上诉人周*与被上诉人上海高力**司江苏分公司物业服务合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人周*因与被上诉人上海高力**司江苏分公司（以下简称高力物业江苏分公司）、原审被告王*物业服务合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄锁民初字第257号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

高力**分公司一审诉称，高力**分公司系南京市钟山国际高尔夫小区的物业管理服务企业。周*为该小区紫檀园10号（即环陵路7号10幢）别墅的登记产权人。2010年7月30日，周*与王*就上述房屋办理了交接手续并向高力**分公司送达了《授权书》，该《授权书》写明“本人系钟山国际高尔夫别墅紫檀园10幢业主周*，本人自愿将钟山国际高尔夫别墅紫檀园10幢物业产权转让给王*，该物业附带的民事、法律行为及所产生的一切责任均由王*承担。”然王*已连续拖欠自2013年1月至2015年3月共9个季度的物业管理服务费共计人民币152025.12元。而周*作为该房屋的登记产权人，依法亦应承担物业服务费的支付义务。高力**分公司认为，周*与王*作为涉案房屋的实际使用人和登记产权人，应当按照该小区《前期物业管理服务合同》《业主临时公约》及《授权书》的相关规定，向高力**分公司支付物业管理服务费，二人久拖未付，显属违约，依法应承担相应的违约责任。故诉至法院，要求判令周*与王*支付高力**分公司物业管理服务费152025.12元，并按同期银行贷款基准利率的4倍支付至实际付款之日的滞纳金。

一审被告辩称

王*一审辩称：1、王*不是涉案房屋产权人，只是在为江苏**限公司看管房屋，2010年3月23日房屋产权人周*与江苏**限公司签订房屋买卖协议，房款已付清，只是尚未办理过户手续，2014年12月1日江苏**限公司已在南京**民法院进入破产重整，且涉案房屋抵押给江苏**限公司的债权人紫金农商银行六合支行。王*认为涉案房屋的权属在破产中，需要南京**民法院进行确认，并在破产重整中对财产进行分配，故王*不应承担本案的物业服务费用。2、涉案房屋于2012年6月15日发生失窃，被盗财产损失近4-5万元，高力**分公司管理存在瑕疵，房屋看管人王*与高力**分公司商谈无果，王*在这种情况下缴纳物业服务费有失公平。故高力**分公司应向江苏**限公司主张权利。

周*一审辩称，周*于2010年3月23日与江苏**限公司签订了涉案房屋的买卖协议，将涉案房屋转让，2010年7月30日因公司要求出具授权书，该房屋的全部权利周*均不享有，也不应当承担任何法律义务，周*只是名义上的产权人，周*不应承担本案的责任。

一审法院查明

一审法院经审理查明，2005年10月25日，高*物业江苏分公司（乙方）与南京钟**业有限公司（甲方、以下简称钟**公司）签订《南京钟山国际高尔夫别墅前期物业服务合同》，甲方将坐落于南京市玄武区环陵路的南京钟山国际高尔夫别墅的物业交由乙方进行物业管理服务，双方约定：本物业管理区域物业服务收费选择“酬金制”方式，由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，别墅标准为人民币6.5元／月／建筑平方米，预收的物业服务费用由物业服务支出和乙方的酬金构成；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度第15日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天1‰的标准向乙方支付滞纳金；业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反合同约定的，业主应承担连带责任。2008年10月31日，钟**公司（甲方）与高*物业江苏分公司（乙方）签订《南京钟山国际高尔夫别墅前期物业服务合同补充协议》，约定乙方的物业服务期限至钟山国际高尔夫别墅业主大会成立并与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时自动终止。周*系玄武区环陵路7号10幢业主，房屋建筑面积为866.24平方米（所有权证号为玄转字第325491，丘权号为192490-1），按6.5元／月／建筑平方米缴纳物业服务费用。2010年7月30日，周*与王*向高*物业江苏分公司出具《授权书》，内容为：本人系钟山国际高尔夫别墅紫檀园10幢业主周*，本人自愿将钟山国际高尔夫别墅紫檀园10幢物业产权转让给王*，该物业附带的民事、法律行为及所产生的一切责任均由王*承担。鉴于产权还未完成过户手续，因此特立此授权书给予说明！待双方签字确认后即刻生效。房屋过户后补交房产证复印件至物业管理处。随后王*在高*物业江苏分公司处填写“钟山国际高尔夫别墅业户资料表”，该资料表显示，业户姓名为王*，家庭成员为施**（王*妻子）等人。后高*物业江苏分公司向周*与王*催缴自2013年1月至2015年3月的物业服务费用152027.01元，滞纳金32550.89元未果，高*物业江苏分公司遂起诉至原审法院，要求周*与王*支付所欠物业服务费用152025.12元，并主张按同期银行贷款基准利率的4倍计算至实际付款之日的滞纳金。周*与王*对物业服务费的收费标准及欠缴时间没有异议。

