盐城**限公司、洪**与盐城**有限公司、程*买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告盐城**限公司（以下简称“启**司”）、洪**诉被告盐城**有限公司（以下简称“长**司”）、程*及第三人江苏倪**律师事务所（以下简称“倪**律所”）买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月22日受理后，依法由审判员张**独任审判，于2014年12月26日公开开庭进行了审理。后转为适用普通程序，依法组成合议庭，于2015年6月12日公开开庭进行了审理。第一次庭审原告启**司、洪**的共同委托代理人单祥，被告长**司、程*及其共同委托代理人倪**，第三人倪**律所负责人倪**到庭参加诉讼。第二次庭审原告启**司、洪**及其共同委托代理人单祥，被告长**司、程*的共同委托代理人倪**，第三人倪**律所负责人倪**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告启翔公司、洪**诉称，2013年5月17日，原告洪**与被告程*签订资产转让合同一份，约定：被告程*将长**司名下的全部房屋及其土地以价款724000元转让给原告，所有证件由被告办理，费用由被告承担，被告应在3个月内将两证手续办好交给原告，但确因房屋、土地行政机关原因推迟除外；合同签订时原告将324000元汇入见证人倪同珠律所账号，余款在被告办理好土地、房屋转让登记时再次汇入见证单位账号。全部转让款在土地、房屋转让登记出证时由见证单位交付给被告；任何一方违约，赔偿对方人民币20万元经济损失。同年5月28日，原告依约把合同约定的324000元交付给见证单位。同年12月1日，原告启翔公司与被告长**司又签订补充协议，确认上述转让标的的土地面积为7.2亩。被告至今因自身原因尚未依约履行办理土地证和房产证的义务。因被告迟延办理相关权证已严重影响到原告的权利，被告在原告发出履行催告通知后仍未履行其义务。请求法院判令：1、解除原、被告双方签订的资产转让合同及资产转让协议；2、两被告向原告返还324000元，依约赔偿原告经济损失20万元；3、第三人倪同珠律所与两被告共同向原告返还324000元；4、被告承担本案诉讼费。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：

1、2013年5月17日资产转让合同及2013年12月1日资产转让协议各一份，证明被告长**司、程*将长**司名下的房产及土地转让给原告启翔公司、洪**，所有证件由被告办理，费用由被告承担的事实。

2、资产交接清单一份，证明两被告已将合同约定的房产交付给两原告的事实。

3、2014年6月10日通知书一份，证明两原告催告两被告在规定期限内履行办理房产证及土地证的义务，否则将解除合同的事实。

4、被告长荣公司的证明一份，证明原告只接受被告的房屋、土地等，不承担被告的债务。

被告辩称

被告长**司、程*辩称：原告要求与被告解除合同的理由不成立。1、双方于2013年11月已办理了资产交接手续。2、合同虽约定被告应在3个月内将两证手续办好交给原告，但确因房屋、土地行政机关原因推迟除外。现两证手续正在办理中，因原告认为测绘的土地面积与合同约定不一致，拒绝到国土部门协助办理，并非是被告未履行办证义务。3、合同中未约定因办证推迟等原因原告就可以解除合同，现原告解除合同的诉求也不符合法律规定。即使诉讼，也只能要求被告履行办证义务。4、合同签订后原告只交付304000元保证金，未按照合同的约定交付324000元，原告违约在先。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

两被告为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：

1、1999年12月28日买卖协议复印件一份，证明案涉房屋及土地原为射阳**文教综合厂，为射阳县盘湾镇政府所有，后转让给被告长荣公司的，买卖协议中注明土地面积为7.2亩，签订合同时原告也去现场确认过。现测量面积为5.2亩，系测量方法变化导致。

