上诉人武**与被上诉人余**租赁合同纠纷一案的民事裁定书

审理经过

上诉人武**不服南京市浦口区人民法院（2015）浦*初字第25号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月21日公开开庭进行了审理。上诉人武**及其委托代理人顾一新、被上诉人余**及其委托代理人陈*、李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

上诉人武小峰一审诉称，2013年9月10日与余**签订房屋租赁合同，租赁浦口区北圩商城某幢101室的一楼、二楼经营使用，租赁期自2013年9月17日至2015年9月16日，协议签订后其按约支付了租金和保证金，并经营饭店至2014年11月20日。2014年12月18日，余**与拆迁人达成房屋的拆迁补偿协议，并拒绝给付属于武小峰的补偿费用。故提起诉讼，请求法院判令余**立即支付武小峰设备拆移补助费、停产停业补偿费、设备拆除、安装和搬运费用、装修补偿款共计265374元；并立即返还武小峰房租及保证金43111元。

被上诉人辩称

被上诉人余**一审辩称，武**的损失远低于其诉请要求的损失，即便余**赔偿也应根据双方的合同租赁期限、剩余租赁期限、租金、武**的实际损失等因素衡量，余**不认可设备拆移补助费、停产停业补偿费、设备拆除、安装和搬运费用、装修补偿款等费用。鉴于武**是2015年1月4日交还房屋钥匙的，退还租金的结算点应当从2015年1月4日开始计算并且扣除余**垫付的水电费用。

原审法院经审理查明，2013年9月10日武**与余**签订房屋租赁合同，武**租赁余**所有的南京市浦口区北圩商城某幢101室的一楼、二楼经营使用，租赁期限自2013年9月17日起至2015年9月16日止。房屋租赁合同签订后，双方按合同约定履行义务。武**交纳2000元保证金以及房屋租金，并在涉案房屋中开始经营饭店。2014年9月11日，余**在收取武**交纳的第二年的50000元租金时，在房屋租赁合同上注明：“2014年房租已付50000元整。如遇拆迁，所多收部分如数退还给房客。”2015年1月4日，武**将租赁房屋交给余**。武**未付的水电费为1942元，即电费1730元、水费212元。

2014年11月10日，南京市**道办事处发布《顶山街道服装商城1号地块环境综合整治项目（撤组剩余国有土地房屋）拆迁方案》，对涉案房屋在内的房屋实施拆迁，规定了拆迁的签约期限为2014年11月20日至2015年1月3日。2014年12月17日，余**作为被拆迁人与拆迁人南京市浦口区人民政府顶山街道办事处签订了《浦口区房屋拆迁补偿协议》，协议中约定了拆迁人应当支付给余**的各项费用，具体到本案的涉诉费用包括：营业用房的停业补偿费用154906元、其他非住宅房屋的设施搬运费用77453元、空调拆装补助费1200元、装饰装修补偿金额75593元。庭审中武**提出设备拆移补助费即空调拆装补助费，其主张600元，余**予以认可。

原审法院认为，本案涉及到两个法律关系，一是房屋租赁合同关系，二是在房屋租赁合同关系上衍生的承租人和出租人之间的拆迁补偿费用争议。

一、关于房屋租赁合同关系。武小峰与余**对合同的签订、履行以及水电费和保证金等事实均无异议，事实上房屋租赁合同关系已经解除，双方的争议焦点在于租金计算至何日。武小峰主张计算到2014年11月20日，据此认为应退还41111元；余**则认为租金应计算到2015年1月4日武小峰交房的时间，同意退还从2015年1月4日至2015年9月16日255天的租金34931元。原审法院认为，租金应据实计算，余**的辩解应予支持。因此，余**应退还武小峰租金34931元、保证金2000元，武小峰则应支付给余**水电费1942元，故折抵后余**应退还武小峰租金和保证金合计34989元。