一审法院另查明，王京系**有限公司的股东。2012年6月6日，江苏瑞**限公司（以下简称瑞**公司）与江苏紫金农**司六合支行（以下简称六合紫金银行）签订流动资金借款合同，六合紫金银行向瑞**公司提供2700元贷款，周*以其名下的玄武区环陵路7号10幢房产为该借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。后因瑞**公司未按约还款，故六合紫金银行于2012年10月9日诉至南京市六合区人民法院。2013年4月20日，南京市六合区人民法院（2012）六商初字第644号民事判决书判决瑞**公司归还借款2700万元并支付相应利息等费用，并判决六合紫金银行有权以周*所有的位于南京市玄武区环陵路7号10幢的房屋优先受偿。2014年7月16日江苏汇鸿**份有限公司向江苏省**民法院申请对江苏**限公司进行重整，江苏省**民法院于2014年12月1日受理江苏汇鸿**份有限公司的申请。2015年5月6日，江苏省**民法院裁定批准江苏**限公司重整计划，终止江苏**限公司重整程序。在江苏**限公司重整计划草案中，并未见本案涉案房屋。

一审审理中，王*提供以下证据证明其主张，1、甲方（卖方）周*、乙方（买方）江苏**限公司、丙方（保证方）刘**夫妇、王*夫妇、江苏新**有限公司于2010年3月23日签订的《房屋买卖协议》，证明周*将涉案房屋以5000万元的总价出售给了江苏**限公司；2、2010年7月30日周*收到房款800万元的收条；3、报警时间为2012年6月20日的玄武**派出所的“接处警工作登记表”，证明涉案房屋于2012年6月15日发生物品被盗，因与高力**分公司就损失处理协商未果，故江苏**限公司自2013年1月起停止缴纳物业服务费。高力**分公司对王*上述证据1、2表示怀疑，认为王*未提供800万元款项实际支付凭证，证据无法认可；对证据3的真实性无异议，但认为报警人王*妻子称被盗发生在2012年6月15日，而报警时间为2012年6月20日下午，被盗5日后才报警不符合常理，即使失窃是客观事实，失窃财产的价值也无法确定。

