上诉人董**与被上诉人杜*确认合同无效纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人董**因与被上诉人杜*确认合同无效纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院作出的（2015）建民初字第4097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

杜*原审诉称：杜*与其配偶王**于1975年5月6日结婚。董**系杜*配偶王**的妹妹。王**与董**共有一套房屋。2007年8月，王**在杜*不知情的情况下，将其所占份额的20%过户给董**。2014年，王**去世后，董**要求杜*迁出该房屋，杜*方知此事。因该房屋系杜*唯一栖身之所，且该房屋的20%应当为夫妻共同财产，王**处分共同财产的行为严重侵害了杜*对该房屋的合法权利。杜*为了维护自身的合法权益，请求判决王**与董**之间的房屋买卖合同无效。

一审被告辩称

董**原审辩称：杜*在诉讼中所述的王**将其房屋份额过户给董**不知情的说法并不属实。涉案房屋载明的共有人为董**占80%、王**占20%，杜*并不是产权证上登记的共有人；董**与王**之间的房屋共有份额的转让，是在共有人的基础上进行的转让，并不包括未经登记的其他所谓的共有人。涉案房屋是董**全资购买的，王**所占的20%并没有实际出资，该20%的份额不属于王**和杜*的夫妻共同财产。董**与王**之间的转让，杜*是明知的。董**取得20%的份额是善意取得，且董**和王**之间的转让行为是自愿、合法的，并非恶意串通损害杜*的利益。董**与王**之间的转让行为已经实际履行，董**也实际足额支付了房款，杜*以种种理由和借口主张买卖合同无效毫无法律依据。涉案房屋已经由董**依法办理了房屋所有权证书，董**对涉案房屋拥有合法的产权，杜*事隔8年以侵犯夫妻共同财产为由主张合同无效，明显不符合常理。请求依法驳回杜*的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明，杜*和王**原为夫妻关系，该二人于1975年5月6日登记结婚。董**系王**之妹。王**于2014年2月去世。2001年8月23日，王**和董**以204259元的价格向南京市经济实用住房发展中心购买积善新寓睦和园9幢302室的房屋一套，并签订了《积善新寓商品房买卖契约》。2003年10月，王**和董**各自领取了房屋所有权证，证载王**所占涉案房屋五分之一的份额、董**所占房屋五分之四的份额。2007年8月16日，王**和董**签订《南京市房地产买卖契约》，约定，王**将其所占涉案房屋的份额以8万元的价格转让给董**，房款于2007年8月20日支付，房屋于2007年8月30日交付。2007年8月，董**取得涉案房屋的房屋所有权证书。

以上事实有结婚证、商品房买卖契约、户籍信息证明、房屋所有权证书、房地产买卖契约、原审开庭笔录等予以证实。

一审法院认为

原审法院认为，当事人恶意串通损害第三人利益所签订的合同无效。本案中，杜*与王**系夫妻关系，王**在与杜*夫妻关系存续期间和董**共同购买涉案房屋，虽然涉案房屋登记为王**和董**按份共有，但王**按份共有的部分依法应属于其和杜*的夫妻共同财产，王**并不享有所占房屋份额的独立所有权和处分权。依据《婚姻法》以及相关司法解释的规定，对该财产的处理应当取得夫妻双方的同意。董**应清楚王**所占涉案房屋份额系杜*和王**的夫妻共同财产，在此情况下，王**单方面将其占涉案房屋的份额转让给董**，未告知并取得共同共有人的杜*同意，该行为属于非善意，损害了杜*的合法权益，违反了法律的禁止性规定，应为无效。综上，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原审法院判决：杜*的原配偶王**与董**之间签订的《南京市房地产买卖契约》无效。案件受理费40元由董**负担。

