上诉人南京骏**限公司与被上诉人**业主委员会侵权责任纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人南京骏**限公司（以下简称骏**公司）因与被上诉人南京市**主委员会（以下简称湖畔居业主委员会）、原审第三人江苏金**有限公司（以下简称金**业公司）侵权责任纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄锁民初字第856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月1日公开开庭进行了审理。上诉人骏**公司的委托代理人封波、王**、被上诉人湖畔居业主委员会的委托代理人赵**、周*、原审第三人金**业公司的委托代理人夏建设、周*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

湖畔**员会原审诉称，2012年6月，骏**公司未经南京市玄武区湖畔居小区（以下简称湖畔居小区）业主大会选骋，也未与湖畔**员会签订任何物业服务合同的情况下，强行入住并接管湖畔居小区B区商务楼，此后一直向湖畔居小区业主非法收取停车费及物业管理费等相关费用。湖畔**员会曾多次与骏**公司交涉，要求骏**公司撤出本小区，并向相关行政部门投诉，但骏**公司一直置若罔闻。2013年7月19日，湖畔**员会与金**业公司签订了物业管理合同，金**业公司根据该合同取得了本小区物业管理权。因骏**公司未经任何合法程序非法强行入驻湖畔居小区，其行为严重侵犯了小区广大业主的权益，应无条件的撤出湖畔居小区，故湖畔**员会诉至法院，请求判令骏**公司撤出湖畔居小区，向金**业公司移交商务楼、商务楼前的格力广场、车库、地下菜场、停车场的管理权，并移交相关设施、设备和必要的资料。

一审被告辩称

骏**公司原审辩称：1、2012年6月，骏**公司受南京市玄武区龙蟠路151号-1商务大厦业主自管小组（以下简称自管小组）委托为该商务楼业主提供物业服务，双方签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应受法律保护。骏**公司依据该合同，自2012年6月至今一直为商务楼业主提供物业服务，骏**公司的服务也得到商务楼全体业主的认可，而近两年来，金**业公司没有为商务楼业主提供任何服务。2、湖畔居小区有12幢住宅楼，共840户业主，湖畔居小区在成立业主委员会的过程中是按每户一票计算，共840票，而没有包含商务楼业主，且在筹备组起草备案材料中明确小区座落位置为南京市龙蟠路149号，而非南京市龙蟠路151号-1，物业范围不包括商务楼，业主大会的管理规约和议事规则也均不涵盖商务楼，故金**业公司只能为南京市龙蟠路149号840户业主提供物业服务，而不能对南京市龙蟠路151号-1商务楼行使管理权。另湖畔居业主委员会在选举时提供虚假签名的《申请报告》，故业主大会的备案无效。因湖畔居小区业主大会选举时未将商务楼业主列为小区业主，故湖畔居业主委员会不能代表商务楼业主行使任何权利，包括此次诉讼，湖畔居业主委员会与金**业公司签订的物业管理合同将商务楼包含其中，是越权、侵权的无效行为，对商务楼业主不具有约束力，湖畔居业主委员会要求骏**公司撤出湖畔居小区，并向金**业公司移交商务楼管理区域，无事实及法律依据。3、2012年2月，湖畔居小区业主大会已明确将骏**公司所管理的商务楼划出。原业主委员会向多个部门咨询过，该区域的商务楼、学校及湖畔居小区是三个各自独立的物业区域。骏**公司举证的政府职能部门的相关文件，包括地名委员会、派出所、物价局的相关文件，都证明商务楼和住宅楼不属于同一个物业区域，而湖畔居业主委员会未举证证明商务楼和住宅楼同属一个物业区域。因此，商务楼业主有权自行管理建筑物及其附属设施，也有权委托物业服务企业进行管理。4、根据《江苏省物业管理条例》的规定，业主委员会的人数应当是五至十五名的单数，虽然备案登记的湖畔居业主委员会的人数为五名，但其中顾*实际不参与工作已有一年多时间，故湖畔居业主委员会的组成人数不符合规定。综上，骏**公司按其与商务楼自管小组签订的合同为商务楼业主提供物业服务，对湖畔居业主委员会不构成侵权，故请求驳回湖畔居业主委员会的诉讼请求。