一审法院认为

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。2005年10月25日钟**公司与物业服务企业高力**分公司签订的《南京钟山国际高尔夫别墅前期物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力，合同明确了双方各自的权利义务，高力**分公司作为物业服务企业，为钟山国际高尔夫小区提供了相应的物业服务，业主理应按该合同约定缴纳相应的物业服务费用。王*虽非涉案房屋的权利人，但与高力**分公司办理了入住手续，其辩称涉案房屋的权属需待南京**民法院在破产案件中进行确认，一审法院认为，涉案房屋权属的确认不改变高力**分公司在本案主张物业管理费期间王*为该物业实际使用人的事实，高力**分公司按合同约定的收费标准向王*主张物业服务费用，有事实和法律依据，一审法院应予以支持。对于周*，其辩称涉案房屋的全部权利其已不再享有，其只是名义上的产权人，不应承担本案责任的意见，2012年6月6日，瑞**公司与六合紫金银行签订流动资金借款合同时，周*仍以其名下的玄武区环陵路7号10幢房产为该借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，2013年4月20日，南京市六合区人民法院（2012）六商初字第644号民事判决书判决六合紫金银行有权以周*所有的位于南京市玄武区环陵路7号10幢的房屋优先受偿，故周*仍是涉案房屋的权利人，高力**分公司要求周*按合同约定与王*承担连带责任，依据充分，一审法院予以支持。高力**分公司主张按同期银行贷款基准利率的四倍计算至实际付款之日的滞纳金，不违反法律的规定，一审法院亦予准许。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最**法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第七条之规定，一审法院判决：王*、周*于本判决生效之日起十日内共同支付上海高力**司江苏分公司自2013年1月至2015年3月的物业服务费用152025.12元，并按同期银行贷款利率的四倍计算，分别于2013年1月16日、2013年4月16日、2013年7月16日、2013年10月16日、2014年1月16日、2014年4月16日、2014年7月16日、2014年10月16日、2015年1月16日起支付当季度物业服务费用（每季度金额为16891.68元）至实际给付之日止的滞纳金。一审案件受理费3361元，公告费300元，合计3661元，由王*、周*负担（该款高力**分公司已预缴，周*与王*在给付上述款项时加付此款）。

上诉人诉称

上诉人周*不服一审法院判决，向本院提起上诉称：1、上诉人并非玄武区环陵路7号10幢房产的实际权利人，该房产的所有权人为江苏**限公司，实际居住人为王*。上诉人周*未享受被上诉人高力物业江苏分公司提供的物业服务，不具有缴纳物业费的义务。2、2010年3月23日，上诉人周*与江苏**限公司签订了《房屋买卖协议》，将玄武区环陵路7号10幢房产出售给江苏**限公司，双方暂未办理产权人变更登记手续，由上诉人周*配合江苏**限公司行使该房产的权利。3、2014年12月1日，南京**民法院正式受理江苏**限公司、江苏瑞**限公司等瑞环系公司进行重整的申请，江苏高的律师事务所作为管理人，对玄武区环陵路7号10幢房产进行控制并准备依法处置，更说明上诉人非该房产的权利人。综上，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人高力物业江苏分公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

原审被告王*答辩称，同意上诉人的意见。

本院查明

二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，各方当事人均无异议，本院予以确认。

本院认为

本院认为，依照相关法律规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

上诉人周*与被上诉人高力**分公司签订的《南京钟山国际高尔夫别墅前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。王*为涉案房屋的实际使用人，其享受了高力**分公司提供的物业服务，应当交纳相应的物业服务费。周*是涉案房屋登记的产权人，依照相关规定，其对欠缴的物业服务费用应当承担连带责任。周*上诉称其不是涉案房屋的实际权利人，但目前涉案房屋登记的所有权人仍是周*，高力**分公司要求周*承担连带责任，应当予以支持。如周*就涉案房屋的相关权利义务与他人另有约定，可在履行相关义务后，依法另行主张其权益。上诉人的上诉请求无事实和法律依据。

综上，一审判决认定事实清楚，但在法律适用上存在瑕疵，依据《最**法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

变更南京市玄武区人民法院（2015）玄锁民初字第257号民事判决为：王*于本判决生效之日起十日内支付上海高力**司江苏分公司自2013年1月至2015年3月的物业服务费用152025.12元，并按同期银行贷款利率的四倍计算，分别于2013年1月16日、2013年4月16日、2013年7月16日、2013年10月16日、2014年1月16日、2014年4月16日、2014年7月16日、2014年10月16日、2015年1月16日起支付当季度物业服务费用（每季度金额为16891.68元）至实际给付之日止的滞纳金；

周*对上述物业服务费用和滞纳金承担连带给付责任。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费3361元，公告费300元，合计3661元，由王*和周*各负担1830.5元（该款高力**分公司已预缴，周*与王*在给付上述款项时加付此款）。二审案件受理费3361元，由上诉人周*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月九日