原告吴**与被告南京**有限公司房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

原告吴**与被告南京**有限公司（以下简称广**司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周**适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴**的委托代理人张*、蒋*，被告广**司的委托代理人仲志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告吴*晋诉称：2009年12月23日，原、被告签订《南京市商品房预售合同》，合同约定，被告将南京市鼓楼区清江村天水滨江花园西区XX幢X单元XXXX室出售给原告。2010年9月23日，原告应被告通知接收房屋，并聘请专业人员对房屋进行验收，发现被告房屋存在严重的漏水问题，不符合交房条件。经与被告交涉，被告同意整改，直至2015年3月最终整改完毕，双方于2015年3月4日办理交房手续。整改期间，因原告无法正常居住，故要求被告予以赔偿。现请求依法判令被告赔偿原告2010年10月1日至2015年3月4日期间经济损失215333元（按涉案房屋同地段租金每月4000元计算）；确认对涉案房屋的保修期限自2015年3月4日起算。

被告辩称

被告南京广**有限公司辩称：2010年9月涉案房屋已经具备交付条件。根据合同第六条约定，被告在取得《建设工程规划验收合格证书》、房屋竣工验收备案登记证明材料、《房屋测绘成果报告》后即通知原告交付房屋，原告在收到通知后，于2010年9月30日领取房屋钥匙及申领产权证，并于2012年12月领取房产证。涉案房屋虽在工程上存在瑕疵问题，但并不属于严重的质量问题，并不影响原告正常居住使用。而且被告就渗水问题也积极予以维保。因此，对于原告主张的经济损失不予认可。保修期应自房屋交付时起算，原告主张重新计算保修期没有法律及合同依据。综上，请求驳回原告的诉请。

本院查明

经审理查明：2009年12月23日，原告吴**（乙方）与被**公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》，约定：甲方预售给乙方鼓楼区清江村天水滨江西区6幢1单元1801室，建筑面积156.62平方米，单价为9500元／平方米，总价款合计1487890元；甲方应于2010年9月30日前向乙方交付该商品房；商品房交付时应当符合下列条件，已取得《建设工程规划验收合格证书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，已取得房屋权属登记的《房屋测绘成果》，权利瑕疵消灭，该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；甲方延期交付该商品房的，应当按照已收价款的中**银行同期商业贷款的基准利率计算的迟延期间的利息，向乙方支付违约金；该商品房具备第六条第二款约定的交付条件后，甲方应当在确定的交付日期前7天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；甲方通知确定的交付日期应当给乙方必要的准备时间和必要的方便。甲、乙双方进行交接时，甲方应当出示第六条第二款约定的证明文件，并满足第六条第二款约定的其他交付条件；甲方不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，或未满足第六条第二款约定的其他交付条件的，乙方有权拒绝接收该商品房，甲方按第六条的约定承担迟延交付的责任；甲、乙双方在进行交接时，甲方明确告知乙方交付的商品房尚未取得第六条第二款约定的证明文件或尚未满足第六条第二款约定的其他交付条件，乙方仍愿意交付该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更；甲乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付；该商品房的工程质量保修范围和保修期见附件9，保修期自该商品房交付之日起计算等等。

2010年9月19日，被**公司向原告吴**发出入伙通知书及入伙须知，通知书上载明，天水滨江西区已通过验收，具备交付条件，请您于2010年9月25日起至9月30日，每天上午9时至下午16时前往小区三号楼天水滨江**中心办理交付手续。入伙须知载明，对验楼发现问题，请您在《遗留问题整改报告》上注明，以便我们联络开发商和施工单位整改等等。2010年9月23日，原告验房后向被告递交《遗留问题整改报告》及《房屋咨询检测报告书》并要求被告整改。此后原告通过邮寄函件的方式催促被告整修房屋并赔偿原告损失，但双方未达成一致意见。2015年3月4日被告初步整改完毕并向原告交付房屋钥匙、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。

被告于2010年9月30日向原告出具不动产发票一张，该发票载明收到房款1467845元金额含预售定金、预付款。原告已经支付完毕被告购房款。2012年12月11日，涉案房屋登记在原告名下，房屋坐落为南京市鼓楼区汉中门大街438号7幢1单元1801室。

庭审中，原告提交接受钥匙收条及照片，用以证明被告实际交付房屋钥匙的时间是2015年3月4日，且涉案房屋存在明显的质量问题。被告提交了《建设工程规划验收合格书》、竣工验收备案资料、《南京市房屋测绘成果报告》，用以证明涉案房屋于2010年9月30日已经符合商品房预售合同第六条第二款的约定，满足交付房屋的条件；原告在2010年9月30日从被告处领取了初始登记证及分户图两张、土地分割证一份用于办理房屋产权手续。

上述事实，有原、被告陈述、《南京市商品房预售合同》、入伙通知书、入伙须知、《遗留问题整改报告》、收条等证据以及本院开庭笔录予以证实。

本院认为

本院认为：当事人的合法权益应当受到法律的保护。原、被告签订的《南京市商品房预售合同》系双方真实的意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告应当按照合同的约定全面履行各自的义务。双方在预售合同中约定，被告向原告交付房屋的时间为2010年9月30日，并且交付钥匙视为交付房屋，但是原告验收房屋时发现涉案房屋存在严重的漏水问题，因而要求被告整改，直至2015年3月4日被告才向原告交付房屋钥匙，因此被告迟延交付房屋，构成违约。根据合同法的有关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此被告应承担迟延交付的违约责任。而被告提供的《建设工程规划验收合格书》、竣工验收备案资料、《南京市房屋测绘成果报告》等证据，只能证明其所开发的项目整体竣工并通过验收，并不能证明涉案房屋达到交付的条件。对于原告要求被告按每月租金4000元赔偿原告自2010年10月1日至2015年3月4日期间的损失问题。根据公平和诚信原则，结合双方在合同中的约定和涉案房屋的具体情况以及同地段同时期房屋租金的价值状况，本院确定涉案房屋租金损失按每月3000元计算，由此原告损失为159400元。上述损失亦低于原、被告双方在预售合同中关于逾期交房承担违约责任的约定。

关于涉案房屋保修期限起算的问题。双方在合同中约定“甲乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付”，“保修期自该商品房交付之日起计算”，因此房屋的交付方式是钥匙的交付，被告向原告交付房屋时间为2015年3月4日。因而保修期应按照合同的约定自该商品房交付之日起计算，即自2015年3月4日起计算，而非被告所述重新计算房屋的保修期，因此对于原告的该项诉请，本院予以支持。

综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《最**法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告南京广**有限公司于本判决生效后十日内支付原告吴**违约金159400元。

二、南京市鼓楼区汉中门大街438号7幢1单元1801室房屋工程质量保修期自2015年3月4日起。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4530元，减半收取2265元，由被告南京**有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年九月八日