金**业公司原审述称，金**业公司依法与湖畔居业主委员会签订了物业合同，该合同合法有效，骏波物业公司管理小区物业没有法律依据，故金**业公司同意湖畔居业主委员会的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理，查明以下事实：

一、2003年，南京**委员会、南京**员会批准南京**开发公司（以下简称赞成房**公司）关于南京市玄武区龙蟠路55号地块的开发项目立项。赞成房**公司开发建设的位于南京市玄武区××附近××湖畔××于2007年建成后并投入使用。

二、2010年7月1日，湖畔居业主委员会与南京典**限公司（以下简称典雅物业公司）签订《赞成湖畔居物业服务合同》，由典雅物业公司承接湖畔居小区的物业服务，物业服务期限自2010年7月1日至2013年6月30日；双方在合同中明确物业项目基本情况如下：物业类型为普通住宅、商业办公、商业用房及地下车库，坐落位置为南京市玄武区龙蟠路149号，占地面积48085平方米，建筑面积126000平方米，为多层3栋、小高层9栋、商务楼1栋；双方还在合同中约定了其他权利义务等内容。

2012年9月18日，湖畔居业主委员会与南京贤**有限公司（以下简称贤雅物业公司）签订《赞成湖畔居物业服务合同》，由贤雅物业公司承接湖畔居小区的物业服务，继续履行典雅物业公司与湖畔居业主委员会的物业服务合同内容，物业项目基本情况未变更，物业服务期限仍至2013年6月30日止。

三、2013年6月30日，湖畔居小区业主委员会通过换届选举，成立了新一届业主委员会。2013年7月19日，湖畔**员会与金**业公司签订《湖畔居物业管理委托合同》，湖畔**员会委托金**业公司管理小区物业，约定内容为：合同期限自2013年8月1日至2018年7月31日；物业坐落位置为南京市玄武区龙蟠路149号、151-1号，小区总建筑面积126000平方米，多层住宅建筑面积13116.38平方米，小高层住宅建筑面积71650.8平方米，商务楼建筑面积9805.89平方米，总户数863户；物业类型为普通住宅和独立商务楼，小区共有13幢，其中多层3幢，小高层9幢，商务楼1幢；双方还就委托管理事项及双方权利义务、管理服务费用、违约责任等内容作出明确约定。

四、2013年7月6日，贤**公司与骏**公司签订《合作协议》1份，约定：贤**公司任命骏**公司的法定代表人潘**为贤**公司的副总经理，并委托潘**在合作期间负责赞成湖畔居小区的物业收费及协调工作，贤**公司不参与骏**公司的日常管理。

五、2014年6月22日，湖畔居业主委员会公示《业主大会投票结果》，记载：2014年6月22日19：30分至22：00，在楼长和业主代表共同监督下，湖畔居业主委员会在业委会办公室对“是否同意通过法律途径收回商务楼”议事召开业主大会，进行投票表决，结果为同意起诉507票，建筑面积为52302平方米，反对起诉1票。小区共有863户，总面积为95224.39平方米，已经双过半。

六、2014年12月16日，湖畔居业主委员会于商务楼张贴《关于追认2013年业主大会的通知》，该通知内容为：“2013年6月2日，本小区召开业主大会，修订《议事规则》、《管理规约》，选举业主委员会。因当时商务楼23户业主未能形成明确表决意见，现就有关事项召集其追认当时表决意见。本通知公示15日后，于2015年1月2日上午9时至11时、下午2时至4时在业委会办公室投票表决。”

2015年1月2日，湖畔居业主委员会于商务楼张贴《公示》，内容为：“现将2015年1月2日湖畔居业主大会就商务楼业主追认表决《议事规则》、《管理规约》，选举业主委员会结果如下：应发选票23张，有效选票5张。监票人：闻松林，计票人：顾丽扬，唱票人：谈巧英。根据以上投票结果，现将本届业委会选票总数更正为863张，实发选票599票，有效选票571张，弃权票14张，废票14张。”

以上事实，有当事人陈述、业主委员会备案表、《赞成湖畔居物业服务合同》、《湖畔居物业管理委托合同》、南京**民法院（2015）宁*终字第3216号民事裁定书等予以证实。