上诉人诉称

董**不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决与原审承办法官原审庭审时表述相反；二、原审认定事实错误。1.涉案房屋王**并未出资购房，其所享有涉案房屋20%份额系上诉人赠与，该赠与是董**与王**兄妹之间的约定，应认定为王**的个人财产。2.上诉人支付了王**16万元回购赠与房屋20%的份额，上诉人是以远高于当时房屋一倍的价格支付的，该份额转让的事实有王**的收款收据予以佐证，被上诉人是十分清楚的。三、上诉人取得涉案房屋20%的份额是善意取得，并非原审认定的恶意串通。1.王**与上诉人之间的转让是自愿合法，支付的对价未低于合同及当时的市场价格，涉案房产的共有人为上诉人与王**。2.根据《城市房地产管理法》的相关规定，共有房地产中共有人含义应为产权证上明确载明的共有人，不包含未经登记的其他所谓的共有人。涉案房屋载明的共有人为董**、王**，不包括被上诉人。3.被上诉人与王**系夫妻，自2007年8月涉案房屋转让已近8年之久，且王**收取的16万元房款也已经用于被上诉人与王**的家庭生活，被上诉人称不知情明显不合常理。4.涉案房产20%的份额是上诉人赠与王**的个人财产，上诉人有权相信王**有权自行处分，否则上诉人不会将自己全额出资的房产赠与王**。四、上诉人与王**之间的房屋转让行为已实际履行，王**也协助办理了房产过户手续，且房产管理部门亦按照《物权法》等法律予以登记，若认定该房屋买卖行为无效，势必损害买方的利益，也违背《城市房地产管理法》及《物权法》的房屋登记制度。综上，请求二审法院撤销原审判决，并依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人杜进辩称：原审判决适用法律正确，处理结果适当，上诉人的上诉请求和理由不成立，请求二审法院予以维持。

本院查明

二审期间，上诉人董**提交一份录音及书面整理材料作为新证据，拟证明被上诉人对上诉人全额付款购买涉案房屋的事实是予以认可的，上诉人回购涉案房屋20%份额的行为并非恶意串通，而是善意取得。被上诉人对该份证据的质证意见为：1.上诉人的录音材料已在一审中提交，且已经过质证，不属于法律规定的“新证据”。本案中使用的录音应当提交原件在法庭中质证，上诉人在一审时未提交原件，仅提交复制品，而该录音证据并非出示有困难或原物不存在，也无证据证明与原件一致，对该录音的证据三性均不予认可。2.从上诉人提供的不完整的复制录音中也可以看出，上诉人所称被上诉人早知道权利受损害的主张并不成立，录音形成时间为2015年5月15日，被上诉人多次明确表示自己不知情，上诉人并未否认，即使被上诉人事后知情也并不视为追认。上诉人称给了16万现金的意见也不成立，录音中有部分内容并未记录在文字材料中。3.上诉人所称购房款由其全额支付且房屋产权的20%系赠与王**个人的主张不成立。本案中录音证据不能证明上诉人的观点。关于录音证据，本院认为，原审期间上诉人已经提交并经双方当事人质证，不属于民事诉讼法规定的新证据，且从该录音内容来看，被上诉人杜*谈话中明确王**当初曾告诉她董**给钱买房子并最终在房产证中让给王**20%份额的事，但对王**2007年将涉案房屋的份额转让给董**的事并不知晓，且录音中董**自己亦明确表示，转让的价格其支付了“不止8万元，是9万元”，该录音中的内容也并不能证明上诉人的主张。

一审查明的事实正确，本院予以确认。

本院认为

本院认为，涉案房产的买卖合同及相关税费发票等证据能够证实，涉案房产系上诉人与王**共同购买，且即使按照录音中被上诉人所称，上诉人曾给予王**钱款买房，但该行为应理解为对买房款项的赠与，并非对房屋份额的赠与，不能否认王**与上诉人共同出资购买涉案房屋的事实。涉案房产的购买时间系在被上诉人与王**夫妻关系存续期间，虽然涉案房屋登记为王**与上诉人按份共有，但王**对涉案房屋共有的份额依法应当属于夫妻共同财产，对该部分财产的转让属于对夫妻共同财产的重要处理决定，应当由夫妻双方平等协商，取得一致意见。王**单方面将其对涉案房屋所占份额转让给上诉人的行为，已损害了被上诉人对共有财产的合法权益。上诉人明知王**有配偶，对王**处置夫妻共有财产的行为未予以审慎审查，不应认定为善意，不符合对不动产善意取得的法定要件，王**与上诉人签订的涉案房屋的买卖合同应属无效。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人董**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十一日