上诉人南京京**限公司与上诉人陈**房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人南京京**限公司（以下简称京**司）因与上诉人陈**房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2015）建民初字第3983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

京**司原审诉称，2013年3月11日，其与陈**就南京市建邺区万达广场西地贰街区某幢501室租赁事宜签订《房屋租赁合同》及委托书，后又签订补充协议。双方就房屋租赁相关事项进行了约定，其中约定房屋租赁期限至2018年5月11日，并约定了双方的违约责任。京**司接管房屋后，对房屋进行了装修。2015年6月，陈**置合同约定不顾，欲擅自收回房屋。双方多次沟通无果，陈**多次采取锁门、张贴告示等方式影响京**司经营，后经派出所出警协调无果，导致京**司无法将涉案房屋正常出租给第三方。陈**的行为严重违反了双方的合同约定，并导致双方无法继续履行合同。为了维护京**司的合法权益，请求：1、判决解除京**司与陈**签订的《房屋租赁合同》；2、判决陈**支付违约金19051元（一个月租金）；3、判决陈**赔偿京**司租金差价损失237414.6元、中介费损失25000元，返还已支付的8月、9月、10月多支付的租金50098元以及押金16000元；4、本案诉讼费用由陈**承担。

一审被告辩称

陈**原审辩称，其同意解除双方签订的房屋租赁合同；陈**并不存在违约情形，不应承担违约责任，也无需支付违约金；京**司主张的租金损失理由不成立，因为合同约定未经陈**书面同意，京**司是不得将房屋转租的，京**司所主张的租金损失为可期待利益，并非真实发生的损失；京**司要求陈**返还8、9、10月三个月的租金，因为涉案房屋在此期间由双方共同控制，不存在返还三个月租金的问题；京**司同时主张违约金和损失，陈**认为法律规定不能重复适用。陈**对于京**司主张的中介费损失25000元不予认可，该项费用不能确定是否真实存在，即使存在也是京**司的扩大损失。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2013年1月11日，京**司与陈**签订《委托书》一份，约定由陈**委托京**司出租位于南京市建邺区集庆门大街北侧、江东路西侧、燕山路东侧、福园街南侧万达广场西地贰街区某幢501室建筑面积为209.15平方米的房屋，委托事项为房屋出租、管理及一切与该房屋有关的事宜，委托权限自2013年3月11日至2018年5月11日。

2013年3月11日，京**司、陈**在南京印**限公司的居间介绍下就上述房屋签订《房屋租赁合同》，约定，陈**将上述房屋出租给京**司进行装修后转租给第三方使用。房屋租赁期限自2013年5月12日至2018年5月11日止，其中2013年3月11日至2013年5月11日为承租方的装修免租期。租金支付方式为按季交纳，每期租金在前期租金到期日提起30日支付下一季度租金，其中第一年租金为190849元，租期为2013年5月12日至2014年5月11日；第二年租金为190849元，租期为2014年5月12日至2015年5月11日；第三年租金为200390元，租期为2015年5月12日至2016年5月11日；第四年租金为210410元，租期为2016年5月12日至2017年5月11日；第五年租金为220930元，租期为2017年5月12日至2018年5月11日。双方任一方违约需赔一个月租金，如果陈**违约，除违约金外，还需赔偿京**司装修费及造成租金的差价。双方还在合同中另行约定，京**司在租赁期间不得将房屋擅自转租，如需转租需取得陈**书面同意，如陈**因故不能及时回复时，京**司可以以手机信息的方式通知陈**，经陈**同意回复后，京**司方可转租。

2013年3月15日，京**司、陈**双方签订《补充协议》，约定，京**司交纳第一年的一个月房租16000元作为押金，租赁期满后，无水电费、物业费等其他未缴纳的费用，陈**将押金返还。免租期内的物业费由京**司承担。在租赁期限内，下一季度房租必须提前30天支付房租，超过三次推迟约定支付时间一周以上，陈**无条件收回房屋。

