沈**与苏州市吴**开发公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人苏州市吴**开发公司（以下简称房产公司）因与被上诉人沈永传商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴*区人民法院（2015）吴*太民初字第0170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2011年1月30日，房产公司作为卖方（甲方），沈**作为买方（乙方），签订《吴江市商品房买卖合同》一份，约定沈**购买的商品房为滨湖雅园二期9幢1102号，总价款392640元。房产公司应当在2012年12月31日前，将符合本合同约定的商品房交付沈**使用。自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，房产公司按日向沈**支付已交房款万分之零点三的违约金，合同继续履行。商品房达到交付使用条件后，房产公司应当书面通知沈**办理交付手续。

2013年5月7日，房产公司向沈**开出金额为392640元的购房款发票。

2014年11月25日，房**司向沈**书面发函称：由房**司开发的滨湖雅园二期于2014年4月16日具备交付条件后即电话通知贵业主前来办理入住交房手续，目前交房工作已进入尾声。现对还没有办理交房手续的业主再次予以通知，请您速安排时间前来办理收房手续。

2015年6月3日，苏州荣和土地房**有限公司出具报告书，内容为位于苏州市吴江区松陵镇滨湖雅园9幢1102室自2013年1月1日起至2014年11月25日止的租赁价格为33517元。评估费用为1225元。

以上事实，由沈**提供的商品房买卖合同、发票、再次交房通知书、评估报告书及双方当事人的庭审陈述等证据证实，法院予以确认。

原审原告沈**的诉讼请求为：根据双方之间的商品房买卖合同约定，涉案商品房应于2012年12月31日前验收合格并交付使用。但房产公司直到2014年11月25日才发函给沈**通知交房，其行为已构成违约。合同中约定的每日万分之零点三的违约金明显低于沈**实际损失，故沈**要求按照同时期、同地段、同类型房屋的租金为标准计算违约金。故诉至法院请求判令：1、房产公司向沈**支付违约金33517元（自2013年1月1日起至2014年11月25日止）；2、本案诉讼费、评估费由房产公司承担。

一审法院认为

原审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》中约定房产公司应于2012年12月31日前以书面通知的方式将符合条件的商品房交付沈**使用，房产公司于2014年11月25日向沈**发出书面交房通知，房产公司辩称其于2014年5月5日曾电话通知沈**交房，由于沈**自身原因迟迟不予办理手续，且沈**延迟交付房款，应承担违约责任。法院认为，《商品房买卖合同》中约定交房应当以书面通知的方式，房产公司未举证证明于2014年11月25日前曾以书面方式通知沈**交房，故沈**主张逾期交房应自合同约定的交房日期次日即2013年1月1日计算至2014年11月25日符合法律规定，法院予以支持。《商品房买卖合同》中另约定逾期交房违约金每日按照已付房款的万分之零点三计算，沈**认为约定的违约金过低应予以调高至以实际损失即租金损失33517元为标准计算，不违反法律规定，法院予以支持。房产公司认为沈**逾期交付房款应承担违约责任，可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：苏州市吴**开发公司于判决生效之日起十日内赔偿沈**逾期交房损失33517元（自2013年1月1日起至2014年11月25日止），案件受理费减半收取460元、评估费1225元，合计1685元，由苏州市吴**开发公司负担。

上诉人诉称

房产公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、涉案房产已于2014年4月16日具备交付使用条件，房产公司也于2014年5月5日通知沈**办理交房手续，沈**无正当理由拒绝前来办理，应视为房产公司已于2014年5月5日履行了交房手续；2、根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“以同地段同类房屋租金标准确定”的前提条件是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法。而在本案中合同已就逾期交房违约金作了明确约定，且本案中沈**不需要租房，也没有发生实际租房的事实，根本没有产生租金损失，因此应当按照合同所约定的每日万分之零点三之标准确定违约金，不能参照租金标准；3、涉案房产为毛坯房，评估机构按照普通装修计算租金，租金评估明显偏高。而涉案房产也已于2014年5月5日已交付，评估报告书以2013年1月1日至2014年11月25日作为评估期间无事实依据。本案评估申请是由沈**提出的，该评估无必要，故应当由沈**承担评估费用。

被上诉人辩称

被上诉人沈**答辩认为：关于沈**有无实际损失并不能以其是否因为房产公司延期交房而租房来认定，因为如果沈**取得涉案房屋后可以对外出租，租金损失也是一种实际损失。请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审经审理查明事实与原审一致。

本院认为

本院认为：本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，合法有效，本院予以确认。合同约定房产公司应当在2012年12月31日前将符合交付条件的房屋交付给沈**，通知交付的方式为书面通知。房产公司应当按照合同约定的时间和方式通知沈**办理交房手续。房产公司上诉称其在2014年5月5日电话通知沈**办理交房手续，但未能提供证据，沈**也予以否认。沈**在一审中提供了2014年11月25日房产公司的书面通知，故本院对于房产公司认为其在2014年5月5日已经交付房屋的上诉理由不予支持，房产公司应当承担自2013年1月1日至2014年11月25日期间逾期交房的违约责任。

关于房产公司应承担的违约金。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，原合同约定的每日万分之零点三的标准明显低于实际造成的损失，沈**要求以实际损失数额为标准支付违约金符合法律规定。因房产公司逾期交房造成沈**未能及时收房，必然导致沈**在逾期期限内丧失了原本可以因占有使用房屋而带来的收益，原审法院参照租金计算标准来认定该收益为33517元并无不当。本院对于房产公司关于沈**未发生实际租房损失、违约金不能参照租金标准计算的上诉理由不予支持。

关于评估相关问题。就租金问题而言，普通装修的房屋符合正常人的租住条件，因此本案中评估报告参照普通装修的房屋标准符合常理，本院予以确认。另，房屋逾期交付的期限为2013年1月1日至2014年11月25日，评估报告以此为评估期间亦无不当。因此房产公司认为评估报告的参照标准不当、评估期间错误的上诉理由不成立。

本案中沈永传主张的是逾期交房违约金，故原审判决房产公司赔偿损失不当，应予纠正。

综上，苏州市吴**开发公司的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，但实体处理不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销江苏省苏州市吴*区人民法院（2015）吴*太民初字第0170号民事判决。

二、苏州市吴**开发公司于本判决生效后十日内支付沈永传违约金33517元。

一审案件受理费减半收取460元、评估费1225元，合计1685元，由苏州市吴**开发公司负担。二审案件受理费920元，由上诉人苏州市吴**开发公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月三十日