顾**与蔡*、蒋**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人顾**因与被上诉人蔡*、蒋**及原审第三人盐城市建军路地下商**有限公司（以下简称商业街管理公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2014）亭民初字第2778号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月16日公开开庭进行了审理，上诉人顾**的委托代理人薛**、单*，被上诉人蒋**及其委托代理人虞上闯到庭参加诉讼，原审第三人商业街管理公司经本院合法传唤，未能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

顾**原审诉称，2014年4月19日，顾**、案外人薛**、薛**与江苏长**有限公司签订商品房买卖合同，购买了坐落在盐城建军路地下商业街10299号商铺，并授权商业街管理公司对该商铺予以出租。顾**对蔡*于2013年10月16日与商业街管理公司达成的租赁行为予以认可。同日，由顾**直接与蔡*签订了租赁合同，租期自2014年4月19日至2016年9月30日，双方还约定了租金标准，并特别约定蔡*不得擅自转租或分租，否则顾**有权解除合同，违约方承担违约金。2014年6月9日，顾**发现蔡*擅自将房屋转租给蒋**后立即电话通知要求蔡*予以纠正，但蔡*却以其仅与商业街管理公司存在合同关系为由予以拒绝。后顾**书面通知蔡*纠正，否则解除与蔡*签订的租赁合同。但蔡*至今未纠正，也未让房，故诉请法院判令：1.确认顾**与蔡*签订的盐城建军路地下商业街10299号商铺租赁合同于2014年7月30日解除；2.蔡*和蒋**立即向顾**返还盐城建军路地下商业街10299号商铺；3.蔡*承担违约金77136.9元，蔡*和蒋**承担自2014年10月1日起至实际交房之日止的房屋使用费，使用费按年租金92104元计算。

一审被告辩称

蔡**审辩称：1.蔡*从未与顾**签订过租赁合同，蔡*只是在2013年10月16日与商业街管理公司签订过商铺租赁合同，且该合同已经于2014年6月经双方协商一致终止，合同原件也由商业街管理公司收回；2.蔡*未与蒋**签订过商铺转租协议，商业街管理公司与蒋**签订了租赁合同；3.因顾**在购买商铺时已向商业街管理公司出具了委托书，委托其为商铺招商，则商业街管理公司有权将商铺出租给蒋**，顾**无权要求返还商铺。

蒋**原审辩称，商业街管理公司是受顾**的委托与蒋**签订的租赁合同，租期三年，蒋**承租的租金已交到2015年10月，蒋**不清楚顾**与蔡*之间的纠纷情况，请求驳回顾**的诉讼请求。

商业街管理公司原审述称，顾**与商业街管理公司的委托协议合法有效，该委托书明确了委托时间为三年，且委托的租金标准也是明确的。商业街管理公司将案涉商铺出租给蔡*，2014年5月底，蔡*主动找到商业街管理公司要求退租，商业街管理公司表示同意，后商业街管理公司又根据委托书将商铺重新出租租给了蒋**，并签订了租赁合同，代收了蒋**的租金，不存在蔡*转租商铺给蒋**的情形。

一审法院查明

原审经审理查明，案涉商铺位于盐城市区建军路地下商业街10299号，该商铺系江苏长**有限公司开发，该商铺出售前由江苏长**有限公司委托商业街管理公司进行招租。2013年10月16日，商业街管理公司与蔡*签订《商铺租赁合同》，将该商铺出租给蔡*经营使用，双方约定租期自2013年10月1日至2016年9月30日。第一年租金为57564元，于签订合同之日一次性缴清；第二年租金为92104元，于2014年8月31日前缴清；第三年租金为107455元，于2015年8月31日前缴清。并约定承租方不得擅自转租或分租、转让经营权，不得对外提供担保等。该合同一式叁份，蔡*作为在乙方签字，商业街管理公司作为鉴证方盖章，“甲方”处空白，商业街管理公司给了一份给蔡*。后蔡*按约向商业街管理公司交付了第一年租金，商业街管理公司也向蔡*交付了商铺，蔡*于2013年10月30日开始试营业。

2014年4月19日，顾**、薛**、薛**与江苏长**有限公司签订商品房买卖合同，江苏长**有限公司将上述商铺出售给顾**、薛**、薛**，同日，薛**向商业街管理公司出具委托书一份，其中第二条约定：“甲方（顾**）自愿全权委托乙方（商业街管理公司）代为收房及就该商铺实施招商，委托的期限为3年，以《商铺租赁合同》签约的租期为准。甲方购买的地下商业街商铺尚未完成验收，为了早日将该商铺出租、装修及开业运营，甲方同意按现状委托乙方提前收房。”第七条约定：“甲方与承租方直接签订租赁协议后，本委托执行终止。”双方还对租金的标准作了约定。同日，商业街管理公司在未告知蔡*的情况下，将上述蔡*已签字的租赁合同（甲方处空白）交由顾**在甲方处签字，并向其转交了蔡*缴纳的2014年4月19日至9月30日止的租金。2014年5月底，蔡*因经营不善向商业街管理公司提出退租，商业街管理公司表示同意，并向蔡*退还了2014年6月至9月的租金。2014年7月3日，顾**、薛**、薛**领取了案涉商铺的房屋产权证。

