上诉人崔**、上诉人王**房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人崔**、上诉人王**因房屋买卖合同纠纷一案，均不服郑州金水区人民法院（2015）金民二初字第8153号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年7月24日公开开庭进行了审理。上诉人崔**的委托代理人赵**、于**，上诉人王**的委托代理人赵*、张*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2014年10月17日，原审原告崔**起诉到郑州金水区人民法院，请求：1、确认2014年7月5日原告向被告发出的解除合同通知有效；2、被告搬出原告所有房屋；3、诉讼费由被告承担。被告王**反诉请求：1、判令被反诉人协助反诉人办理郑州市郑**证字第××号房屋所有权证项下的房屋所有权转移登记手续；2、判令被反诉人协助反诉人办理郑州市郑**（2003）第JS15226号土地使用权证项的土地使用权转移登记手续；3、判令由被反诉人承担诉讼费用。

一审法院查明

原审法院经审理查明：1999年12月30日，原告崔**与其所在单位铁道部**干部学院（后改名铁道警官高等专科学校，以下简称警官学校）签订了一份《出售公有住房协议书》，主要内容有：将座落于金水区农业路32号6号楼3单元29号的房屋出售给原告，总面积为69.89平方米。根据规定，同意原告享受楼层、居室朝向、结构等级、室内设施、工龄折扣、年折旧率、现住房折扣、一次性付款折扣。原告一次付清房款金额为28252元，并于1999年12月30日前交付给铁路学院。后该房的产权证办在了原告名下，个人产权比例100%。2005年11月21日，郑州市人民政府就本案所涉房屋给原告办理了了土地证。双方协商涉案房屋买卖后，2003年6月11日原告给被告出具了一份《承诺书》，主要内容有：因买卖房收被告13万元，关于房产手续问题待以后政策允许时即办过户手续，原房产证由被告暂存放，房子所有权归于被告，水电费从2003年7月1日起由被告负担。2014年警官学校给被告出具了一份《证明》，主要内容有：郑州**农业路32号院系警官学校的家属院，该院6号楼3单元29号的水电费、取暖费从2003年7月由原告过户至被告名下。经与后勤管理处、计划财务处、离退休工作处核实，其扣款具体执行单位为：2003年10月至2008年底由学校离退处从工资中代扣；2009年至2012年底由学校计划财务处从工资中代扣；2013年至今因水表改造不再由学校代扣。2014年6月5日，原告申请补办了本案所涉房屋的房产证。后原告申请将涉案房屋的天然气过户由被告过户给自己，并于2014年6月17日报停该房屋天然气。2014年6月30日王**曾在本院起诉崔**，请求法院判令崔**将涉案房屋的房产证、土地证过户给王**。后王**撤诉。2014年7月5日，原告崔**给被告王**发送了一份《解除合同通知》，内容有：2003年6月，原、被告双方达成协议，由被告购买涉案房屋。因该房系房改房，现有政策客观上无法过户，原、被告于2010年5月到房管局办理过户手续被告知无法办理过户时，原告就告知被告解除合同，之后又多次通知被告解除合同，但被告拒不办理该房屋并与原告协商退款事宜。原告现通知被告解除2013年6月与被告达成的房屋买卖协议，并限令被告于收到通知之日5日内搬离该房屋，与原告协商退款事宜。2014年7月16日，被告给原告发送了一份《不同意解除合同函》，内容有：2003年6月，原、被告双方达成房屋买卖协议，以13万元购买原告位于金水区农业路32号6号3单元一层29号的房屋。当时原告给被告写下承诺，关于房产手续问题，待以后政策允许时即办理过户手续，原房产证由被告存放，房子所有权归于被告…。气、水、店一并过户。直到2010年5月原告才通知被告办理房屋过户手续，被告交付了所有契税，最后仍不能过户，原因在于原告。当时原告又不愿意去法院解决，此后双方一直未曾见面。原告于2014年6月5日又办房产证，过户天然气，并且于6月19日拆除户外天然气表。为保护被告的合法权益，被告已诉至法院，不同意解除合同。2015年2月3日，郑州市住房制度改革委员会给原告出具了一份《情况说明》，主要内容有：按照《郑州市人民政府关于印发〈郑州市住房公积金管理实施办法等5个房改文件的通知〉文件中《郑州市出售共有住房实施办法》规定一个家庭只能享受一次，并免征契税；购房人崔**、孙**分别在各自单位以成本价购买房改房一套，分别为产权证号：0001021490（100%产权）建筑面积为69平方米；另一套产权在前妻孙秋花处，建筑面积为98平方米，两套合并面积167平方米。属于超标房产，不能进行正常市场交易。2015年4月10日，法院工作人员到郑州**房改办询问了解本案所涉的房改房相关情况。该办公室工作人员说明：根据房改政策，一个家庭只能享受一套房改房。原告崔**的职称为政工师，能享受的房屋面积为100平方米。1999崔**和前妻分到了一套98.84平方米的房改房。2000年崔**又分一套69.89平方米的房改房。根据相关规定，房改房面积超标33平方米以上的，房管局停止办理房屋过户手续。