上述协议签订后，陈**遂将涉案房屋交由京**司使用，京**司在对该房屋进行简单装修后对外转租。2015年8月13日，陈**发现涉案房屋空置后，自行将房屋上锁控制并通知京**司办理房屋交接。当日，京**司发现房屋被陈**上锁后，亦对房屋进行加锁。因陈**在诉讼中明确表示不再将房屋交由京**司使用，在原审法院的建议下，双方于2015年10月21日就涉案房屋办理了正式的交接手续，并签订了《交接记录》，载明：陈**与京**司关于万达C座501室关于房屋交接事宜，京**司确认于2015年10月21日将房屋交接给陈**，10月21日前房屋纠纷交由法院裁决。

原审诉讼中，京**司、陈**一致确认第三年租期的每月租金为16699元、京**司已经支付租金到2015年11月11日止。陈**提供的京**司付款记录表明，京**司除在2013年3月12日分别付款411元和50000元和3月21日付款19346元外，其余的付款数额与合同约定的付款数额一致。

原审法院另查明，京**司对第三项诉讼请求的损失赔偿数额237414.6元明确为租金差价损失，其并提交了时间为2015年9月6日的《房屋租赁合同》作为租金差价计算的依据，该合同仅有京**司和中介公司南京浩**有限公司（以下简称浩**司）的盖章，合同内容包括：京**司将涉案房屋连同毗邻的511室、512室建筑面积424.61平方米出租给上海济**有限公司（以下简称济**司）使用，期限自2015年9月9日起止2018年5月11日，租金按每天每平方米4元计算，年租金为619930.6元，承租方合同签订当日支付居**司信息服务费25000元等。京**司还出示浩**司于2015年9月22日出具的《情况说明》，表明济**司因发现涉案房屋内有人滞留，为此决定不与京**司签订房屋租赁合同。京**司另提供浩**司开具给京**司中介费25000元的发票。

一审法院认为

原审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，京**司与陈**就涉案房屋先后签订了性质不同的两份协议，根据委托书及租赁协议签订的时间以及履行情况来看，双方之间履行的属于时间在后的房屋租赁协议，因此，京**司与陈**之间属于租赁合同的法律关系。陈**在京**司履行合同期间，自行将涉案房屋上锁并告知不再将房屋出租给京**司，陈**的该种行为属于法律所规定的以自己的行为不履行主要债务的情形，京**司据此解除合同并要求陈**承担违约责任，符合法律规定，原审法院予以支持。关于京**司主张的返还租金问题，因陈**在合同期限届满之前将涉案房屋上锁致京**司不能实现合同目的，导致京**司的租金损失，该种损失是客观存在的，结合陈**实际上锁的时间、京**司交付的租金数额和实际使用时间以及双方确认的第三年每月的租金数额16699元，陈**应当退还京**司2015年8月13日至2015年11月11日期间的房屋租金，即为：49542元。关于京**司主张的违约金问题，因导致合同解除的原因系陈**违约造成，陈**应当依约给付京**司一个月的租金作为违约金，但因京**司主张的违约金数额没有依据，为此，根据双方履行合同的情况，原审法院以合同解除时所在年度的租金数额作为认定陈**应当给付违约金的依据，结合双方一致确认的第三年度的月租金数额，陈**应当给付京**司的违约金应为16699元。关于京**司主张的返还押金问题，因京**司所支付的款项系按照合同约定的账户给付，陈**并没有出具收条予以确认，结合陈**出具的京**司付款明细，原审法院认定京**司于2013年3月21日的付款中包含了押金16000元，该押金依法应当予以返还。关于京**司主张的租金差价损失和中介费损失的问题，其一，京**司主张的租金差价损失在本质上属于一种可得利益损失，依照法律规定，可得利益损失作为一种间接损失，主观上是由于一方不履行合同所造成，客观上必须具备确定性，且该客观确定性必须是违约方在订立合同时可以预见的，而京**司在知道陈**发生违约行为时，并没有与第三方签订转租协议，京**司所依据的转租协议中所载明的租金数额只是其单方面的主观报价，其以此主张租金差价损失的依据不具有客观确定性，且京**司主张的该租金数额是京**司所不能预见的，为此，原审法院对京**司主张的租金差价损失237414.6元，不予支持。其二，京**司仅以没有成立的转租协议和中介公司开具的中介费发票主张中介费损失，显属依据不足；即使京**司已经给付了中介公司中介费，按照法律规定，因中介公司并没有促成交易双方达成协议，京**司自行给付中介公司中介费的行为属于其自行扩大的损失，原审法院不予支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条的规定，判决：一、解除京**司和陈**之间签订的《房屋租赁合同》及补充协议。二、陈**于判决生效之日起十五日内返还京**司租金49542元、押金16000元和违约金16699元。三、驳回京**司的其他诉讼请求。如陈**未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费3148元由陈**负担（此款由陈**直接给付京**司，以冲抵京**司预交的诉讼费用）。