审理中，湖畔居业主委员会、骏**公司均认可湖畔居业主委员会与典雅物业公司签订的《赞成湖畔居物业服务合同》中约定的商务楼为本案诉争的商务楼，即骏**公司自2012年6月30日起至今一直管理的位于南京市龙蟠路151号-1商务楼。双方确认骏**公司现管理的区域为南京市龙蟠路151号-1商务楼、该商务楼前面的格力广场、该商务楼负一楼车库及新庄农贸市场，面积约7000多平方米。

本案的争议的焦点是：骏波物业公司对诉争区域进行物业管理有无依据？骏波物业公司的管理行为是否对湖畔居业主委员会构成侵权？

湖畔居业主委员会称：湖畔居小区系整体开发的小区，在规划设计上进行统一规划，由赞成房地产公司建设并交付使用。自小区建成后至今，湖畔居业主委员会一直委托物业公司进行管理。骏**公司自2012年6月起一直无理由的管理着诉争区域，骏**公司的管理行为侵犯了整个小区的业主利益，对湖畔居业主委员会构成侵权。

湖畔居业主委员会为证明其主张，原审提交了以下证据：

1、湖畔居小区业主委员会备案资料，包括《业主委员会备案表》（登记备案时间为2013年6月14日）、《申请报告》、《湖畔居小区基本情况》、《南京市赞成湖畔居小区业主大会筹备组报名通知》、《人员签到表》、《湖畔居小区业主大会筹备组人员名单公示》、《业主大会筹备组第一次会议纪要》、《业主大会筹备组第二次会议纪要》、《业主大会筹备组第三次会议纪要》、《关于选举业主委员会的通知》、《业主委员会候选人报告通知》、《湖畔居小区业主委员会候选人名单》、《湖畔居业委会选举大会纪要》、《业主大会议事规则、管理规约（草案）公示》、《公示》等，证明湖畔居业主委员会经选举产生，合法成立，湖畔居业主委员会的管理权利及于商务楼及相关诉争区域。湖畔居业主委员会提出，无论是幢数（13幢）还是总建筑面积（126000平方米）均是包含商务楼在内，虽然备案的户数为840户，但该840户并非骏**公司所称的居民区840户，而是包括商务楼全体业主在内的除掉空挂户之后的户数，商务楼业主李**即参与选举可证明。虽然备案的物业类型没有写明商务楼，但湖畔居业主委员会已经对该疏漏通过合程序进行补正。虽然备案的物业区域为龙蟠路149号，但龙蟠路151号-1也包含在湖畔居业主委员会的物业范围内。

2、南京**员会、南京市建设委员会文件及小区规划图，包括智能化管线图、电缆路径图、总平面图、消防图、给排水图、地下平面图等，证明湖畔居小区系整体规划的，商务楼包含在小区范围内，只能存在一个物业服务公司。

3、《赞成湖畔居物业服务合同》二份（与典雅物业公司、贤**公司各一份）及（2013）玄锁民初字第652号民事判决书，证明小区物业包括商务楼，骏波物业公司进入小区管理系基于贤**公司的委托行为，后双方解除合作关系，但骏波物业公司并没有退出小区，仍然对商务楼进行非法管理。

4、金**业公司的管理资质证书，证明物业管理公司需要有相应资质，而骏波物业公司并不具有相应资质，无权进行物业管理。

5、录像光盘一份，证明2012年骏波物业公司无任何法定程序强行入住小区的过程。

6、《业主委员会备案表》（登记备案时间为2015年1月12日）、《追认湖畔居业委会选举会议纪要》、《关于追认2013年业主大会的通知》、《追认2013年业主大会的选票》、《公示》、《业主大会议事规则》、《湖畔居小区管理规约》，证明湖畔居业主委员会于2014年12月16日按湖畔居小区议事规则和管理规约的规定就相关事项向业主进行公示，并要求相关业主在规定的时间内对2013年议事规则和管理规约进行明确和追认，公示后相关业主也进行了投票，行使了相关权利，程序上符合规定，备案表对2013年6月14日备案表中未明确的部分进行明确，登记的幢数为13幢，户数为863户，均包含商务楼业主在内。

