郑州天**限公司与王*物业服务合同纠纷二审民事判决书
审理经过
上诉人郑州天**限公司（以下简称天**司）因与被上诉人王*物业服务合同纠纷一案，不服河南省**区人民法院作出的（2015）管*二初字第1339号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天**司的委托代理人李*，被上诉人王*的委托代理人王**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明
原审法院经审理查明，2007年7月4日，天**司（甲方）与王*（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，协议主要约定：天**司为王*所购的位于方圆创世花园小区5号楼2单元3层东户房屋提供物业服务；物业服务的内容包括房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行运行、维护、服务与管理；王*交纳物业服务费用时间为每月十日之前；高层住宅按建筑面积计收，每月每平方米1.15元，王*房屋的建筑面积为136.4平方米；物业管理服务费中未计入公用分摊费用项目，该项目费用按实际情况列支；已购车位业主地下车场车位服务费80元／月；天**司违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，王*有权要求天**司返还多收费用，王*违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，天**司有权要求王*补交并从逾期之日起每日按逾期金额的5‰交纳违约金等。
在协议履行过程中，王**伦公司未及时、彻底解决王*家中厨房排水管道堵塞问题为由自2013年1月至2014年12月未交纳物业服务费。庭审中，王*对2014年的物业服务合同履行没有异议，愿意缴纳2014年的物业费。
另查明，与王**在同一单元的其他住户家中厨房排水管道亦经常发生不同程度的堵塞，业主无奈自行改造下水管道。证人李*（业主）出庭作证，与该单元其他业主出具的书面证言达到相互印证。
还查明，王*在要求天**司彻底解决下水管道堵塞问题无果的情况下，自行请人疏通家中厨房排水管道3次，花费600元；改造排水管道发生费用1500元，此由证人张*出庭作证予以证实。
一审法院认为
原审法院认为，天**司与王*于2007年7月4日签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。本案中，根据法律规定将审理程序由简易程序转为普通程序并给当事人补足举证期限后，王*在举证期内提出反诉，符合法律规定，因本诉和反诉均属同一法律关系，该院予以合并审理。
天**司为王*居住房屋提供物业服务，王*应当依约缴纳物业服务费。但天**司在履行合同过程中，因对王*所在单元的下水管道疏通不及时造成王*家中反水，在天**司迟迟不予解决的情况下，王*为了减少损失的扩大而自行改造下水管道，该院认定天**司在履行合同过程中的物业服务存在重大瑕疵，故天**司以《前期物业管理服务协议》第十二条的规定为免责事由的主张不能成立。根据《物业管理条例实施细则》第五十六条和《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，天**司应当对王*的损失承担赔偿责任。
由此，本案天**司在履行合同中存在违约行为，其应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任，而王*亦应依照诚实信用原则及时履行物业服务协议约定的物业服务费交纳义务，王*拖欠物业服务费的行为同样构成违约，其亦应承担继续履行的违约责任。依照《前期物业管理服务协议》约定，王*应支付天**司物业服务费为3765元（136.4平方米×1.15元／月／平方米×24个月）。因天**司存在违约行为，对于天**司要求王*支付违约金7292.10元的诉讼请求，该院不予支持。
王*反诉要求天**司赔偿管道疏通费600元、管网改造费1500元的诉讼请求，理由正当，诉求数额与市场价格基本相符，该院予以支持。对于王*反诉要求天**司赔偿污水打扫费800元的诉讼请求，王*未提供相应证据，该院不予支持。另本案为合同纠纷，故对于王*反诉天**司赔偿精神损失费200元，缺乏法律依据，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十条，《物业管理条例实施细则》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最**法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条及相关法律之规定，判决如下：一、王*于本判决生效后十日内支付郑州天**限公司物业服务费3765元。二、郑州天**限公司于本判决生效后十日内支付王*管道疏通费600元和管网改造费1500元，以上共计2100元。三、驳回郑州天**限公司的其他诉讼请求。四、驳回王*的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，由郑州天**限公司负担30元，王*负担50元；反诉费25元，由郑州天**限公司负担15元，王*负担10元。
上诉人诉称
宣判后，天**司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人在履行物业服务合同的过程中不存在瑕疵，原审法院以上诉人违约在先未支持违约金的诉讼请求处理不当；二、王*原审提交的证据不足以证明其疏通和改造管道的花费；三、原审未按产权登记面积计算物业费错误；四、一审程序违法。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人辩称
被上诉人王*答辩称：《物业服务合同》是格式条款，对业主不公平，物业公司没有提供良好的服务，违约在先。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院查明
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《前期物业管理服务协议》第三条第四款第四项约定：污、雨水管道发现异常应及时清淘。王**在单元的下水管道此前曾多次发生堵塞造成业主家里反水，天**司对此是明知的，王*在多次向天**司反映未果后，自行对管道进行了疏通和改造，而依据《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，王*有权请求天**司支付其疏通、改造管道垫付的费用。正是天**司在履行物业服务合同过程中存在重大瑕疵才造成本案的纷争，天**司违约在先，王*拒付物业费是行使其先履行抗辩权。王*进行的管道疏通、管网改造有证人证言予以证明，且其费用也符合市场价格，本院予以采信。因此，对于天**司的上诉理由，因未提供证据证明，本院不予采信。
关于计算物业管理费的房屋面积问题。天**司认为王*应当以产权登记面积（140.91平方米）而不是按售房合同面积（136.4平方米）为标准计算物业管理费。鉴于产权登记面积与售房合同面积仅相差4.51平方米，天**司未提交王*2013年之前的交费情况，原审法院在本次诉讼中已按售房合同面积的标准计算物业服务费，本院不再调整。2015年1月1日后的物业费应按产权登记面积缴纳。
关于一审程序问题。一审法院在由简易程序转为普通程序后补足了举证期，王*在举证期间提起反诉，以上事实有一审邮寄单据回执、送达回证、庭审记录为证。本院认为，王*的反诉符合法律规定，故，对于天**司的该项上诉理由本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人**理有限公司负担。
本判决为终审判决。
裁判日期
二〇一六年四月一日
