上诉人孙**与被上诉人**置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案的民事裁定书

审理经过

上诉人孙**因与被上诉人南京新**业有限公司（以下简称新城市置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1575号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

上诉人孙**原审诉称，2012年7月31日，双方告签订了一份（中山骏景大厦）商品房预售合同，约定：新**业公司将中山骏景大厦2804室（面积为100.66平方米），每平方米单价为19868.87元，总价款为200万元，预售给孙**，并于2014年3月31日前将房屋交付给孙**，每逾期一日按已收价款的万分之零点五支付违约金。新**业公司当时未明示，孙**认为此约定过低，而孙**每逾期一日收房则支付300元／天的违约金，显失公平，且该合同是新**业公司提供的格式合同，现孙**已按约定于2012年8月5日前支付了购房款，但新**业公司于2015年1月2日共逾期277日才将上述房屋交付给孙**，孙**要求新**业公司按已收价款的日万分之二点五支付违约金，但新**业公司至今仅支付27700元违约金，孙**多次催要无果，请求依法判令新**业公司向孙**支付违约金110800元。

被上诉人辩称

被上诉人新城市置业公司原审辩称，首先，商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，合同中的违约条款并未显失公平，对双方具有拘束力。其次，合同具有相对性，本案中的违约金不应参照借贷合同中**银行逾期贷款利率支付。最后，本案中合同约定的违约金已经能够弥补其损失，孙红怡要求调整违约金没有事实依据和法律依据。综上，请求驳回孙红怡的诉讼请求。

原审法院经审理查明，坐落于南京市鼓楼区挹江门街道双门楼中山骏景大厦（以下简称中山骏景大厦）系新城市置业公司开发建设。

2012年7月31日，孙红怡（乙方）与新**业公司（甲方）签订了《南京市商品房预售合同》，合同约定：甲方将中山骏景大厦2804室房屋出售给乙方；建筑面积为100.66平方米；乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为19868.87元／平方米，总价款合计200万元；乙方应于2012年7月18日前向甲方支付100万元，2012年8月5日前向甲方支付100万元；甲方应于2014年3月31日前向乙方交付该商品房，甲方如迟延交付，应当每日按照已收价款的万分之零点五，向乙方支付迟延期间的违约金；该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，乙方按每天300元向甲方支付逾期交接期间的违约金。同日，双方还签订了《甲乙双方的其他约定》，其中第19条约定：“在签订本合同时，甲方已经依照规定向乙方出示了《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房预售合同》、《前期物业服务合同》和《临时管理规约示范文本》。乙方并特此声明，对本《预售合同》的全部内容完全明白和同意”。

上述合同订立后，孙**依照合同约定向新**业公司支付了购房款，新**业公司对此予以认可。2015年1月2日，新**业公司将中山骏景大厦2804室房屋交付孙**。2014年7月3日、2015年1月2日，新**业公司分两次向孙**支付逾期交房违约金共计27700元（按照已收价款的每日万分之零点五计算），并于同日另行向孙**支付了1000元现金。此外，新**业公司和中山骏景大厦的物业服务公司上海金地**南京分公司达成协议，约定因迟延交房，减免12-29层的业主每户4个月的物业费及公摊水电费。

原审庭审中，孙红怡称其违约金计算标准是在中**银行公布的同期同类贷款年利率6.65%的基础上上浮30%，换算到每日约为万分之二点五，并称该计算标准的法律依据为《最**法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》。

因新城市置业公司不同意调解，致本案调解不成。

以上事实，有双方陈述、商品房预售合同、发票、资料签收表、收条、情况说明及当事人陈述等证据予以证实。

本院认为

原审法院认为，双方签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案争议焦点为孙**要求将合同约定的违约金标准调整为按照已收房款每日万分之二点五计算有无事实和法律依据。对此原审法院分析如下：

一、根据法律规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，新城市置业公司已经按照合同约定向孙**支付了违约金27700元，并额外向孙**支付了1000元现金、减免部分物业费等，而孙**并未提供证据证明新城市置业公司支付的违约金低于造成的损失，故孙**要求增加违约金的诉讼请求缺乏事实依据。

二、《最**法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》是指在合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的情况下，人民法院可以参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。本案不存在违约金约定不明的情形，因此不适用该批复，故孙红怡要求增加违约金的诉讼请求，缺乏法律依据。

综上，孙**要求将合同约定的违约金增加为按照已收房款每日万分之二点五计算，无事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、第一百三十条，《最**法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决：驳回孙**的诉讼请求。一审案件受理费2516元，减半收取1258元，由孙**负担。

二审裁判结果

上诉人孙**不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：撤销鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1575号民事判决，发回重审或改判向上诉人支付违约金55400元。其事实与理由为：1、双方签订的商品房预售合同系权利义务不对等的格式合同，逾期交房违约金仅为万分之零点五（每日100元），且被上诉人当时未作明示。根据《南京市商品房销售暂行规定》第二十条的规定，销售方逾期交房的，应按中国**京分行规定的贷款利率计算利息，补偿购房者的损失。而被上诉人赔付的违约金仅为年息1.825%，难以有效抑制开发商的违约行为，延迟履约可能会成为少数开发商挪用资金、变相融资的不良手法。2、双方合同约定逾期收房违约金为每日300元，为年利息6.8%，相差3.7倍，属霸王条款。违约金具有补偿性和惩罚性，惩罚性违约金与实际损失没有必然联系，有无实际损失或损失大小均不影响支付惩罚性违约金数额。违约金无需上诉人举证证明所受损失的义务。根据平衡原则，对于显失公平的约定可以调整，法院应判决被上诉人按逾期每日300元的标准支付违约金。被上诉人支付的1000元现金和减免部分物业费是给上诉人及时接受上述房屋的奖励，系被上诉人的赠与行为，且物业管理费不能与违约金互相抵销，不应计算为违约金。3、原审判决混淆了实际损失与可得利益损失，以上诉人未能提供充分证据证明违约金低于实际损失错误。综上，原审判决有违公平正义，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。

被上诉人新城市置业公司辩称：1、原审法院适用法律正确，违约金条款是双方在充分考虑违约可能造成损失后作出的约定，并未显失公平，双方应受其约束。双方在约定逾期交房违约金标准时，曾参照了同地段同面积房屋的租金标准，作为认定损失的依据。在涉案房屋所在地段，100平米房屋的月租金约为2500-3000元左右，按万分之0.5计算逾期交房违约金每月在3050元左右，基本与租金相当，且被上诉人又作出了额外补偿，补偿后实际给付的违约金折合约每月3350元，已完全可以弥补上诉人的损失。2.上诉人未对自己遭受的损失及双方约定的违约金是否过分低于实际损失举证，应承担举证不能的后果。3、本案中上诉人已经签收了违约金并领取了被上诉人支付的额外补偿，已经能够弥补其损失，要求调整违约金没有事实依据和法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

本院二审中查明的事实与原审一致。

本院认为，根据法律规定，合同约定违约金，其主要性质在于弥补、填平因一方违约而给另一方造成的损失；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当举证证明其所遭受的损失数额。本案中，新城市置业公司已经按照合同约定向孙**支付了合同约定的违约金，并额外向孙**支付了现金、减免部分物业费等，已履行了合同约定的违约金支付义务。现孙**未能提供违约金过低的充分证据，故原审法院对其调整违约金的诉请不予支持，并无不当。孙**认为逾期交房违约金与逾期收房违约金差距过大，显失公平，并要求依据后者标准对前者加以调整，该主张并无事实与法律依据，本院不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2516元，由上诉人孙**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月八日