7、《建筑工程消防意见书》、2013年物业公司招投标过程文件（包括会议纪要、招聘启事、通告、物业选举大会纪要、业主大会征求意见表等，证明金**业公司是经过合法程序产生的、为小区服务的物业服务企业，有权对湖畔居小区包括商务楼整个物业服务区域进行管理和服务）、2014年6月就“是否同意通过法律途径解决商务楼统一管理事宜”业主大会投票结果及业主意见征询表、照片一组及湖畔居业主委员会要求公安部门处理打人事件的报告、2015年1月选票5张（证明商业楼业主已就追认业主委员会选举事项进行了表决）。

骏波物业公司原审质证称：

1、对湖畔居小区业主委员会备案资料中的业主委员会备案表的真实性予以认可，但备案表仅仅是告知性的备案资料，相关部门并没有对备案内容真实性进行核实；对申请报告等部分资料的真实性不予认可，因为部分人员的签名不真实；资料中登记的840户业主不包含商务楼业主，840户仅为12幢住宅楼业主，李**同为住宅楼业主和商务楼业主，其是以住宅楼业主的身份而非商务楼业主身份参加选举；备案的物业类型为多层住宅及小高层住宅，而不包括商务楼。

2、小区规划图与小区是否是独立的物业管理区域并无必然关联性，从图纸上可以看出学校也包含在小区整体范围内，但学校的物业管理却是独立的。

3、对《赞成湖畔居物业服务合同》及民事判决书真实性无异议，但认为骏波物业公司对商务楼进行物业管理并非受贤雅物业公司委托，而是与自管小组达成协议的结果，该组证据与本案无关。

4、骏波物业公司是否具有物业服务资质与骏波物业公司的管理行为是否对湖畔居业主委员会构成侵权并无关联性，骏波物业公司是否具有相应资质与本案无关。

5、对录像光盘的真实性无异议，但认为媒体不能证明骏波物业公司的行为系侵权行为。

6、对湖畔居业主委员会所主张的补正程序的相关资料的真实性无法确认，即使真实，因行政机关未对备案的内容进行实质性审查，不能以通过备案为由而认定备案内容的真实性；追加商务楼业主参加业主委员会的选举必然导致物业区域的重大变更，系对议事规则和管理规约实质性内容的修改，此权利在业主大会，而不在业主委员会，故业主委员会的所谓追认行为无效，且业主委员会的所谓追认行为恰恰证明以前的议事规则和管理规约未包含商务楼。

7、《建筑工程消防意见书》系复印件，对真实性不予认可；2013年物业公司招投标过程文件与本案无关，骏波物业公司在选聘新物业公司一年之前已为商务楼业主物业服务；2014年6月就“是否同意通过法律途径解决商务楼统一管理事宜”业主大会投票结果及业主意见征询表仅能证明湖畔居业主委员会有起诉的授权，而不能达成湖畔居业主委员会的证明目的；对照片一组及湖畔居业主委员会要求公安部门处理打人事件的报告的真实性无异议，但对关联性不予认可；对2015年1月5张选票的真实性无法确认，业主身份及签名真实性均存疑问。

金**业公司对湖畔居业主委员会提供的证据均无异议。

骏波物业公司称，根据相关规定，对于具有相对独立配套设施设备并能够封闭管理的单幢非住宅楼及商务楼，可以为一个物业管理区域。因贤雅物业公司在为湖畔居小区提供物业服务期间，对商务楼不提供物业服务，商务楼业主与原小区业主委员会沟通并得到认可后，自行成立了自管小组。骏波物业公司与自管小组签订了物业服务合同，自2012年6月起一直管理着诉争区域，也得到商务楼业主的好评。湖畔居业主委员会所谓的对2013年业主大会进行追认存在造假行为，因为湖畔居业主委员会所举证由“夏*”签名的选票并非其本人所签。另外，湖畔居业主委员会的组成人员之一顾*并未实际参与小区业主委员会的活动，因此，湖畔居业主委员会的组成人数不符合法律规定。因此，骏波物业公司依据商务楼自管小组的委托管理诉争区域，不构成对湖畔居业主委员会的侵权。

