上诉人苏宁**限公司与被上诉人李**、鞠**房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人苏宁**限公司（以下简称苏**司）因与被上诉人李**、鞠**房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审原告诉称

李**、鞠凤银原审共同诉称，原、被告于2005年1月25日签订了《租赁合同书》，约定由原告将位于南京市鼓楼区山西路1号银河大厦裙楼4层B区51号商铺出租给苏**司作为商业使用，租赁期限为10年，自2005年4月25日至2015年2月28日止；租赁期满时，苏**司应该提前6个月书面通知原告是否续租或终止合同；在合同终止条件出现后30日内，苏**司将房屋交还原告；月租金为1867.06元，按季支付，先付后用；苏**司如迟*支付租金达3个月以上，原告有权要求苏**司赔偿年租金20%等。上述合同签订后，双方一直按约履行。在租赁期限届满前6个月，苏**司未就是否续租通知原告。原告于2015年4月28日、5月11日两次向苏**司发函，告知其租赁合同到期即终止，要求苏**司按时交还房屋。原告多次催促，苏**司仍未向原告交还房屋。现诉至原审法院，请求判令苏**司将南京市鼓楼区山西路1号银河大厦裙楼4层B区51号商铺返还原告，苏**司承担本案全部诉讼费用。

一审被告辩称

苏**司原审辩称，第一，整个银河大厦销售给700多户业主，租赁合同到期时间不一，最后到期是2016年5月份。目前苏**司已将房屋转租第三方，且房屋均用于经营，无法区分，所以客观上不具备交付条件。第二，涉案房屋由苏**司整体重新规划经营，涉及业主很多，如果交还将会给其他业主造成不利影响。第三，合同到期之后，苏**司已积极与众多业主进行沟通，希望提出双方都能接受的方案解决群体性事件。因部分业主要求过高，致调解未成功，目前有16件案件起诉，而300多户业主未起诉，如返还将损害大部分的业主的利益。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明，坐落于南京市鼓楼区山西路1号4B051室房屋（建筑面积为19.6平方米，以下简称涉案商铺）系两原告共同所有。

2005年1月25日，两原告（甲方）与江苏**限公司（乙方，后更名为苏宁**限公司，即本案苏**司）签订了《租赁合同书》，合同约定：甲方自愿将其购买并拥有产权的商铺（含公共部位与相关附属物业及配套设施）出租给乙方作为商业使用；租赁商铺坐落于南京市山西路1号银河大厦裙楼部分4层B区51号商铺，建筑面积为15.76平方米，套内建筑面积为7.43平方米，购房总价为257360元（最终以甲方持有的《南京市房屋所有权证》所登记面积、位置为准，实际房屋价款按《商品房买卖契约》所载明的方式作相应调整）；甲方同意将该物业出租给乙方作为商业使用，租赁期内，甲方作为该物业的所有权人，除行使物业的处分权外，其他占有、使用、收益的权利均由乙方行使，其中使用权，包括但不限于转租权、自营权、委托他营权、合营权等权利；租赁期限为10年，自甲方与开发商签订购买该物业的《商品房买卖契约》生效后第90天起开始计算，即2005年4月25日至2015年2月28日止；租赁期内，该物业的每月租金按甲方向开发商实际交纳的购房款计算，具体计算公式为：月租金u003d购房总价×7%÷12，月租金额为1501.26元，每年租金为18015.20元；租金的支付方式为按季度支付，先付后用，由乙方通过银行转账的方式直接打入甲方指定的银行账户，甲方应在账号变更时书面通知送达乙方，如甲方未及时通知，乙方有权按甲方原账户支付租金；合同租赁期满时，乙方应提前六个月通知甲方是否续租或终止合同，租赁期满时乙方享有优先续租权和优先购买权；乙方决定继续租赁的，应以书面方式通知甲方要求继续租赁；甲方按照相关法律规定程序所产生的业主代表委员会决议执行，若业主代表委员会决议同意由乙方续租，则另行签订租赁合同等等。