2、原告洪**出具的付条一份，证明原告洪**于2013年6月9日从324000元保证金中支取了2万元用于办理土地证。

3、盐城**限公司关于“盘湾镇文教综合厂”地形图及射阳县**服务中中心出具的证明各一份，证明被告已着手办理房产证、土地证，并非是原告所说的未办理的事实。

第三人述称，第三人确实收到了原告交付的保证金304000元，但合同中没有约定合同终止或解除时第三人承担支付保证金的义务。故请求驳回原告要求第三人与两被告共同返还324000元的请求。

第三人未向本院提交证据。

经质证，被告及第三人对原告提交的证据1真实性无异议，举证目的有异议，认为该合同约定了办证时间为三个月，但因办证部门原因除外，现两证没有办理完主要是办证部门的原因；协议下方的收条真实性无异议，但原告已从第三人处支取2万元，仅余304000元，而不是原告主张的324000元；2013年12月1日签订的协议是作为办理房屋、土地转让的相关文书临时签订交给相关部门的因办理两证中要求土地转让的主体必须是法人。对证据2的三性无异议，恰好证明了合同签订后被告已将约定的资产交付给原告的事实，只是两证手续正在办理中。对证据3的真实性无异议，但不能达到原告的举证目的。原告认为该通知书送达给被告就达到解除合同的条件不对，被告程*仅在通知书中签名收到，并不是同意解除合同。对证据4的三性无异议，恰好证明被告正在履行自己的义务，因该证明是国土部门及盘湾镇政府要求被告长荣公司出具的，防止其在外有债务影响原告启翔公司。

原告对被告提交的证据1的证明目的有异议，认为原、被告双方签订的合同明确约定转让土地的面积7.2亩，被告应按合同履行，不可能因为被告所说的没有任何依据的测量方法原因而有变化。对证据2的真实性无异议，但原告实际并未支取，是第三人讲该笔钱用于办证请客送礼。原告已按合同的约定交付324000元存于第三人处，不存在违约。对证据3不予认可，认为不能达到被告的举证目的，合同约定被告在三个月内交付两证，但被告在一年多的时间内还未将两证办理到自己名下，更谈不上过户给原告，导致原告的根本目的无法实现。

第三人对被告提交的证据无异议，认为双方都委托第三人办理两证，且办证的手续正在办理中。

本院查明

本院认为，原、被告提交的证据具有真实性、合法性，与本案有关联性，能够证明案件事实，本院予以确认。

本院经审理查明：2013年5月17日，原告洪**作为受让方（乙方）与作为转让方的被告程*（甲方）签订一份《资产转让合同》，主要内容为：1、资产范围及数量：盐城市长荣公司现状的全部房屋及其土地，详细数额以双方盘点清单为准。2、价值：双方最终确认房屋及土地的转让价款为柒拾贰万肆仟元整（其中伍拾万元为出让金，其余为办证费用）。3、证件过户的办理及费用的承担：所有证件（房屋权属证、土地使用证）由甲方负责办理，费用由甲方自行承担；甲方应在三个月内将两证手续办好交给乙方，但如确因房屋、土地行政管理机关原因推迟除外。4、付款方式：在签订本合同时乙方支付叁拾贰万肆仟元汇入第三方（见证单位）江苏倪**律师事务所账号，余款在甲方办理好土地、房屋转让登记时再次汇入第三方（见证单位）江苏倪**律师事务所账号。全部转让款在土地、房屋转让登记出证时由第三方（见证单位）江苏倪**律师事务所交付转让方。5、房屋、土地交付时间：本合同签订后乙方支付第一批叁拾贰万肆仟元至第三方江苏倪**律师事务所账户后十日内进行土地、房屋交接，并由见证方江苏倪**律师事务所的人员进行监交见证。6、违约责任：本合同一经双方签字即具有法律效力，任何一方不得违约。如有一方违约则承担赔偿对方经济损失贰拾万元，并由射阳县人民法院管辖处理。甲、乙双方在合同上签名。同年5月28日，倪**收到原告洪**324000元。同年6月9日，原告洪**从324000元中支取2万元用于办理土地证。同年11月2日，被告程*将其工厂内的土地和地上所有附着物厂房及围墙，电力、水供设施交付给原告洪**。