一审法院认为

原审法院认为：原、被告就涉案房屋虽然没有签订书面的房屋买卖合同，但是协商一致后，原告将房屋交付给被告，被告将购房款支付给原告，已形成事实上的房屋买卖合同关系。该房屋买卖合同关系有效。合同法第九十三条规定：当事人协商一致的，可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原、被告并未约定合同解除的条件，原告向被告发出的《解除合同通知书》与合同法第九十四条的规定不符，故该解除通知不发生法律效力，认定原、被告双方的合同关系并未解除。故原告的诉讼请求，不予支持。合同法第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内为要求履行。涉案房产涉及到房改房，应按照国家的房改房相关政策办理。郑州市住房制度改革委员会已经出具情况说明，该房屋属于超标房产不能进行正常市场交易。由于该房屋事实上不能办理房屋过户手续，故被告要求原告协助被告办理涉案房屋所有权转移登记手续及土地证使用权转移登记手续的诉讼请求已构成合同法第一百一十条规定的事实上的不能履行，故无法支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、第一百一十条的规定，判决如下：一、驳回原告崔**的诉讼请求；二、驳回被告王**的反诉请求。本诉案件受理费200元，由原告崔**负担。反诉案件受理费2720元，由被告王**负担。

上诉人诉称

宣判后，双方均不服，向本院提起上诉。

上诉人崔**上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律错误。合同成立后因客观事实发生致使合同目的无法实现，上诉人的诉讼请求依法应当得到支持。请求撤销原判，依法改判或支持上诉人的一审诉讼请求。

上诉人王**上诉称，一审法院在已认定双方事实房屋买卖合同关系有效的情况下，应当依法判决被上诉人全面履行合同义务，支持上诉人的反诉请求；该房屋买卖合同并不存在一审法院所述的事实上不能履行的情况；一审法院不依据法律判案，仅依据一份情况说明及所谓的工作人员的口头答复定案，明显不符合我国相关法律规定，依法应予改判，支持上诉人的一审反诉请求。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。

本院认为

本院认为：崔**与王**之间相互了交付房屋和购房款，已形成事实上的房屋买卖合同关系。崔**解除合同不符合法律规定，其《解除合同通知书》不发生法律效力，故崔**的诉讼请求没有事实根据和法律依据，原审法院判决驳回其诉讼请求并无不当。根据合同崔**有义务协助王**办理相关过户手续。原审法院以该房屋事实上不能办理房屋过户手续为由，驳回王**要求崔**协助办理相关过户手续的诉讼请求是错误的。鉴于该涉案房产系房改房，按照郑州市的相关政策，该房屋属于超标房产不能进行正常市场交易，房管局停止办理房屋过户手续，本院不能以司法权予以干涉。故王**的反诉属于相关房改政策的遗留问题，本院应予驳回（另行制作裁定书），其可以在相关政策出台后另行要求解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，经本院审判委员会决定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持郑州金水区人民法院（2015）金民二初字第8153号民事判决第一项，即驳回崔**的诉讼请求。

二、撤销郑州金水区人民法院（2015）金民二初字第8153号民事判决第二项。

崔**预交的一审案件受理费200元、二审案件受理费200元，由崔**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月二十六日