们办理产权手续。上诉人根本不是房屋产权人，在我们不明真相的情况下签订了租赁合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

本院查明

二审查明事实与原审一致。

本院认为

本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，证据不足以证明其事实和主张的，应当承担不利的后果。本案被上诉人占有的位于卢氏县城关镇北大街7号商住楼一层由南向北第14间营业房并未办理房屋所有权证书，该营业房所在的商住楼建设工程规划许可证显示建设单位为卢氏**有限公司，上诉人也未提供证据证明接受了卢氏**有限公司的授权委托对外出租，因此上诉人对该房屋并不享有对外出租的权利，其与被上诉人签订的租赁合同系无权处分行为，且该租赁合同约定的二年期限早已经过，故上诉人上诉要求被上诉人支付72000元租金的请求依据不足，本院不予支持。原判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1600元，由上诉人卢氏县房地产管理所负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月七日