2014年6月6日，商业街管理公司作为鉴证方与作为乙方的蒋**签订商铺租赁合同，约定将10299室商铺租赁给蒋**，租期及租金标准等约定都同上述2013年10月16日的商铺租赁合同。同日，蒋**向商业街管理公司缴纳了2014年6月6日至2014年9月30日止的租金、2014年6月至2015年5月的物业管理费。同日，还向江苏长**有限公司缴纳了1万元的经营保证金。同年6月7日，商业街管理公司向蒋**交付了10299号商铺。同年6月9日，顾**发现该商铺改由蒋**承租，认为蔡*将商铺转租给蒋**，与蔡*交涉未果。2014年7月19日，顾**将《解除租赁合同通知书》张贴于10299室商铺。该通知书载明：“……1、自本通知发出给贵方之日起，请贵方立即纠正转租行为，否则从第十一日，解除与你方签订的商铺租赁合同；2、商铺租赁合同解除后请你方立即腾空商铺，并与本人办好交接手续。”

2014年8月28日，蒋**又向商业街管理公司缴纳了2014年10月1日至2015年9月30日止的租金91697元。同年9月15日，商业街管理公司与蒋**签订《商铺租赁补充合同》，其中第三条约定“第一年租金（因已结清不再显示）；第二年租金91697元，乙方（蒋**）于签订本合同之日一次性缴清；剩余租金106980元，乙方于2015年8月31日前一次性缴清。”

一审法院认为

原审法院认为，（一）顾**要求确认与蔡*签订的盐城建军路地下商业街10299号商铺租赁合同于2014年7月30日解除，并返还商铺是否应当支持。经查，2013年10月16日，商业街管理公司受江苏长**有限公司委托与蔡*签订租赁合同，将盐城市区建军路地下商业街10299号商铺出租给蔡*，该租赁合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。2014年4月19日，顾**等三人购买了该10299号商铺，并委托商业街管理公司对该商铺进行招商，约定委托期限为3年。该委托书是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。此时顾**虽购买了该商铺，但不影响2013年10月16日租赁合同的效力。后蔡*因经营不善于2014年5月底向商业街管理公司要求退租，商业街管理公司表示同意，并向蔡*收回了商铺，退回了部分租金，则表明商业街管理公司同意与蔡*解除租赁合同，因受托人处理受托事务的后果，直接归委托人承受，则双方的租赁合同实际已于2014年5月底解除，并亦已交还商铺，故顾**要求确认租赁合同于2014年7月30日解除及返还商铺无事实和法律依据，不予支持。（二）蔡*有无违约将商铺转租给蒋**。从蒋**与商业街管理公司签订租赁合同，商业街管理公司直接开票收取蒋**的租金、物业管理费来看，蔡*及蒋**之间不存在转租关系，顾**提交的《建军路地下商业街商铺转租审批表》复印件不足以证明蔡*将商铺转租给蒋**，故顾**要求蔡*承担违约金依据不足，不予支持。（三）蒋**是否应当向顾**返还商铺并支付房屋使用费。顾**认为自其在有蔡*签字的租赁合同上签字之日起就终止了与商业街管理公司的委托，故商业街管理公司无权再将商铺进行出租。原审法院认为，顾**于2014年4月19日向商业街管理公司出具委托书，约定“委托期限为3年”，故委托的期限应当从2014年4月19日起算，顾**与商业街管理公司约定“甲方与承租方直接签订租赁协议后，本委托执行终止”，顾**并未与蔡*直接签订租赁协议，且商业街管理公司事后并未向蔡*披露委托人是顾**，蔡*对产权人变动情况并不知情，故不符合委托终止的条件。则商业街管理公司在委托期限内将商铺重新租赁给蒋**符合双方的委托合同的约定，故顾**要求蒋**返还商铺、支付商铺使用费的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，原审判决：驳回顾**的诉讼请求。案件受理费1890元，由顾**负担。