上述合同签订后，原、被告双方均按合同履行。该合同履行期限届满后，原告方虽以发函等方式要求苏**司到期返还承租的商铺，但苏**司以客观无法返还等为由未予同意。因双方协商未果，原告于2015年6月15日诉至原审法院，要求判如所请。

原审另查，截止案件一审法庭辩论终结前，涉案商铺所在的南京市银河大厦未依法成立业主委员会。

原审法院依法向原告方**诉讼风险后，原告方明确表示在本案中不追加案外人作为共同被告参加诉讼，仅要求苏**司作为合同相对人向其返还涉案商铺。

因原、被告意见分歧较大，致本案原审调解未果。

以上事实，有当事人陈述、《南京市商品房买卖契约》《租赁合同书》、函件以及原审法院庭审笔录等证据予以证实。

一审法院认为

原审法院认为，原、被告之间就涉案商铺所签订的《租赁合同书》系双方的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。根据双方合同约定，租赁期限至2015年2月28日止，苏**司应于期限届满前6个月通知原告方续租或终止合同。该合同期限届满后，原告已明确表示不同意苏**司继续承租，双方亦未就续租商铺签订合同，故苏**司应当按约向原告方返还涉案商铺。苏**司辩称其已在合同约定期限内通知原告方续租商铺，但未提供证据予以证明。苏**司另辩称涉案商铺所在的商场系一个整体，应以大部分业主的意愿为准，故不同意向两原告返还涉案商铺。根据双方合同约定，若业主代表委员会决议同意由苏**司续租，原告执行决议与苏**司另行签订租赁合同。截止目前，涉案商铺所在的银河大厦并未成立业主委员会。故对苏**司上述抗辩意见，原审法院不予采纳。两原告作为商铺所有权人，在租期届满后主张返还商铺，符合法律规定。对其诉讼请求，原审法院予以支持。

综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院判决：苏宁**限公司于判决生效之日起十日内将南京市鼓楼区山西路1号4B051室商铺返还原告李**、鞠**。案件受理费80元，减半收取40元，由苏宁**限公司负担（此款原告方已预交，苏**司于判决生效之日起十日内给付原告）。

上诉人诉称

上诉人苏**司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、案涉商铺无法与其他商铺区分开，客观上无法交还。案涉房屋系产权式商铺，该商铺现状与其他商铺混同，案涉商铺所在楼层被分割成一百多产权式商铺，商铺与商铺之间无隔板或墙体区分，无法归还案涉商铺。二、返还案涉商铺会破坏整个楼层甚至整个银河大厦的经营，影响公众利益。整个银河大厦七百多户业主，目前仅有十几户业主提起诉讼，绝大部分业主希望继续由上诉人承租经营银河大厦商铺，这符合全部业主的根本利益，一旦部分商铺交还给被上诉人，势必影响整个银河大厦的总体规划及承租户的经营。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法驳回被上诉人要求返还商铺的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人李**、鞠**共同辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审中，双方当事人均未提供新证据。二审查明的事实与原审法院查明的事实相同，本院予以确认。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。李**、鞠**与苏**司签订的《租赁合同书》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，并对双方均具有约束力。本案中，双方合同约定租赁期限至2015年2月28日止，在合同期限届满后，双方未就续签合同达成一致，故苏**司应当按照合同约定，返还涉案4B051室商铺。由于涉案商铺所在的银河大厦尚未成立业主代表委员会，业主代表委员会的决议亦未形成，李**、鞠**作为涉案商铺的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分该商铺的权利，有权在合同期满后不再将涉案商铺出租给苏**司，苏**司认为银河大厦系一个整体，商铺与商铺之间难于分隔，如返还涉案商铺，将影响整个银河大厦的稳定经营，要求继续使用涉案商铺的主张，既违反缔约自由的原则，又缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十一日