黑牡丹**有限公司与常州德**限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告黑牡丹（集团）**牡丹公司）与被告常州德**限公司（德**公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月3日立案受理后，依法组成合议庭于2015年10月30日公开开庭进行了审理。原告黑牡丹公司的委托代理人吴*到庭参加诉讼。被告德**公司经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告黑牡丹公司诉称：2011年10月1日，原被告签订《黑牡丹天宁科技园区物业出租合同》一份，约定：原告将常州市青洋北路47号13号楼南一、二层建筑面积为2900平方米的厂房出租给被告使用，租赁期限自2011年10月1日至2014年9月30日，租金108750元／季，按季支付，先付后用。同时，双方还签订了《黑牡丹天宁科技园区物业管理服务协议》一份，约定：原告为被告提供物业管理、保安、消防等服务，被告按租赁面积每月每平方米1元的标准收取物业管理费，按季支付，先付后用；水电费，每月抄表，每月收取。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告向原告支付了108750元的租赁保证金。

双方房屋租赁合同期限届满后，被告继续承租涉案房屋，原被告又签订了一份《房屋租赁合同》，租金标准和支付期限不变，租赁期限为2014年10月1日至2014年12月31日。自2015年1月1日起，因原告集团内部职责调整，涉案房屋租赁合同由被告与原告的全资子公司常州黑**限公司续签。原被告双方就物业管理服务协议没有续签，继续按原协议约定履行，在2015年3月15日，被告退还部分二楼租赁房屋，此后实际租赁面积变更为2021.43平方米，则物业费也需相应调整。

2015年3月19日，被告确认共计结欠原告2013年度租金313650元、2014年度租金435000元、2013年至2015年3月水电费200186.18元、2013年度物业管理费8700元、2014年度物业管理费34800元。除被告确认欠款金额外，被告还结欠原告2015年度3-4月的水电费3675.66元、2015年1月1日至2015年5月6日物业管理费10686.43元。

2015年5月6日，因被告拖欠租金和其他费用，常州黑**限公司向被告送达解除房屋租赁合同的通知，但被告至今尚未向常州黑**限公司返还涉案房屋。为维护自身权益，原告遂诉至法院，提出下列诉讼请求：1、要求被告立即向原告支付房屋租金639900元，并承担逾期付款违约损失（截至2015年5月6日为85105.23元，自2015年5月7日起至实际清偿之日止以639900元为基数按年利率5.35%的1.5倍继续计算）；2、要求被告立即向原告支付水电费201510.17元，并承担逾期付款违约损失（截至2015年5月6日为18501.08元，自2015年5月7日起至实际清偿之日止以201510.17元为基数按年利率5.35%的1.5倍继续计算）；3、要求被告立即向原告支付物业管理费54186.43元，并承担逾期付款违约损失（截至2015年5月6日为4287.13元，自2015年5月7日起至实际清偿之日止以54186.43元基数按年利率5.35%的1.5倍继续计算）；4、要求被告自2015年5月7日起至实际向常州黑**限公司退还租赁房屋之日止按每月2021.43元的标准继续承担物业管理费。5、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告**公司经公告传唤未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。

本院查明

本院经审理查明：2011年10月，黑牡丹公司（甲方）与德**公司（乙方）签订《黑牡丹天宁科技园区物业出租合同》一份。该合同约定：甲方将位于常州市天宁区青洋北路47号13号楼南一层、二层物业及其设施出租给乙方用作生产厂房，南一层面积1450平方米，南二层面积1450平方米，总建筑面积2900平方米；租赁期限为3年，自2011年10月1日至2014年9月30日；南一层租金单价为13元／平方米／月，每季度租金为56550元；南二层租金单价为12元／平方米／月，每季度租金为52200元；为体现甲方对乙方入园的支持，自2011年10月1日至2011年11月31日，乙方免付租金，租金自2011年12月1日起按季结算，实行先付后用原则，由乙方在每季度最后一个月的后五个工作日支付给甲方下季度的租金；《黑牡丹天宁科技园区管理服务协议》为本协议的补充协议，与本协议具有同等法律效力；乙方无故逾期支付租金超过30日的，甲方有权单方解除本协议；乙方无故逾期支付租金，按未付款金额的每日千分之一比例支付滞纳金，且甲方有权单方面解除《黑牡丹天宁科技园区管理服务协议》及本协议……。

在签订《黑牡丹天宁科技园区物业出租合同》时，黑牡丹公司（甲方）与德**公司（乙方）还签订《黑牡丹天宁科技园区管理服务协议》一份，就园区物业管理服务达成如下协议：管理服务内容为物业管理、保安管理、消防管理、水电保障服务、食堂服务、浴室服务、宿舍服务；物业管理费按建筑面积每月每平方米1元收取，每季收取一次，先付后用；中水费按每吨2元收取，每月26日抄表，每月收取一次，自来水费按每吨4.77元收取，每月26日抄表，每月收取一次；月电费由基本电费和基本容量费构成，月电费u003d［峰电单价＊峰电度数＋平电单价＊平电度数＋谷电单价＊谷电度数＋用电总数量＊每度单价（0.1元）］＊（1＋损耗%）；乙方无故逾期支付物业管理费、水电费及其他费用押金，按未付金额的每日千分之一比例支付滞纳金，且甲方有权单方面解除《黑牡丹天宁科技园区物业出租合同》及本协议并停止提供水电服务……。