上诉人诉称

宣判后，顾**不服，向本院提起上诉称：1.顾**与蔡*租赁关系合法成立。商业街管理公司在与蔡*签订合同时就应当能够预见房屋将会产生合法的产权人，并且产权人应当为合同甲方即出租方，故顾**在租赁协议上签字，即成为租赁合同的出租方，无须蔡*确认。商业街管理公司不是出租方，不能与蔡*协商解除合同。根据顾**与商业街管理公司签订的委托合同，顾**在与承租方签订合同后，委托自行终止。商业街管理公司将合同转交给顾**签字后，顾**即直接与蔡*形成租赁合同关系，顾**与商业街管理公司的委托也自行终止。2.顾**提交的转租审批表能够证明，蔡*和蒋**之间存在转租行为，尽管该审批表为复印件，但签名的字迹与其他证据都能够与该审批表相互印证，故该审批表能够作为证据使用。综上，请求二审法院撤销原审判决，确认顾**与蔡*签订的租赁合同于2014年7月30日解除，蔡*承担违约金，蔡*和蒋**立即向顾**返还本案所涉商铺，并承担相应的房屋使用费。

被上诉人辩称

被上诉人蔡*答辩称：1.顾**的委托一直没有终止，商业街管理公司有权代表顾**处理相应的租赁事宜。顾**从购买商铺到目前为止，没有与蔡*或蒋**签订书面租赁协议，蔡*根本不知道开发商何时将商铺卖给顾**，商业街管理公司也没有将商铺已经卖出的事实告知蔡*。2.蔡*与地下商业街签订的商铺租赁合同已经于2014年5月底解除，由于蔡*经营不善导致亏本，商铺无法继续经营。商业街管理公司已经同意，将蔡*持有的商铺租赁合同收回，并收回商铺退还部分租金。3.蒋**是直接与地下商业街签订协议，并联系商铺租赁事宜，与蔡之间没有任何法律关系。综上，上诉人的请求无任何事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人蒋**答辩称：蒋**是经过商业街管理公司签订的合同，费用也是交给商业街管理公司，与蔡*没有关系。请求依法判决。

原审第三人商业街管理公司未发表意见。

本院查明

本院二审查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。

本院认为

本案的争议焦点是：一、顾**与蔡*是否形成合法有效的房屋租赁合同关系？二、顾**是否有权要求蔡*和蒋**返还商铺并承担相应的房屋使用费，蔡*是否应当向顾**支付违约金？

本院认为：关于争议焦**，《中华人民共和国合同法》第十三条规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，其基本的特征是双方或多方当事人应当具备真实的、一致的意思表示，即达成订立合同的合意。1.蔡*作为合同乙方即承租方与商业街管理公司作为鉴证方签订商铺租赁合同时，实际上的甲方应当为开发商即长**司，蔡*已经实际履行了该租赁协议。故该协议已经对蔡*发生了法律效力。2.上诉人顾**与长**司签订商品房买卖合同并办理房屋产权证后，顾**即成为案涉商铺的产权人，但蔡*并未直接与顾**签订商铺租赁合同。顾**欲成为2013年10月16日商铺租赁合同的甲方，实际上是对该商铺租赁协议权利和义务的概括承受，必须经过合同另一方当事人，即蔡*的同意，否则对蔡*不应发生法律效力。顾**在商铺租赁合同上签字的行为是其单方行为，未能得到蔡*的确认，且顾**并未提交证据证明，蔡*在要求与商业街管理公司解除合同，退出租赁时已经知晓了顾**的身份。因此，蔡*自签订合同时起至其向商业街管理公司提出解除合同时止，并未与顾**形成商铺租赁合同关系。故顾**认为其已经与蔡*形成合法有效的商铺租赁协议，无事实和法律依据。

关于争议焦点二，1.因顾**与蔡*之间并未形成商铺租赁关系，蔡*与商业街管理公司签订的合同已于2014年5月底解除。故顾**依据合同“不得转租”的约定，要求与蔡*解除合同，并要求蔡*承担违约金，无事实和法律依据。2.根据商业街管理公司与顾**签订的委托书约定，甲方与承租方直接签订租赁协议后，本委托自行终止。因顾**实际上与蔡*并未实际形成商铺租赁关系，故商业街管理公司与顾**之间的委托租赁关系仍然存在。虽然顾**提交了转租审批表的复印件，但根据查明的事实，蒋**确实是与商业街管理公司签订商铺租赁协议，并且按照协议约定直接向商业街管理公司交纳租金，且顾**已经实际收到该租金，商业街管理公司在与蔡*解除合同并于蒋**签订合同，未能及时告知顾**，其行为存在不妥，但其将涉案房屋出租给蒋**，符合其与顾**的委托合同的约定。故顾**要求蔡*与蒋**向其返还房屋的诉讼请求不应支持。因蒋**已经按照其与商业街管理公司签订的协议向商业街管理公司缴纳了相应期限的房屋租金，故顾**要求蔡*及蒋**向其支付房屋使用费，没有事实和法律依据。

综上，顾**的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1890元，由上诉人顾**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月六日