二、关于承租人和出租人之间的拆迁补偿费用争议。基于房屋租赁合同关系，武**作为承租人主张在拆迁中的如下损失：武**主张空调拆装补助费600元，余**认可，该费用予以支持；武**主张装饰装修补偿费3万元，余**不认可，且双方就装饰装修事宜并未在合同中约定，故不予支持；武**主张营业用房的停业补偿费用154906元、非住宅房屋的设施搬运费用77453元，原审法院认为，从《浦口区房屋拆迁补偿协议》来看，协议系拆迁人与被拆迁人双方签订的，补偿费用是拆迁人补偿给房屋产权人的，未明确上述两项费用与承租人有关联，但考虑到房屋租赁合同正在履行期间，房屋拆迁确实给正在经营的武**造成了一定的损失，故应结合武**的租赁现状、实际经营等因素进行综合考量和利益平衡，余**应从拆迁人支付其的拆迁补偿费用中拿出一定的费用作为给予武**的补偿，原审法院酌定为营业用房的停业补偿费用和非住宅房屋的设施搬运费用的15%，即补偿费用为34854元。

综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决：一、余**于判决书生效后三日内退还原告武**租金和保证金34989元，支付武**空调拆装补助费600元、补偿费用34854元，以上合计70443元。二、驳回武**的其他诉讼请求。案件受理费5888元减半收取2944元，保全费2020元，合计4964元，由武**负担3820元，余**负担1144元。

上诉人武**上诉称，一、原审判决认定事实错误：拆迁人对涉案房屋的拆迁补偿并非全部针对涉案房屋本身，根据相关拆迁正常法规规定，营业用房的停业补偿费用是对在被拆迁房屋中实际经营人所造成的停产、停业损失的补偿；非住宅房屋的设施搬运费用是对被拆迁房屋合法占有人因拆迁导致的搬迁损失的补偿；装饰装修补偿系对涉案房屋装饰装修损失的补偿，涉案房屋装修费用系上诉人支付。二、原审判决适用法律错误：原审判决依据《中华人民共和国合同法》第九十四条是错误的，本案租赁合同是终止履行。综上，上诉人基于租赁合同关系在涉案房屋内经营，并合法占有涉案房屋，且上诉人存在装饰装修损失，故被上诉人应根据本次拆迁所依据的正常法规在拆迁补偿范围内补偿上诉人营业用房的停业补偿费用、非住宅房屋的设施搬运费用及装修补偿款。故请求撤销原审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费及保全费由被上诉人承担。

被上诉人余**辩称，一、原审法院判决认定事实清楚，本案的法律关系应当为房屋租赁合同纠纷，而并非征收拆迁法律关系，故上诉人作为承租人只能基于房屋租赁合同关系主张损害赔偿；损害赔偿的衡量应当遵循“谁主张，谁举证”原则，上诉人无法举证其实际损失的情况下即应当承担举证不能的法律后果。二、原审法院适用法律准确，本案中拆迁行政行为仅仅是使得上诉人的搬离行为提前发生而已，且该笔费用本应由其全额自负，上诉人不能以拆迁为由漫天要价。综上，请求驳回上诉人武**的上诉请求。

双方当事人对原审法院查明的事实均无异议。

本院查明

本院另查明，2013年10月14日，上诉人武**与案外人陈*签订了《转让协议》，约定陈*将浦口区顶山街道北圩商城某幢101室“后厨”饭店转让给武**，一切物品归武**所有，本店任何物品和陈*无关。转让费陆万元整。

涉案房屋共有三层，其中第一、二层由上诉人武**承租经营南京市浦口区水鲜坊饭店（个体工商户），第三层为被上诉人余**自用居住。

本院认为

本案的争议焦点在于，上诉人武小峰是否应当获得因拆迁而产生的停业补偿费用、非住宅房屋的设施搬运费用及装修补偿款。

本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》，是其真实意思的表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，应当认为合法有效。在该合同中，双方当事人对遇征收拆迁时如何分配或者处理相应的补偿费用并没有作出约定。