2014年10月，黑牡丹公司（甲方）与德**公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。该合同约定的租赁物与《黑牡丹天宁科技园区物业出租合同》约定的租赁物相同，租赁期限自2014年10月1日至2014年12月31日，共计3个月；租金标准为108750元／季度，按季度支付，先付后用；乙方无故逾期支付租金及物业管理费，按未付款金额的每日百分之一比例支付滞纳金，逾期支付超过30日后，按未付金额的每日百分之二比例支付滞纳金（10.1违约责任）。该合同还对其他事项作了约定。

2015年3月19日，德**公司向黑牡丹公司发送《工作联系函》一份。该函对拖欠的房租、水电费（详见清单）提出了相应的解决方案。有德**公司盖章确认的《房租、物业、水电费清单》载明：2013年度德**公司结欠房租313650元，2014年度结欠435000元，2015年截至3月15日结欠90040元；2013年至2015年2月共结欠水电费200186.18元；2013年度结欠物业费8700元，2014年度结欠物业费34800元。同时，黑牡丹公司陈述按合同约定，2015年1月1日至2015年5月6日的物业管理费为10686.43元。

2015年5月6日，黑牡丹科技园向德**公司发送《解除合同通知书》一份。该通知书载明的主要内容为：因德**公司在规定的期限内未履行给付义务，黑牡丹科技园依据法律规定和合同约定解除房屋租赁合同，并请德**公司在2015年7月6日之前把所有物品搬离租赁房屋等。吕小东于当日签收该通知。

庭审中，黑牡丹公司陈述要求德**公司支付相关费用逾期付款违约损失的计算依据是基于涉案合同的约定，因该约定比例过高，其自愿调整为按照银行贷款年利率5.35%的1.5倍计算利息。同时，对于2015年3月份和4月份的水电费合计1323.99元，黑牡丹公司表示予以放弃；考虑到因通知德**公司于2015年7月6日前搬离和其经营实际情况，将物业管理费由计算至返还租赁房屋之日止调整为计算至2015年7月6日；2015年5月7日至2015年7月6日共两个月的物业管理费为：（1450㎡＋471.43㎡）＊1元／㎡／月＊2月u003d3842.86元。根据调整后的违约金计算标准，截至2015年5月6日，德**公司应承担的房租逾期付款违约损失为85105.23元，水电费逾期付款违约损失为18501.08元，物业管理费逾期付款违约损失为4287.13元。

另查明，涉案《房屋租赁合同》约定的租赁期限（2014年12月31日）届满后，德**公司继续使用涉案房屋，其仍应按照《黑牡丹天宁科技园区管理服务协议》的约定向黑牡丹公司支付物业管理费、水电费等费用。

上述事实，有《黑牡丹天宁科技园区物业出租合同》、《黑牡丹天宁科技园区管理服务协议》、《房屋租赁合同》、《工作联系函》、《房租、物业、水电费清单》、《合同解除通知书》及原告庭审陈述等证据证实。

本院认为

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。本案中，黑**公司将涉案房屋租赁给德**公司使用、收益，德**公司应该按照合同约定支付使用涉案房屋期间的租金及相关费用。按照涉案合同约定的计算标准、《房租、物业、水电费清单》载明的数据以及黑**公司的诉讼请求，德**公司应支付租金和相关费用为：2013年至2014年12月31日的房屋租金639900元；2013年至2015年2月的水电费200186.18元；2013年至2015年5月6日的物业管理费为54186.43元，2015年5月7日至2015年7月6日物业管理费为3842.86元。德**公司未按约定期限支付租金和相关费用的行为构成违约，应承担逾期付款的违约责任。关于违约金的计算标准，黑**公司自愿调整为按照银行贷款年利率5.35%的1.5倍计算，本院予以确认。按照该标准和约定的支付期限，截至2015年5月6日，德**公司应承担的房租逾期付款违约损失为85105.23元，水电费逾期付款违约损失为18501.08元，物业管理费逾期付款违约损失为4287.13元。德**公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权，本院依据黑**公司提供的证据依法缺席判决。综上，黑**公司符合法律规定的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十三条第二款、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、常州德**限公司于本判决生效之日起十日内向黑牡丹**有限公司支付房屋租金639900元和计算至2015年5月6日的逾期付款违约损失85105.63元，并支付自2015年5月7日起至该款（639900元）实际给付之日止按年利率5.35%的1.5倍计算的利息损失。

二、常州德**限公司于本判决生效之日起十日内向黑牡丹**有限公司支付水电费200186.18元和逾期付款违约损失18501.08元，并支付自2015年5月7日起至该款（200186.18元）实际给付之日止按年利率5.35%的1.5倍计算的利息损失。

三、常州德**限公司于本判决生效之日起十日内向黑牡丹**有限公司支付计算至2015年5月6日的物业管理费54186.43元和逾期付款违约损失4287.13元，并支付自2015年5月7日起至该款（54186.43元）实际给付之日止按年利率5.35%的1.5倍计算的利息损失。

四、常州德**限公司于本判决生效之日起十日内向黑牡丹**有限公司支付自2015年5月7日至2015年7月6日的物业管理费3842.86元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费13832元，公告费600元，财产保全费5000元，合计19432元，由常州德**限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省**民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。

裁判日期

二〇一五年十月三十日