骏波物业公司为证明其主张，原审提交了如下证据：

1、湖畔居小区业主委员会换届选举的《××该报告中的“于桂花”、“刘*”、“顾某”的签名并非他们本人所签）、会议纪要、公示、湖畔居小区1-12幢业主花名册、情况说明、议事规则、管理规约、房产证等，证明湖畔居小区业主委员会筹备组公示的应发选票为840票，来源于湖畔居小区1-12幢的所有业主，而不包含商务楼业主，议事规则和管理规约所确定的物业区域为坐落于南京市玄武区龙蟠路149号的1-12幢住宅楼，而不包含坐落于南京市玄武区龙蟠路151号-1的商务楼，不同区域房屋的产权证也可证明湖畔居小区的地址为龙蟠路149号，与龙蟠路151号-1不属于同一个物业管理区域。

2、自管小组与骏波物**业公司于2012年6月30日签订的物业管理合同、南京市公安局玄武分局锁金村派出所与南京市玄武**业管理办公室共同出具的《友情提示》、光盘，证明2012年2月、3月间，因前任物业公司撤出后，湖畔**委员会明确要求将商务楼划出小区范围，故商务楼自行成立自管小组，委托骏波物业公司对诉争区域进行物业管理，骏波物业公司对诉争区域进行物业管理有合法依据。

3、2014年12月19日《事实说明》、2015年1月2日《公示》、2014年12月16日《关于追认2013年业主大会的通知》，该3份文件均由湖畔居业主委员会张贴于小区内，证明湖畔居小区业主委员会在第一次选举时有意将商务楼业主排除在外，商务楼区域与住宅楼区域不属于同一个物业管理区域；南京**员会《关于“湖畔居”地名命名的批复》、赞成房**公司出具的《情况说明》、赞成房**公司出具的《“赞成·湖畔居”门牌号码××南京市公安局玄武分局在该申请报告上批复“同意使用龙蟠路149号”）、南京市物价局《关于赞成·湖畔居住宅小区前期物业管理收费问题的批复》，证明住宅楼、商务楼和学校是三个不同的各自独立的物业区域，湖畔居小区仅指住宅楼区域，而不包括诉争区域。

4、《申明》1份，该申明有“夏*”签名，声明其作为商务楼业主并未参加2013年7月选聘物业公司投票事宜，湖畔居业主委员会提交的选票并非其本人签名。并申请证人夏*、顾*出庭作证。

证人夏*原审出庭作证称，证人系案外人夏*的父亲，夏*在商务楼买了两套房屋，用于开办公司，后公司搬到河南省，夏*就到郑州上班去了，很少回南京。经证人向夏*核实，湖畔居业主委员会提交的选票非夏*本人所签名。

证人顾*原审出庭作证称，证人是2013年加入湖畔居小区业主委员会，但自2015年下半年起，证人就没有实质性参加业主委员会的会议了，证人于2015年10月正式退出业主委员会。在小区业主委员会成立时，大家讨论过商务楼的事情，对小区业主委员会于2014年12月至2015年1月举行的追认活动，证人没有参与，但业主委员会其他委员事后告诉了证人，证人记不清楚当初自己的意见。

5、《情况说明》，内容是：赞成湖畔居分A、B区，A区为龙蟠路149号，B区为龙蟠路151-1号；水、电、气各自为独立系统；A区、B区汽车地库各自独立；监控系统各自独立；A区和B区分别设置18吨屋顶高位消防水箱及消防泵，供A、B区各自使用，同时在A区地下室设置360吨水池，供A、B区消防共同使用。

湖畔居业主委员会及金**业公司原审质证称：

1、对《申请报告》中“于桂花”、“刘*”、“顾某”的签名是否是他们本人所签不清楚，即使不是他们本人所签，也不影响申请报告的效力；筹备组在湖畔居小区业主委员会换届选举的备案资料中，并未将商务楼业主排除在外，筹备组成员个人所作的情况说明不具有证明效力。

2、骏波物业公司未能提供自管小组成立的相关资料，自管小组未经相关部门批准，系非法成立的组织，其签订的合同不具有法律效力。对光盘的真实性不予认可，该录音录像系偷拍的，采集程序非法。《友情提醒》只是相关部门提醒双方妥善处理纠纷，未给出任何结论性的意见，不能证明骏波物业公司管理诉争区域具有合法性。