同年12月1日，原告洪**与被告程*在签订的资产转让合同基础上，又签订了一份资产转让协议，原告启翔公司作为受让方（乙方），被告长**司作为转让方（甲方），约定甲方自愿将属于自己所有的土地7.2亩，土地上的原有建筑物、围墙、电力、水力以价值50万元人民币转让给乙方，并同时将自己获得上述权利所有的原始证件手续一并交付乙方。

2014年6月10日，原告洪**、启**司向被告程*、长**司发出一份通知书，载明：合同及协议签订后我方已按约履行了相应的义务，但时至今日由于贵方自身的原因尚未履行办理7.2亩土地证和房产证的义务。你方迟延办理相关权证已经严重影响到我方权利的实现，现向你方发出催告，望你方在接到本通知7日内予以履行。倘若你方在上述期限内仍怠于履行办理7.2亩土地证和房产证之义务，我方将依据合同法第94条之规定于宽限期届满之日起第二日正式解除该资产转让合同及协议，并采取相应的法律手段就我方遭受的经济损失向你索赔等内容。被告程*于同年7月22日在该通知书下方注明：已收知，同意请人民法院裁定。

另查明，被告长荣公司的土地系1999年12月28日从原**文教综合厂转让而来，但该土地至今仍登记在盘**文教综合厂名下。

又查明，原告洪**与被告程*虽于2013年11月进行了资产交接，但交接的资产原告洪**并未使用，仍由被告程*实际控制。

本院认为

本院认为：原告洪**与被告程*签订的资产转让合同及原告启翔公司与被告长**司签订的资产转让协议中包含土地转让内容，而两被告与两原告签约时，被告长**司尚未取得出让土地使用权证书，且起诉前仍未取得出让土地使用权证书，也未提供证据证明起诉前经有批准权的人民政府同意转让该土地，根据最**法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，合同中涉及土地转让的内容无效，其余内容不违反我国法律、行政法规的规定，应认定合法有效。1、关于合同解除问题。因双方签订的合同中涉土地转让的内容无效，已无法实现合同目的，且原告解除合同，也已经依法律规定通知被告。现原告要求解除合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。2、关于财产返还及损失问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告洪**根据合同的约定，把应交纳给被告程*的324000元存于第三人处，已支取2万元，尚有304000元，上述款项应由被告程*予以返还。第三人是根据原、被告合同的约定对该款项进行代管，没有向原告洪**直接返还的义务。被告程*交接的资产因仍由被告程*实际控制，故不存在返还问题。原告要求被告赔偿经济损失20万元，虽合同约定违约一方承担赔偿对方经济损失20万元，但原告并未提供证据证明其因履行合同实际产生了20万元的损失，原告实际损失可以给付被告程*的转让款304000元为基数，自给付之日即2013年5月28日起至实际给付之日止按中**银行同期贷款基准利率计算。由于被告签订合同时尚未取得出让土地使用权证书，原告也未尽到审查义务，双方都存在过错，原告的上述损失应各半承担。综上，原告要求解除与被告签订的合同及返还304000元，赔偿自2013年5月28日起至实际给付之日止按中**银行同期贷款基准利率计算的损失50%部分的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最**法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告洪**、盐城**限公司与被告程*、盐城**有限公司之间签订的合同。

二、被告程*于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告洪**人民币304000元，并赔偿原告洪**从2013年5月28日起至实际给付之日止，以304000元为基数，按中**银行同期贷款基准利率计算的损失的50%。

三、驳回原告洪**、盐城**限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如未按本判决指定的期限履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条之规定，于本判决发生法律效力且指定的履行期届满之日起2年内，向本院申请执行。判决书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；判决书未规定履行期间的，从判决书生效之日起计算。

案件受理费9120元，由原告洪**、盐城**限公司负担3120元，被告程*、盐城**有限公司负担6000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城**汇支行，账号：40×××21）预交上诉案件受理费。

裁判日期

二〇一五年十月二十日