被上诉人余**作为涉案房屋的所有权人，涉案房屋被征收拆迁，必然会影响其相关合法利益，故拆迁人为此作出了相应的补偿。虽然拆迁人浦口区人民政府顶山街道办事处是与被上诉人余**签订的《浦口区房屋拆迁补偿协议》，并没有上诉人武**参加，但上诉人武**作为涉案房屋的经营者，合法占有、使用该房屋，且征收拆迁时距租赁经营期限届满尚有九个月的时间，征收拆迁同样会影响到上诉人武**的相关合法利益，因此上诉人武**有权在被上诉人余**获得的补偿款中得到相应的补偿。故被上诉人余**认为上诉人武**无法举证其实际损失应当承担相应的法律后果的抗辩，本院不予采信。

《浦口区房屋拆迁补偿协议》第五条约定，“甲方应当支付以下补偿费用：……2、拆迁其他非住宅房屋的设施搬运费用77453元；3、拆迁营业用房的停业补偿费用154906元；……”该约定明确了补偿费用系用于支付“非住宅房屋”和“营业用房”拆迁，在涉案房屋中，上诉人武**经营的第一、二层属于“非住宅房屋”和“营业用房”。

根据上诉人武**与案外人陈*签订了《转让协议》，原“后厨”饭店的一切物品归上诉人武**所有，因此为协助被上诉人余**履行拆迁协议，按时腾空房屋交付拆迁，上诉人武**有义务及时对南京市浦口区水鲜坊饭店的相关设施进行搬迁，同时也有权利获得拆迁人支付的设施搬运费用。拆迁人于2014年11月20日发布了拆迁方案，上诉人武**于2015年1月4日将涉案房屋交还给被上诉人余**，按时配合了拆迁，且被上诉人余**并无证据证明其有协助、配合上诉人武**进行设施搬迁的行为，因此上诉人武**应当获得拆迁其他非住宅房屋的设施搬运费用77453元。被上诉人余**认为本案中拆迁行政行为仅仅是使得上诉人的搬离行为提前发生而已，且该笔费用本应由其全额自负。本院认为，既然拆迁人对此给予了相应的补偿，就应当按照实际情况支付给实际进行非住宅房屋的设施搬运的当事人。故对被上诉人余**的该项抗辩，本院不予采信。

被上诉人余**将涉案房屋第一、二层租赁给上诉人武小峰经营饭店，获取相应的租金，本身即是一种经营行为。因此当涉案房屋被征收拆迁时，既影响到上诉人武小峰的营业利益，也同样会影响到被上诉人余**的营业利益，鉴于涉案房屋被征收拆迁时距《房屋租赁合同》期限届满尚有9个月的时间，故对于拆迁营业用房的停业补偿费用154906元，可由双方当事人平均分享，即各获得77453元。

上诉人武**请求获得装修补偿款75593元，并提供了与案外人陈*签订了《转让协议》作为证据。但根据该协议的内容，无法得出上诉人武**受让的一切物品包括装饰装修的结论，上诉人武**也无证据证明涉案房屋内的装饰装修系案外人陈*所装修，故对上诉人武**的该项上诉请求，本院不予支持。

综上，原审法院认定事实有误，本院依法予以改正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销南京市浦口区人民法院（2015）浦*初字第25号民事判决第一项，改判被上诉人余**于判决书生效后三日内退还上诉人武小峰租金和保证金34989元，支付上诉人武小峰空调拆装补助费600元、非住宅房屋的设施搬运费用77453元和营业用房的停业补偿费用77453元，以上合计190495元；

二、维持南京市浦口区人民法院（2015）浦*初字第25号民事判决第二项。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费5888元减半收取2944元，由上诉人武**负担1178元，被上诉人余**负担1766元，保全费2020元由被上诉人余**负担。二审案件受理费5888元，上诉人武**负担2355元，被上诉人余**负担3533元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月二日