3、对第三组证据的真实性无异议，但对骏波物业公司的证明目的不认可。湖畔居小区业主委员会在换届选举时的840张选票是针对整个小区除掉空挂户后的所有业主，包含商务楼业主在内，由于骏波物业公司的异议，故湖畔居业主委员会以公示的方式进行追认，而不是对议事规则和管理规约的修改和修订；虽然湖畔居小区是分两期开发，湖畔居小区内房屋的号码有所不同，但不影响该小区是整体开发的小区，是不可分割的单一物业区域。

4、因夏*未出庭作证，对该申明的真实性无法确认。两位证人均闪烁其词，在作伪证，对证人证言不予认可。证人夏*只是听说选票上“夏*”的签名并非其本人所签，并不能对此加以确定。骏波物业公司如果对夏*签名的真实性有异议，可以申请笔迹鉴定，即使缺少夏*一人的投票，也不影响物业公司选聘的有效性。对顾*的证词，顾*称其辞职，但湖畔居业主委员会自始至终都没有收到顾*的辞职申请。即使顾*辞职，也不影响业主委员会的合法性。顾*表示其在开会前和开会后都知道湖畔居业主委员会要收回商务楼的事情，但其没有表示明确反对意见，故应视为其同意业主委员会收回商务楼的意见。

5、湖畔居小区分两期建设，即A区、B区，A区为9幢小高层，B区为3幢多层和涉案商务楼。从地下车库、规划、给排水以及住房维修基金账户等方面，湖畔居小区A区和B区均为不可分割的整体，属于同一个物业管理区域。《情况说明》本身并不能证明A区和B区的水、电、气各自为独立系统，必需要有相关规划文件和政府批文予以佐证。另外，《情况说明》记载湖畔居小区分A、B区，即表明A区和B区同属湖畔居小区。

金**业公司称，金**业公司经过投标，与湖畔居业主委员会签订了《湖畔居物业管理委托合同》，该小区物业投标书中记载了小区的总面积及相应的住户情况，均包含诉争的商务楼，但金**业公司自2013年8月1日起一直未能对诉争商务楼实行管理，诉争商务楼一直由骏**公司管理着。

金**业公司提交了《赞成湖畔居小区物业管理投标书》及湖畔居业主委员会与金**业公司于2013年7月19日签订的《湖畔居物业管理委托合同》1份，证明在金**业公司投标时，商务楼是包含在湖畔居小区内的，金**业公司自2013年8月1日起就应该对龙蟠路149号及151号-1的区域进行物业管理，但龙蟠路151号-1一直由骏**公司实际管理。

湖畔居业主委员会对金**业公司提供的证据均无异议。骏波物业公司质证称：投标书与本案无关，《湖畔居物业管理委托合同》系湖畔居业主委员会与金**业公司之间签订的，真实性无法确认，双方将诉争的商务楼列入金**业公司管理范围，侵犯了骏波物业公司的权利。

因双方各执己见，本案调解未果。

原审法院认为，解决本案纠纷的关键问题在于认定涉案商务楼是否可以形成独立于住宅楼的物业管理区域，如果能形成独立的物业管理区域，则商务楼业主成立自管小组并自行选聘骏波物业公司提供物业服务并不违反法律规定；如果不能形成独立的物业管理区域，则需进一步分析商务楼业主自行选聘骏波物业公司为商务楼业主提供物业服务是否合法。原审法院对此分析如下：

一、涉案商务楼不能形成独立于住宅楼的物业管理区域。《物业管理条例》第九条第二款规定，物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。《江苏省物业管理条例》第七条规定：物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。**设部《住宅专项维修基金管理办法》第三条第二款规定，共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。《南京市物业管理办法》第六条规定，建设项目为相关联的项目批文、宗地、规划设计总平面图的，为一个物业管理区域。若该区域内由道路、围墙或其他明显标识分割成多个自然小区，配套设施设备管理责任明确，且建筑面积在五万平方米以上的，可以划分为多个独立的物业管理区域。单幢非住宅楼及商住楼，具有相对独立配套设施设备并能够封闭管理的，可以为一个物业管理区域；在道路等自然边界围合的区域内，有多个物业区域的，可以合并为一个物业管理区域。本案中，骏波物业公司未举证证明涉案商务楼与住宅楼为各自独立的物业管理区域，而从湖畔居业主委员会举证来看，湖畔居小区系开发商整体开发的小区，自小区成立业主委员会后，湖畔居业主委员会先后与典雅物业公司、贤雅物业公司签订物业服务合同，委托典雅物业公司、贤雅物业公司管理小区，为小区提供物业服务，典雅物业公司、贤雅物业公司的服务范围均包含涉案商务楼。另外，从规划部门的规划和共用设施设备来看，涉案商务楼及商务楼前面的格力广场、该商务楼负一楼车库及新庄农贸市场区域，与小区内住宅楼区域同属一个物业管理区域。