上诉人诉称

京**司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院适用法律错误。（一）陈**应该赔偿京**司租金差价损失237414.6元。根据法律规定，一方当事人违约给对方当事人造成损失的，损失赔偿款应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。1、京**司主张的租金差价损失是客观存在且必然会发生的。2013年3月份，京**司因经营需要，自陈**手中租赁案涉房屋用于对外转租，从而获得利润，陈**对此是明知的。为了便于京**司对外转租，双方还签订了《委托书》，注明京**司可以对外出租房屋。当时案涉房屋所在位置市场条件并不成熟，当初双方约定的租金价格是合理的，现房屋市场租金已经高于当初双方约定的租金，这也是不争的事实。原审诉讼中，京**司为了证明租金差价损失，提交了经中介公司介绍拟与案外人签订的《房屋租赁合同》、中介公司的《情况说明》，并据此计算涉案房屋的租金差价损失。同时，上诉人还提交了该房屋前一年度与案外人签订并履行完毕的《房屋租赁合同》，以及同时期同地段其他类似涉案房屋的《房屋租赁合同》，以佐证涉案房屋的租金市场价格。以上证据足以证明京**司主张的租金差价损失是确定要发生的，也是合理的。2、京**司主张的租金差价损失是陈**可以预见也应当预见的。案涉房屋所地位置随着市场条件的发展，房租出现上涨，陈**强行收回房屋正是要谋求更高的利润。陈**是否预见到租金损失的具体金额并不是可以免除其违约责任的借口。（二）京**司主张的25000元中介费损失已经真实发生，陈**应该赔偿。陈**已预先收取房租至2015年11月，案涉房屋之所以未能正常出租给案外人使用，系因陈**违约强行收回房屋所致，陈**应当赔偿该中介费损失。综上，请求二审法院撤销原审判决第三项，依法改判陈**赔偿京**司租金差价损失237414.6元以及中介费损失25000元，本案诉讼费用由陈**承担。

被上诉人辩称

被上诉人陈**针对京**司的上诉意见辩称，京**司的上诉理由不成立。（一）京**司起诉要求从2015年8月13日起解除合同，并返还相应的租金，但其在2015年8月13日后将房屋进行出租，其提供的证据不能证明租赁合同真实存在，其主张的可得利益客观上具有不确定性，不能作为存在的证据使用。（二）京**司与陈**的合同补充条款明确约定，房屋转租应取得陈**的书面同意，但京**司转租房屋未通过陈**，陈**也未出具书面同意意见，因此京**司主张的转租合同并不存在，应是为诉讼而准备的合同。（三）双方根据原审判决解除合同，故2015年8月13日至房屋实际交接期间的房屋租金应当视为扩大损失，京**司的行为导致房屋不能正常使用，此期间的租金不应退还。京**司与陈**在合同履行过程中，京**司存在多次延迟支付房屋租金的情形，根据合同约定，陈**有权提出解除租赁合同。陈**在2015年8月13日发现房屋空置后，将房屋上锁，并及时通知京**司，陈**的行为不构成违约。综上，请求二审法院驳回京**司的上诉请求。

陈**不服原审判决，向本院提起上诉称，原判决缺乏事实和法律依据。（一）原审法院认为陈**存在违约行为，属认定事实错误。陈**系在房屋空置时将房屋上锁，并不存在将承租人恶意赶出的情形，而且陈**在将房屋上锁后及时告诉京**司，因京**司在租赁期内存在多次违约情形，故陈**要求解除合同。现京**司起诉要求解除租赁合同，陈**表示同意，但原审法院判决认定陈**存在违约行为，判令陈**承担违约金明显不公。（二）陈**将房屋上锁后，京**司也将房屋上锁，这时房屋实际处于双方控制之下，2015年8月13日至2015年10月21日期间，房屋实际处于不能使用状态，陈**并不对此期间的房屋拥有控制权，原审法院判决陈**退还全部租金，明显不公。（三）京**司同时主张适用违约金和损失，原审法院在未能全部支持其损失的情况下支持其违约金，属适用法律错误。（四）原审判决陈**承担全部诉讼费用，明显不公。请求二审法院发回重审或者依法撤销原审判决第二项，驳回京**司的诉讼请求，本案诉讼费用由京**司承担。

京**司针对陈**的上诉意见辩称，陈**的上诉理由不能成立。（一）陈**违约事实清楚。在租赁期限内，房屋应归京**司管理使用。但陈**在2015年8月13日自行将房屋强行收回并加锁，导致京**司无法正常使用。（二）本案不是京**司主动要求解除合同，而是因陈**强行收回房屋，导致双方签订的租赁合同无法履行。京**司只有起诉要求解除合同并赔偿损失。（三）双方除了签订租赁合同外还签署了委托书，明确京**司可以全权对外转租，实际上后期京**司对外转租情况，陈**完全知晓。（四）在租赁期间，京**司虽有个把月份迟延支付租金，但也有一些月份是提前支付租金，京**司个别月份迟延支付租金并未达到双方合同约定的陈**可以解除合同的条件，双方对此已经通过沟通取得谅解。综上，请求二审法院驳回陈**的上诉请求。

二审中，京**司向本院提交评估报告一份，系其于原审判决后委托第三方评估机构对案涉房屋的租金差价的可得利益进行评估，证明其可得利益损失为258300元，低于其在本案中主张的数额。陈**认为该评估报告系单方委托，对真实性无法确认。

本院查明

二审查明的其他事实与原审法院查明的一致。

本院认为

本院认为，上**妆公司与上诉人陈**就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。在租赁合同履行过程中，京**司对案涉房屋享有占有使用的权利，陈**未经京**司许可自行在案涉房屋门上加锁，导致京**司无法正常使用房屋，应当承担违约责任。陈**认为其在发现房屋空置后加锁的行为不构成违约，无事实和法律依据，本院不予采纳。陈**认为京**司有违约行为，其有权解除合同，但陈**并未依法行使合同解除权，故对其此项上诉意见，本院不予采纳。陈**还认为其加锁后，京**司亦予以加锁，故2015年8月13日加锁至交还房屋期间的损失系京**司扩大的损失，该期间的租金其不应退还。因案涉房屋租赁合同系因陈**的加锁行为导致无法继续履行而解除，房屋不能正常使用亦系因陈**原因所致，故陈**再占有该期间的房屋租金，无合法依据，原审法院判决其予以退还符合法律规定，本院予以确认。京**司起诉时虽同时主张了违约金和损失，但房屋租赁合同解除，陈**应退还房屋押金及多收取的房屋租金，原审法院在支持违约金的同时只是对双方租赁合同解除时的相关费用进行了清算，并未同时支持违约金和损失，陈**认为原审法院在未全部支持京**司损失的情况下支持全部的违约金不当，缺乏法律依据，本院不予采纳。

京**司起诉主张可得利益损失和居间费用损失，但其提供的房屋租赁合同时间系2015年9月6日，晚于2015年8月13日陈**在案涉房屋门上加锁的时间，且该协议上案外人济地公司并未签章，其并未与案外人济地公司及中介机构达成有中介居间

的房屋租赁协议，故现有证据尚不足以证明其在与陈**发生纠纷前已经与案外人就房屋租赁合同达成合意，其要求陈**承担其可能与案外人签订合同所能获得的利益，以及其因此而付出的居间费用，无事实和法律依据，本院不予采纳。

综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人京**司、陈**的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7092元，由京**司负担5236元，陈**负担1856元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月七日