二、未经湖畔居小区业主大会同意，商务楼业主自行委托物业公司为商务楼业主提供物业服务侵害了湖畔居小区业主的利益。**设部《业主大会规则》第三条第一款规定，一个物业管理区域只能成立一个业主大会。第二款规定，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。《江苏省物业管理条例》第十一条也有类似规定。因湖畔居小区为一个物业管理区域，故只能成立一个业主大会。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”虽然法律并未禁止一个物业管理区域内只能由一家物业管理企业提供物业管理服务，但由于一个物业管理区域内只能成立一个业主大会，而选聘物业服务企业属于有关共有和共同管理权利的重大事项，应由物业管理区域内的业主共同决定。虽然《江苏省物业管理条例》第二十八条规定，同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组，但该条例同时对业主小组的职责范围进行了限定，仅包括（一）推选业主代表出席业主大会会议；（二）决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造；（三）决定本小组范围内的其他事项。该条例并特别规定了业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。本案中，商务楼业主成立自管小组，由自管小组自行选聘物业服务企业为商务楼业主提供物业服务，已经超出了《江苏省物业管理条例》对业主小组权限的限制，且骏**公司又未举证证明其是由湖畔居小区业主共同决定选聘其为商务楼业主提供物业服务，故骏**公司为商务楼业主提供物业服务欠缺权利来源的合法性基础，侵犯了湖畔居小区业主的合法权益。湖畔居业主委员会要求骏**公司撤出诉争区域，符合法律规定，原审法院予以支持。

一审法院认为

另外，物业管理的目的是为了更好地发挥物业最大的使用功能，为业主营造良好的居住和工作环境，保障物业保值增值，促进和谐社区建设。业主选聘物业服务企业为业主提供物业服务，根本目的也在于此。因此，无论是一个物业服务企业还是两个或两个以上的物业服务企业为业主提供物业服务，均要求物业服务企业之间相互协作，团结一致，否则即达不到物业服务的目的。就本案而言，骏**公司与金**业公司均实际为湖畔居小区提供物业服务，但从金**业公司亦要求骏**公司向其移交商务楼物业管理权限的事实来看，骏**公司与金**业公司之间实际已产生抵触，两者共同为小区业主提供物业服务难以取得良好的服务效果。此种意义上，骏**公司亦应撤出诉争区域。湖畔居业主委员会与金**业公司已签订了物业服务合同，金**业公司已实际对湖畔居小区提供物业服务，湖畔居业主委员会要求骏**公司直接向金**业公司移交诉争区域物业管理的相关设施设备和必要资料，金**业公司表示同意，原审法院予以准许。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《物业管理条例》第九条第二款，《江苏省物业管理条例》第七条、第十一条、第二十八条之规定，原审法院判决：南京骏**限公司于判决生效之日起十五日内撤出南京市玄武区龙蟠路151号-1商务楼、该商务楼前面的格力广场、该商务楼负一楼车库及新庄农贸市场等由南京骏**限公司提供物业服务的区域，并向江苏金**有限公司移交物业服务的相关设施设备和必要资料。原审案件受理费80元，南京骏**限公司负担（该款湖畔居业主委员会已预交，骏**公司于本判决生效之日起十五日内给付湖畔居业主委员会）。

上诉人诉称

上诉人骏波物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定上诉人未举证证明涉案商务楼与住宅楼为各自独立的物业管理区域，涉案商务楼不能形成独立于住宅楼的物业管理区域明显错误。本案中，上诉人骏波物业公司接受商务楼全体业主委托后，商务楼及商务楼前的格力广场等自2012年6月起至今近四年的时间，一直由上诉人提供物业服务，湖畔居小区由其他物业公司在提供物业服务。涉案商务楼形成独立于住宅楼的物业管理区域四年之久是不争事实。二、湖畔居业主大会成立不合法，选举的业主委员会不合法，其到有关部门备案登记应归无效。三、原审法院认定商务楼业主从该物业管理区域分离，成立自管小组，应当由湖畔居小区全体业主决定，该认定没有法律依据。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审全部诉请，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人湖畔居业主委员会答辩称：一、湖畔居业主委员会作为湖畔居小区业主大会的执行机构，成立具有合法性，有权代表湖畔居小区，包括涉案商务楼在内的整个物业服务区域内的全体业主行使权利。二、湖畔居小区住宅楼与商务楼是不可分割的整体，同属于一个物业管理区域，依照《物业管理条例》等相关规定，涉案商务楼也不具备形成独立物业管理区域的法定条件。未经湖畔居小区业主大会的同意，商务楼业主自行委托上诉人骏**公司为商务楼提供服务，侵犯了湖畔居小区全体业主的利益。综上，请求二审法院依法判决驳回骏**公司的上诉请求，维持原判。

原审第三人金**业公司述称，同意被上诉人的答辩意见，金**业公司认为原审认定事实清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。

本院查明

二审中，各方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、诉争商务楼是否独立于湖畔居小区的物业管理区域；二、湖畔居业主委员会要求骏**公司撤出涉案小区并向金**业公司移交相关设施设备和必要资料的主张应否支持。

一、关于诉争商务楼是否独立于湖畔居小区的物业管理区域问题。本院认为，《物业管理条例》第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市指定。《江苏省物业管理条例》第七条规定，物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。本案中，涉案湖畔居小区经南京**委员会、南京**员会批准立项，由开发商赞成房**公司按照相关规划审批手续开发建设，并无证据表明涉案商务楼与湖畔居小区不属同一物业管理区域。上诉**业公司称涉案商务楼属独立于湖畔居小区的物业区域，但上诉**业公司提供的南京市物价局出具的《关于赞成·湖畔居住宅小区前期物业管理收费问题的批复》等证据材料并不能证明诉争商务楼在规划红线图范围外划定为独立的物业管理区域，且上诉**业公司于2012年6月30日与自管小组签订物业管理合同前涉案商务楼均属于同一物业服务范围，先后由典雅物业公司、贤雅物业公司提供物业服务，被上诉人与雅物业公司、贤雅物业公司签订的物业服务合同中商务楼均包含其中。因此，原审法院认定涉案商务楼不能形成独立于住宅楼的物业管理区域并无不当，依法应予以维持。上诉人称原审法院认定涉案商务楼不能形成独立于住宅楼的物业管理区域错误的意见不能成立，本院不予支持。

二、关于湖畔居业主委员会要求骏**公司撤出涉案小区并向金**业公司移交相关设施设备和必要资料的主张应否支持问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。据此，业主对建筑区划内共有和共同事项的管理权，并非单个业主管理权的简单相加，其行使方式必须遵循一定的表决程序和表决规则，形成业主群体的整体意志。凡涉及全体业主共同利益的事项均须由业主共同决定，而不能由小区某幢楼业主或单一业主代为行使权利。本案中，商务楼自管小组与上诉人骏**公司签订物业服务合同，委托上诉人骏**公司为商务楼业主提供物业服务，该物业服务指向的是基于全体业主对共有财产和共有事务的管理而产生的共同权益，该委托管理服务合同并未依法遵循业主大会表决程序和表决规则，并不符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，侵犯了湖畔居小区其他业主的合法权益，理当承担侵权责任。因此，原审法院对湖畔居业主委员会要求骏**公司撤出涉案小区并向金**业公司移交相关设施设备和必要资料的请求予以支持，符合相关法律规定，本院依法予以维持。另，上诉人骏**公司上诉称湖畔居业主大会成立不合法缺乏证据证明，本院不予采纳。

综上，上诉人的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。原审法院依照《江苏省物业管理条例》第七条、第十一条、第二十八条的规定属适用法律不当，本院依法予以纠正，但原审判决结果正确，本院依法予以维持。据此，依照《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人**理有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年五月十二日